共有のゴミ捨て場の一部解体について

質問

一戸建て住宅で、同時期に３棟新築され、同時期に入居、３件分共有の ブロック塀で囲ったゴミ捨て場が我が家の前に設置されています。

我が家の前の道幅が狭く、さらにゴミ捨て場がある為に、車庫からの車の出し入れが難しく 困っています。

できれば、ゴミ捨て場の一部を解体して(取り壊して) 出し入れをしやすくしたいと考えているのですが、

(1)３件分の同意があれば可能でしょうか。
また、その場合、同意書などはあった方がいいのでしょうか。
(同意書に必要な事項を教えていただけると幸いです)

(2)火災・地震などの保険上、問題はないでしょうか。

(3)工事は 家屋の建設会社に依頼したほうがいいのでしょうか。

知識が乏しく、困っています。
詳しい方いらっしゃいましたら よろしくお願いいたします。

回答No.3

kanrishi · ベストアンサー

土地についてはいじらない(登記や形状の変更をしない)として考えます。
複数の建物に「付随して」共有地があり、その土地の上に「ゴミ置き場」の構築物(おそらく未登記)があるなら、区分所有法代第65条以下「団地」の適用を受けます。共有者はそれぞれの意思にかかわらずこの「施設設備」を管理する団体を形成していることになります。それによれば以後の維持管理は多数決で決める(決められる)ことになります。今回の課題は「変更」になりますから、原則通りなら四分の三の合意が必要になります。しかし、総戸数が３戸では一戸の反対で未充足となりますので、全員の合意が必要と考えるべきです。
合意の形式(文書)は議事録方式が最適です。何を決めたかを簡潔に箇条書きにして、最後に３戸の所有者が自筆で署名します。日付は必ず入れてください。ほかに解釈の余地がなく、用件さえ漏れてなければ形式な自由です。素人っぽさなどは気にしないでください。
印鑑は必須ではありませんが、万全を期すなら実印印鑑証明添付、もっと念を入れるなら確定日付という手続きもあります。

保険という意味はわかりかねますので、パスさせていただきます。

工事に関してはもともと建築確認不要でしょうから、近所の工事屋で十分でしょう。

一つ気になるのは、現在のゴミ置き場の一角を車の通路にするための変更なのかということです。
おそらく今の地目は「雑種地」だと思いますが、車が通れる(形)とすると「私道」の扱いになり、建築基準法の接道義務で近隣との関係が出てきます(登記も変えるとして)。

とりあえず思い浮かんだことを列挙してみました。

お礼

ご回答ありがとうございました。
同意書作成などよくわからないので 参考にさせていただきます。
ゴミ置き場の一角(コノ字型の一辺の一部)を短くしたいと考えております。

回答No.2

titelist1

そのゴミ捨て場の便利さと同等のゴミ捨て場がないと解体には同意を得られないでしょう。さらに、他の場所のゴミ捨て場の使用がそのゴミ捨て場の持ちぬし達に認められないとゴミ捨て場の解体はできません。

どの地域でもどの家でもゴミ捨て場の存在は嫌なものです。住宅団地住民所有のゴミ捨て場を町内会用として解放した時にゴミの量が増えたとしてゴミ捨て場の近隣住民からクレームになったことがありました。よその地域の者がゴミを捨てに来ることを嫌うのです。貴方も駐車場だけではなく、ゴミ捨て場の存在そのものが嫌なのではありませんか。

したがって3軒分の同意だけではなく、別のゴミ捨て場の所有者の同意も必要になります。それらの条件が整ったとして、そのゴミ捨て場の持分を貴方が買い取る必要があります。土地価格としては割高になるでしょうが、仕方がありません。ゴミ捨て場が貴方の所有になれば、解体しょうが花壇にしようが自由です。解体費用も地震リスクもすべて貴方が負うことになります。道路の一部を買い取るようで割り切れないでしょうが、それなりの費用を覚悟せねばなりません。

お礼

ご回答ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

回答No.1

toro1964

建売戸建の分譲を購入されたのでしょうか。

ごみ置き場の敷地は三軒共有名義で登記してあるのでしょうか？

まず、３軒の同意を得る前に下記の２点を調べた方がスムーズに話が進むかと思います。

１．まずは登記簿謄本で所有名義を確認。宅地開発の際、行政へ提供されている場合もありますので。

２．ゴミ置き場は行政（市役所等）からの指導で、宅地開発する際に求められている場合があるので、市役所の建築課とか都市整
　 備課というような名称の部署に、ゴミ置き場の解体(もしくは改変）について可能かどうか確認してみてください。
　　（確認しておかないと、ゴミ収集を拒否する場合もあります）

その上で、主様のご質問ですが、
＞(1)３件分の同意があれば可能でしょうか。
　　もちろん必要です。共有名義になっているとしたら、ゴミ置き場として登記されているはずなので、三者の合意がない限り、面積　　　の変更もできません。その場合は再度、登記手続きが必要となってしまいます。
　　また、共有名義の土地をあなたの都合で使用収益（この場合車の通行んぼ利便性を図るということ）する、ということになりますので、他の所有者はなにがしかの金銭的対価を求める可能性はあります。

同意書の内容については、内容の詳細がわかりませんが、登記もからんでくるので司法書士に依頼した方が確実です。

(2)火災・地震などの保険上、問題はないでしょうか。
宅地開発された形状によりますが、避難経路にあたる場合には、常時開放しておかなければいけませんので、問題になります。
宅地開発した会社や消防署で確認できます。

(3)工事は 家屋の建設会社に依頼したほうがいいのでしょうか。
どのゴミ置き場でどの程度の工事をやるかによりますが、地中には水道管、ガス管が埋まっています。宅地開発した会社に依頼するのがいいかと思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。
登記や行政など いろいろ確認をとる必要があるのですね。
参考にさせていただきます。