競売にかけられた賃貸マンションの敷金、賃貸契約は？

質問

母の事で相談させていただきます。
母が平成元年４月より居住しているマンションはでH社名義の物件です。H社は母が勤めていた親族会社です。年をとったときに何かの理由で自分が払えなくなった場合、そこから相殺してもらうことも想定し、H社に平成元年５月に敷金として２０００万を払い、その後年間１５６万の家賃を払っておりました。２０００万円の預かり書はいただいています。将来マンションを買取るという交渉はしていません。
２，３年前よりH社の経営状態が危なくなり、２０００万円を返してもらうのが不可能という事態になったので、、平成１３年５月３１日付けにて、2０００万円から賃料を分割返済し相殺するため、合意書を同じくH社長の名前でうけとっています。
現在まで約２年間その措置が実行されていましたが、最近母の居住する部屋が抵当に入っていて競売物件になっていることが判明しました。調べてみると平成１２年８月に抵当権が設定されていました。４月１３日には地裁より執行官が来たそうです。

(1)　この場合は、はじめに払った２０００万円は戻ってこないのでしょうか？
(3) 母の居住権というのはどうなるのでしょうか？賃貸契約は継続できるのでしょうか？
知り合いの弁護士さんに相談したところ、最悪の場合新しい所有者になったら立ち退かなければいけなくなる可能性もあると言われたそうです。
現在母はこの先一体どうなるのか不安で精神的にかなり参っているようす。
以前に同じ様なご質問もありましたが、ケースバイケースということもあるので、新たに質問させていただきました。
よろしくご回答のほどお願いいたします。

回答No.2

nanahositenntou · ベストアンサー

無け無しの半端知識を申し述べます。

抵当権設定前の賃貸借契約は、「借地借家法」の保護下にあります。
「敷金」は一般債権とは別に保護されます。

物件は現在は「オーナーチェンジ」として競売に出されている、、、、、はず。
（これはどなたでも裁判所で調べられます）
オーナーチェンジ＝新しくその物件の所有者となった方は、あなたのお母さんへの敷金（2,000万円－住んだ期間の家賃）返金義務を負います。

新しい所有者が決まったら、多分賃貸借契約書面の取り交わし希望を申し出てくると思います。その後は「賃料は敷金と相殺」ではなく、払っていくことになると思います。（多分）

また、新しい所有者は、物件を自分で利用したいから明渡して欲しいと言い出すかもしれません。（多分相談した弁護士さんはこの場合のことをおっしゃったのでしょう）
返却してもらうべき敷金と移転費用を受け取って明渡すことになるかもしれません。
では、移転費用はいくらか？混乱するので、別の機会に考えましょう。

もうひとつ。
競売条件を調査して、お母様も競売に参加なさったらよろしいと思います。その資金は、、、、、、、また別に考えましょう。（競売に参加するのはあなたでもよいのです。落札できたら、お母様と賃貸借契約を交わせばいいのですから）
まずは、調査なさって下さい。時期を逸しないうちに。

お礼

nanahositenntou様
ご親切にアドヴァイスありがとうございました。
競売に参加という選択肢もありますね。
よく相談して前に進んで生きたいと思います。

回答No.1

greensnake

法律カテゴリーの方が正確な解答が得られる可能性があると思いますが、わかる範囲で回答してみます。

敷金などの預け金は、この場合、H社への一般債権と同じ扱いになると思われます。競売になったということは、H社が破産などになっていると思いますが、整理完了時点でＨ社の財産が残っていれば、分配がある可能性がありますが、残高の0％から数％くらいです。破産であれば、残念ですが戻ってこない可能性が高いと思った方がいいです。

居住権については、競売物件となったのであれば、そのマンションを競落した新しいオーナーとの交渉になります。
新しいオーナーとの間には賃貸契約は結ばれていない状態になってしまいますので、立ち退けといわれれば立ち退かざるを得ないことになってしまいます。もし、新しいオーナーが賃貸マンション事業を続けるのであれば、契約を結び直さなければなりません。新たに敷金の入金を求められる可能性もあります。

非常に厳しいケースとなると思いますが、立退き料を取ることができる可能性も交渉次第の面もありますので、粘り強く交渉されると良いと思います。

お礼

greensnake様
詳しいアドヴァイスをありがとうございました。
多いに参考にさせていただきます。