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不動産管理会社の対応について
不動産を所有している者です。管理会社に一括管理をお願いしておりましたが法的点検検査を数年間忘れていたそうでした（消防点検検査を4年ほど忘れていました）。 消防署より注意喚起があり、管理会社に伝え管理会社もミスを認め、点検は終わりました。 また、一括管理であるため色々な点検や管理費用も毎月お支払しております。 今回は他の点検検査も心配になり点検結果資料も提出するように伝え、解決するまで一旦、毎月のお支払いを止めて、全ての点検検査を確認後お支払すると伝えました。今回のように数年間忘れている点検もあったことからペナルティも含めて点検終了後に話し合うこと伝えました。 しかしながら、その後、連絡しても電話にも出なくなり、突然、代理人（法律事務所より）早急に業務管理費を支払うように通達がありました。 管理会社の管理ミスにも拘わらず、このような対応をされて信頼も出来なくなり契約解除通知を送りましたが、管理会社のお仕事は、こんな感じなのでしょうか？ もちろん点検検査や管理されている報告書があれば内容を確認して全てお支払するつもりですが 一括管理をお願いしても、だいたい同じような感じなのでしょうか？ 普通の考えでは法的な点検などは点検忘れなどミスがあっては困るのですが、管理会社が忘れてもこちらから文句やクレームは言えないのでしょうか？
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- lamuse
- ベストアンサー率19% (44/225)
不動産管理会社＆不動産関係の方は、一般の方と常識のラインが違います。 「最初から、だます不動産屋は悪い不動産屋。私達は、自分に有利になる事はだまって教えないだけ。 知らないで損をするのは、先方が悪い。私達は優良不動産業者。」 この考え方が業界の主流です。 一般の方が、彼らとお取引をするのは困難です。 唯一の弱点は、どんな大手でも、免許はひとつという点だけです。 不動産会社も管理会社も大手でも、免許はひとつです。従って国交省に提訴されれば、呼び出し、数回後 免許停止になる場合があります。大手の場合全店免許停止は困るので、比較的コンプライアンス感覚がございます。中小の業者だと、倒産することも何とも思っていません。 このまま、放置すると、くだらない事をする可能性もあります。 アドバイスとしては、メインバンクにご相談されて、弁護士をご紹介いただく事です。 銀行の顧問弁護士なら、能力も高く解決していただけると思います。先方に通知を送るだけなら、5万程度かと思います。 信託銀行なら、不動産業務全般をすることができるので、ベストです。
- ゆのじ（@u-jk49）
- ベストアンサー率30% (1233/4073)
そもそも、法定点検を管理会社が忘れていたなどと言うことが有り得ない。管理委託契約書を精読して、何を何時やることになっていたか、仕様書を確認しましょう。おそらく、仕様書では、毎月の業務報告(点検業者の出入り報告)も義務づけられているはずなので、それを怠ったということでは、契約書に明記されているはずの「善管義務違反」、「誠実義務違反」に問われる。契約不履行としての契約解除通告は正しいと思う。 まずは、新管理会社を早急に探すとして、そこと新契約が締結できれば良いが、現在の月額委託管理費が維持できるかは大いに不明。多分、新会社との契約では、現在の数倍以上の月額管理費になるような気がする。 おそらく、毎月の業務報告を放置していたこと、管理が丸投げ状態であったからこそ発生したのが今回の問題で、こうなると管理の引き継ぎ問題も大変。設計図とか、修繕履歴文書が散逸するのが管理会社を変更する時。新旧管理会社の書類文書の引き継ぎとか、鍵などの引き継ぎに、必ず、貴方が立ち会って、間違いなく様々なものが移管されたということを現認しなくてはなりませんね。 契約解除通告をしたということは、その日限も明記されているはずですから、その期日に向けて、新会社の確保とか、やるべき事は多い。いま、やるべき事は、数社以上に相見積を出して貰うこと。仕様内容と月額を比較検討して、新会社を決めましょう。 一番、目立った検査になる消防設備点検(消防法)でさえやっていないということは、多分、建築基準法、水道法、浄化槽法等に関する法定点検は全滅でしょうから、改めて、きちんと、そういうもののフォローができる新会社でなくてはなりませんよね。 ＞管理会社が忘れてもこちらから文句やクレームは言えないのでしょうか？ 不払いと、契約解除通告以上のクレームは無いと思われ、それを立派に貴方はなさっている。 これ以上を望む場合、まさに「契約不履行」として、裁判所に提訴することになる。
お礼
ありがとうございました。 今までの管理会社には長期間管理をお願いしていたため信頼して任せておりました。 今回の件で、他の検査報告書の提出を依頼しましたが、ほとんど保管していないようです。管理会社が下請け業者に依頼していたようで下請け会社に問い合わせるとのことですが、報告書を貰ってから解約するまでの期間の管理料金は保留します。 でも、管理会社は各種報告書など保管する義務もあると思いますが、たぶん５年くらいは？ 保管していないはずはないと思いますが法的な点検報告書や修繕報告書など普通は保管しますよね？ 新しい管理会社と打合せを行っておりますが、今より価格面は安いようです。打合せは全て、間違えがないように私が行っています。 今までの管理会社との今後のことは代理人を通して話し合いを継続します。
- atelier21
- ベストアンサー率12% (423/3293)
マンションのコンサルで、幾つかの管理会社を見ます 不動産関連資格持つ方は少なく、建築を知る人は更に少ない 管理委託者のご機嫌取り、と云っては多少違いますが クレームや注文をこなすばかりの担当者が多い（様に見受ける） 検査報告料を取りながら、何年も実施していなかった例もある 検査は下請け者に遣らせて、中間マージンとるばかりですから 今見てるマンションでは、検査関係は凡て検査者直接としました さて、管理会社の役務とは何と考えているのでしょう と疑問湧くばかり TVCM放映されているが、内実はお寒い、そして改修工事を勧めて、又マージン
お礼
ありがとうございました。 今回の管理会社は全て下請け業者を使っておりました。 中間マージンを取られているのですから、当然、下請けに任せてある点検や検査を実施し報告し報告書も管理保管するべきと思いますが、残念ですが今回はそうではなかったようです。 今後は信頼関係でお任せするようなことがないように注意いたします。
お礼
ありがとうございました。 今回の件は、既に解約通知書を送付しております。相手の管理会社の対応は、管理会社の代理人（弁護士事務所）より、一旦、支払いを止めた毎月の管理料金（３か月分ほど）を支払いするよう通知が届いております。 そこで弊社の顧問弁護士に相談しております。今後は、相手の代理人と話し合いになりますが、管理会社は中小のため免許があるのかどうか不明ですが免許のこともお尋ねしてみます。また、検査報告書の提出も要求するようにします。ありがとうございました。