相続した不動産の売却について

質問

父から相続した家（築20年以上、敷地100坪、2階建て40坪）を現在家賃7万円程で貸していますが、私の貯蓄は殆どなく、働いている収入は12万円程です。（もちろん固定資産税は納付しています）年齢的にこの先、現在の仕事もどうなるかわかりません。年金を受給するにはまだ2年程足りません。
家が古くなってくれば、修理等の責任も家主の私に降りかかって来ることを考えると、不安です。
そこで、売却をしようかとも考えるのですが、なにせこれまで経験がないことなので、これまた不安です。不動産屋さんに依頼するのでしょうが（知人はいません）、その場合の私の方の注意すべきこと、また、準備しておくべきことがあれば、経験者の方、ぜひ教えて頂きたいと思います。

回答No.3

detekoiya

すでに書き込まれているものとは別の観点から・・・

その家の賃借人・住人は簡単に退去してもらえるのでしょうか？

もちろん、賃貸中の物件をそのまま売却することはできますが
その場合は、いわゆる「収益物件」として売ることになりますから
売却価格は賃料収入にとらわれます。

現実的に、一戸建てを購入する方は
自身の居住用がほとんどです。

なので賃貸中のままでは買い手がつかないでしょう。

「とりあえず買って、賃借人が(自主的に）出ていったら
そのときに家を建てる」
なんて悠長な人はいません。

不動産業者によっては、上記のような
「在庫として仕入れる」場合もあるとは思いますが
売却益などを考えると、相場より安く仕入れないと
採算が成り立ちません。
賃借人がずっと出て行かなくても収益物件として
利益が出る価格でなければ購入できません。

まずは近隣の不動産業者に相談されたほうがいいと思います。

お礼

ご返事ありがとうごじます。賃借人がいる中での売却を想定しておりました。
質問が説明不足であったことをお詫びします。
その場合「もちろん、賃貸中の物件をそのまま売却することはできますが
その場合は、いわゆる「収益物件」として売ることになりますから
売却価格は賃料収入にとらわれます。」ということなんですね。知りませんでした。
よく検討して見ます。

回答No.2

yharudan

他の方が仰っているように専属専任媒介契約ではなかなか売れませんでした。私はそれを破棄して値段を下げ大手不動産に出したらすぐ売れました、勿論当時の買値より安く売ったため税金もかからずに済みましたが今回の例では評価が難しく税金対策をしっかりと考えないと大変ですね。
年金に関しては６０歳になったら受け取るか受け取らないにかかわらず手続をしないと損をいたしますのでついでに確認してください、６５歳まで待っていては大損しますので、多くの人が勘違いをしていますし年金の案内資料は勘違いさせるように仕組んで支給を減らそうとしていますので騙されないようにしてください。

補足

ご返事ありがとうございます。
「６０歳になったら受け取るか受け取らないにかかわらず手続をしないと損をいたしますので・・・」
のところをもう少し詳しく教えて頂けないでしょうか？

回答No.1

eigo105

不動産会社に依頼することになりますね。依頼するにも契約を締結することになりますが、それには下記の３つの種類があります。「専属専任媒介契約」だけはおススメできません。なぜなら、その不動産屋しか仲介できなくなるからです。もちろん、それだけその不動産屋が熱心になってくれるというメリットはありますが、逆に他の不動産屋が買主をつれてくるのをじっと待つという怠慢の原因にもなります。

http://www.fudousan.or.jp/kiso/sale/3_4.html
（私のHPではありません。）

物件の近くにある不動産屋や、有名な不動産屋など、複数の不動産屋に、媒介契約を締結する前に、おおよその評価額の査定を依頼するのが良いでしょう。不動産屋は高い見積もりを出して媒介契約を結びたがるかもしれません。逆に、低い見積もりを出して、簡単に売れるようにし、手っ取り早く仲介手数料を得たいと考えるかもしれません。簡単に信用しないことが大切です。

なお、今後一番注意を要するのは、買主が決まったあとの手続です。信頼できる司法書士に依頼する必要があります。通常は不動産屋が司法書士を連れてきますが、場合によってはご自身で探した方がより安全です。

お礼

ご返事ありがとうございます。
大変参考になるHPアドレスを紹介して頂き、ありがたく感じます。
「評価額査定の依頼」「買主が決まったあとの手続き」この辺を
調べて見ます。