築10年マンション売却前の補修費負担範囲

質問

地方で賃貸に出していたマンションを売却依頼しています。

転勤族で新築の時には自分たちは住めず、賃貸としました。
その後、3年間は住んだものの、後5年程はまた賃貸にしていました。

96平米あり、19万円でスタートした賃料も地方では高すぎ、医師しか借り手がなく、賃料は下がる一方で16.8万でしかかせないと言われ、売却を決めました。
再度以前から付き合いのあるその会社のベテラン社員に依頼し、17.8万で上げた金額で賃貸募集とともに売却も他社に依頼しました。

10月末に退去後、予想以上に傷みがひどいようです。
どの程度補修をすればいいのかアドバイスお願いします。
補修費用、総額78.8万円。
うち敷引。19万円×3ヶ月＝57万円分しか賃借人には求められないというのです。
金額で大きいのは
食器洗浄機、撤去及び収納造作（不良）
レンジフード交換
鏡割替
シャワーホースヘッド交換（切り替え不良）
浴室乾燥機（不動）

見栄えが悪くなり、購入希望者の心証を悪くするなら、補修の必要があると思います。
賃貸人に通常の使い方を超えているとして、請求できるものはないでしょうか。

クロスなどはこちらで手直しせずに、入居者の希望に張り替えてもらう方がいいのでは、と思います。
ぱっと見で、気づかない浴室乾燥機、食器洗浄機やレンジフードに関しては
瑕疵責任を負わない（？）でしたっけ、などの条項を入れて販売に進んだ方がいいでしょうか。
他社に比べ、高い販売金額を提示して来た小さな業者と3ヶ月の専任契約を結びました。
おそらく独りでやっている業者と思われますが、よくマンションを見る私からみても、積極的に売り込むタイプに思われます。
多少ハッタリ、誠実さに欠けるかな、という欠点もちらちらありますが。
彼の情熱と独りでやっている分、勤め人とは違った熱心さがあるのでは、と期待してリスクはあるかな、と思いつつも依頼しました。

他社は4200万円程度を提示、決めたところは4870万円です。
ちなみに真下の同内容の部屋は昨年4100万円で売却実績ありです。

物件は東南角部屋、見晴らしもよく、駅近、実際内覧すればステキだと思ってもらえると自信をもっています。
築十年ではありますが、ど～んと真南向きに建っており存在感は大きいと思います。
周辺に新築マンションが建っていますが、この広さはないようです。
高額所得者に購入範囲は限られるため、ぱっと見て「汚い」という印象は避けた方がいいと思います。
アベノミクスの勢いにのって地方都市でも、買う気運は高まっているようです。

校区もよく、売れない事はないのですが、自分たちの今後も考え、なるべく高値での販売を希望しています。
20万程度の手出しをケチって、販売価格が下がるのは避けたいです。

しかし、今から手直しをしても販売時期がズレこみ、年末にかかってもよくないのでは、と思います。補修費用分値引きしてもいいとは思っています。

販売に関しては、急いではいません。
が、せっかちな性格で業者に、つい急がせてしまいます。

プロの方、また購入希望の方幅広いご意見をいただければ幸いです。
参考として、
前回の質問も合わせてご覧頂ければと思います。
http://okwave.jp/qa/q8302587.html

回答No.3

titelist1 · ベストアンサー

複数の中古マンションを購入して賃貸にしています。5年間での損傷は異常と思いますが、高額で貸している物件ほど傷みが酷いのです。高い家賃を払っているので、どうせ長くは住まないと思っているのです。過失損傷は鏡程度で、敷き引き以上の損害弁償ほ要求することはできないでしょう。
私のように中古マンションを買い慣れている者はリフォームしないで、安くしてくれるほうがありがたいのですが、築10年の物件だと買う人は初めての購入者になるので、汚いと敬遠してしまうと思います。スイッチを入れて動かないものがあると、女性客は失望してしまいます。
リフォームは不動産屋にとって、中間利ザヤを稼ぐ方法なのです。とくに、不動産屋経由で見積りを取るとバックマージンが含まれています。単独で取ることをお勧めします。
販売実績値のことですが、不動産アーカイブスのサイトがあり、そこに一度載ると買い手はそれ以上の値では買いません。不動産屋は売れもしない高値を言って、専任媒介者にしてもらおうとするのです。不動産屋を信用してはいけません。
中古マンションと言うのは販売価格が下がらないと売れないものなのです。他人が使った物を嫌でも買うのは、値段が安いから仕方なく買うのです。買い手は買おうと思っていても、じっと値が下がるまで待っているのです。新築マンションは貴方が賃貸で貸していた賃料と同じペースで値段が落ちてゆくのです。さらに管理費等は持ち出しです。売主はたまらなり売値を下げるのです。

お礼

tilelist様、詳しい心理解説まで、とても参考になります。
今、売却依頼のA業者から「鏡、床損傷、レンジフード、食洗機は借り主負担すべきでしょう」と連絡がありました
彼に今まで賃貸を依頼していたB業者と掛け合ってもらうようお願いしました。

ただ、A業者は汚い状態のままではありますが、一件購入希望者に見せたようです。
真下の階が去年4100万円で売却された時、迷って買えなかった方だそうです。

B社は4870万～4780万円あたりでと売れるだろうと提案していました。
下見に来た方は公務員で、奥様が気に入った様子。
学校区も同じで近所の方。
「4700万ならいい」と言われているそうです。

ただ、一度も広告も打たず、オープンハウスもしないまま売却を決めるのはもっと広く告知できるチャンスを失うと思います。
その程度の告知を依頼するのは、構いませんよね。

B社の取引先にクロスなども含め、工事を依頼すると安くできると言います。
が、敷き引きのお金は元のA社に預けているため、A社で行うのが筋なのかと思います。

素人判断でうまく説明が至らないところもありますが、この状況で気をつける点などありましたら、お教えいただければ幸いです。

回答No.5

titelist1

専任媒介の不動産屋は通常3ヶ月の優先期間があるのだから、不動産屋の費用で、新聞チラシやスーモ等の情報誌さらにネット広告やオープンハウスをする義務があるのです。だから専任にしてやっているのです。4500万円で売れて両手取りの手数料ならば、（取引額の3%+6）×2ですから282万円もの手数料ですよ。実は専任にする時にやらせることを決めておくのが賢明なのです。

回答No.4

titelist1

No.3です。
私は買い叩く癖が付いているので、失礼しました。Aは売却依頼ですから、異常損傷は借主責任と言うでしょう。賃貸管理のBが借主から追加金を取ってこれるかどうかです。
老婆心ながら、買いたいと言った人がなかなか買わないこともあります。それは私が買い叩く手口でだからです。去年よりも高くても良いと思うのはアベノミクスのお陰ですね。1年前に比べて、中古マンションの値段が首都圏では9%値上がりしたと日経新聞に出ていました。

お礼

tilelist1様、
失礼どころか、大変貴重なアドバイス、感謝していますよ。
ありがとうございます。

売る方の気持ちと、賃貸管理を任せておきながら売却は他社に決めてしまった負い目もあり、不動産会社側のホンネを聞きたいところ、あなたのようないろんな事例を経験されている方のご意見は勉強になります。

確かに、4700万円で買いたいそぶりをして、様子見をされているのかもしれません。
私も反対の立場ならそうするでしょう。
ある意味、根比べかもしれませんね。

それにしても、当初A社が提示した額より下です。
主人は急ぐ必要はない、売れなければ3ヶ月後一般に回せばいいと言います。
売却依頼している以上、当初言った値段（4870万から4780万円）での公への告知努力（チラシ、ネット、オープンハウス開催など）はしてもらいたいと思っています。

下見をした方は、まだきれいに掃除もしていない段階で見て、心動かされたのであれば、告知すれば他にも魅力的と感じる人がいる、と自分のいい方向に気持ちをもっていってしまいます。

不動産会社との駆け引きもあるのですね。
78万円かかるうち、57万円分は敷き引きで負担できますので、考えます。
A社の提携業者に査定させて壁紙張り替えなど安くするように言うとの事、ちょっと待ってみます。

首都圏のニュースが地方の人の心も動かしているような気はします。

昨年真下の階が4100万円で売却された事実から見れば、アベノミクス様々ですので、「あまり慾をかかない方がいいかも」とも自省しています。
また、titelist1様が思いつかれた事、売却側が心しておくべき事などありましたら、お知らせ下されば大変ありがたいです。

回答No.2

akechanda

新築で買ったマンションを築7年で売り、同地区の広めの
中古マンションを買った経験があります。

私も売却の際に、見栄えの悪い場所をリフォームして
売ることを考えましたが、不動産業者および、すでに
購入済マンションで工事をしてくれていたリフォーム
業者さんからも止められました。

余計なことはしない方が、後で入る人のためだそうです。
その代り、7万円くらい使ってハウスクリーニングをして
もらいました。
それだけでも、だいぶ見栄えがよくなりましたよ。

中古マンションは、ある程度高額の所得層にとっては、
リフォームも楽しみのうちですし、部屋の見栄えよりも
その地域に執着のある方が多いので、何もなさらない方が
いいと思います。

お礼

リフォームの愉しみ、そうですね。
主人は中古を買う人はそんなにこだわらないのだから、きれいに修理しておいた方がいいと言いますが。
食洗機が壊れているので、取り外しの予算として68000円として見積もりが来ました。
共稼ぎの方が購入する事も視野に入れれば、そのままにして故障とした方が、いいのかなと。
もし、購入者がつけたいと思うなら、現状のままで新たに購入してもらう形をとったほうがいいと思いますので。
また、お気づきの点があればアドバイスいただければ嬉しいです。
ありがとうございました。

回答No.1

nitto3

業者はリホームなどしてさやを多くしようとします。
購入者によっては自分の思うようにリホームしたいと思います。
この場合何も手に付けず現状渡しで売り出せばいいです。
１００万円程度でいい値がつくならそれにつきますけどね。

お礼

主人は、完璧にして売ったがいいだろうと言います。
ケチをつけられない状態で値切りの材料としないで売った方がよい、と。
78万円の修繕費も業者に言って少々値切り交渉してみます。
ちょっと考えてみます。
回答ありがとうございました。