地方への移住による都内マンションの売却について

質問

現在、地方都市への移住のため、東京都城東地区で居住している
マンションの売却をしたいと考えています。
売却希望マンションと、移住先の購入希望物件の内容は、
以下の通りです。

＜売却希望マンション＞
＊平成１７年完成、築3年、4LDK、2F、東向き。
＊フラット35で、確か金利3.5％でローンを組みました。
＊現在のローン残高は、1900万円位です。
＊複数の不動産会社による現地視察の上の査定価格は、
市場価格からして【3,680万円から3,780万円】でした。

＜移住先の購入物件＞
＊平成15年完成、築5年、3LDK、一戸建て。
＊販売価格【1,300万円】(仲介手数料別／40-50万円と言われてます)
＊一応、申込書にて手付金10万円を入れて、
物件を押さえてもらっています。
＊申込書の有効期限が、今月25日になっているため、
それまでに、売却するか、または現金購入しないと、
多分、他の人に物件が回ってしまいますね^^;
＊申込金は、契約不成立の場合は、当然、戻って来る、
という内容の記載のある申込書です。

売却希望の現在居住中のマンションについては、
業者買取価格ですと、【2,500万円】になってしまうそうです。

そのため、ここは買取には出さず、
市場価格で売れるように、じっくり待つことを、
勧められています。

というか、価格を考えると、待つしかありませんね。
自身の考えとしては、周辺環境やこのマンション限定で、
購入希望依頼も多数来ているようなので、
せめて来年1月～3月の、引っ越しシーズンまでは、
待って、その中で、決めたいと思っています。

ただ、移住先で押さえている物件が、
とても理想的で、惚れ込んでしまったので、
人手に渡ってしまうのは、無念でなりません。

そこで、是非、ご経験者やお詳しい方からのアドバイスを
頂きたく、投稿させていただきました。

(1) 移住先の物件購入については、
手数料や税金なども含めて【1,500万円】かそれ以下位に
なりそうです。できれば、この金額と欲を足すと引越し費用を、
売却金額から捻出したいと考えています。

そのような場合、売却物件の最低販売価格は、
どれ位に考えれば良いでしょうか？

ローン残額を全部返済し、
不動産会社に対する成功報酬などの
仲介料なども加味した上で。

(2) 「つなぎローン」を利用して、
来年の4月あたりまでに売却の目処をつけて一括完済する
ことを前提として、移住先の物件を先に購入する、
ということは、少々、やり過ぎでしょうか？

また、やれることはやれるけど、という場合、
信頼できる会社様や、他におすすめの方法がありましたら
是非、教えてくださいますでしょうか？

なんだか、わかっているようで、わかってない感じの
文章で、申し訳ありませんっ！

みなさまからのアドバイスを心待ちにしています！
よろしくお願い致します！

回答No.2

tarabushi · ベストアンサー

おはようございます。
NO.1のtarabushiです。

停止条件付き契約というのは、一般的な不動産の取引のひとつで
買い替えを前提にしている場合で新たに物件を購入する際に
契約成立の条件として、現在の物件の売却が成立することを前提
としたものです。逆にいうと契約時に定めた期限までに売却が
成立しない場合は売買契約自体が白紙となります。売却ができない
まま、契約が有効となり消費者が不利益をこうむることがないように
したものです。

ただその場合は同じ業者へ売りと買いを依頼するのが一般的だと
思います。ですので全国に営業所のあるような大手仲介業者に
お願いしたほうが良いでしょう。

また査定額に関しては机上査定ではなく、実査定のようですので
本来であればそれほどの乖離は出ないと思いますが、実際の場所や
広さ等が不明ですので詳細はなんとも言えませんが、なんせこの
市況です。同エリアの新築マンションの相場と比べてみてください。

お礼

＞tarabushiさま、
お礼が遅くなりまして、申し訳ありませんでした。
移住先の物件については、その場所の地元の不動産屋さんが、
人脈で手にしている物件なので、恐らく、そこでしか、
購入することができないです。

本当に気に入っている物件なのですが、
何しろ、今の住まいが売却できないことには、
話が進まないので、あまり焦らず、じっくりと構えていこうと思います。

大変ご丁寧に、早々の回答をいただき、
とても参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.1

tarabushi

はじめまして。
まず確認ですが、申し込みをしている物件の契約は停止条件付きの
契約はできないということですよね？

machiai989さんの属性がわかりませんのでなんともいえませんが
現住居のローン残高が1900万で検討物件1500万位の追加借り入れが
可能ならば両方あわせても3400万ほどですのでそれほど無謀でも
ないと思います。というものの不要な借り入れを残しておくのは
本意ではないと思いますので、買い手が見つかるまで賃貸に出して
賃料収入を返済に充てるというのも手かと思います。それにより
ケースバイケースですが、税金（所得税と住民税）の還付対象と
なる場合もあります。

あくまでも検討している物件が理想にかなり近く、どうしても
手に入れたいという前提ですけど。

またご存知のとおり、現在の不動産市況が最悪ですのでご所有の
物件も非常に売りづらい環境であることは間違いありません。

他にもまだ選択肢はありますし、多少の時間の猶予もあるようです
のでじっくり考えることをお勧めします。あせって売却しても
なにも良いことはありませんから。

補足

＞tarabushiさま、
早々の、それも詳しいご回答を頂き感謝しております。
ありがとうございますm(_ _*)m

えと、「停止条件付きの契約」というのは、
「建築停止条件付き」ということでしょうか？

移住先の物件は、既に5年前に完成している、
いわゆる「中古一戸建て」物件となりますので、
もし前述の解釈で間違いが無ければ、
該当しないと思うのですが、
そうではない契約内容のことでしたら、
今一度、ご教示いただけますでしょうか？

賃貸に出す、ということは、
教えていただいて知りました。
ちょっと検討してみたいと思います。

確かに、売却にまごつきそうですね。。
実は、ここを建てた不動産会社に見積りに来てもらったら、
その他の不動産会社の中で、一番シビアで低価格値を
つけられてへこんでいました。2,700万円とかですよ。

でも、他社は軒並み、本文中で紹介しました査定金額を
出されるので、本当にそれが市場価格なのか、
それとも単に売る物件を確保しておきたいだけなのか、
本当に売るこちら側の目線も親身に考えてくださる会社はどこか、
かなり悩んでいます。明日からも一日一社の方が、
来訪する予定なんですが。。

移住先が、理想的な物件だけに舞い上がってしまったのかな。。
申込書の有効期限までに、何とかしたいものですが-_-;