引越しにともない、築30年の売却すべきか賃貸にするべきか悩んでいます。

質問

私の両親が、2世帯住宅を新築し私と同居するため、それまで住んでいた東京の築30年の古いマンションが空家になります。売却すると2000万円、賃貸だと月16万円弱の収入になるといわれました。父は、将来地震での倒壊や先日アルツハイマーの初期と診断されたこともあり老人ホームに入る経済的な心配をして売却したいと言いますが、母は賃貸による安定した収入があるほうが経済的に安心だと言って、売却に強く反対しています。
売却するのと賃貸にするのでは、どちらが良いのでしょうか？

回答No.8

cayra

東京だと、地震が気になりますね。政府の公報で10年以内に30%の確率で震度６弱～６強程度ではなかったでしょうか？
当該の建物だと、現在の建築基準法にあてはめると強度不足の可能性があります。その根拠は、築30年のマンションですと、２度の建築基準法の改正の前あるいは間に建設されているためです。万が一、被災するようなことになると、その資産価値が激減することもあります。
ちなみに阪神震災で倒壊した鉄筋コンクリート建物のほとんどは、この建築基準法改正前の建物です。

鉄筋コンクリートは以前半永久的にもつと言われていましたが、現在の主流意見はせいぜい６０年でしょう。ただし、これは、コンクリート強度あるいは建物が立っているというだけです。快適なマンションとして利用に耐えうるかというのは別問題です。まして、賃貸にするなら相手の意向に添わないといけないですしね。時代とともにマンションにも要求される設備水準が上がっていることは理解できるでしょう。

一方、建て替えは、私の知識では、組合員の４／５ですが、何れにしても所有者の意思統一が困難な場合が多いです。５年１０年かけて実を結ぶかどうかです。これから、この困難にぶち当たるマンションが増えます。現在の管理組合体制がしっかりしていればうまくいく可能性が高いですが・・・

修繕積立金の残高は十分ありますか？ご希望のようにすんなりいくかどうかは乗ってみないとわからない船かもしれません。船頭（組合員＝所有者）何人いますか？泥船だと話がこじれて、暗礁に乗り上げるリスクもあります。この場合、当然売りにくくなります。
同潤会アパート（表参道ヒルズの場所にあったものも）が分譲建て替えの先達の一例になるのでＨＰで建て替えまでの経緯を調べてみてはどうでしょうか？私の記憶では最初の建て替えの議論から２０年以上かかっているはずです。

更に賃貸収入は、将来保証されたものではないですよね。安定した収入かどうかの判断はそのリスクも十分考慮されていますよね。

売却した場合は、当初の税金等諸費用を除けば、資産額は確保できます。ただし、インフレで目減りすることがあります。その場合は、モノで持っていた方が良かったとなるかもしれません。他の資産に投資を振り替えることも視野にしれてみてはどうでしょうか。

恐らく一番の問題は、ご自身も気づかれているように「プライスレス」の愛着ではないでしょうか。本気でもう一度住むことを考えているなら、賃貸しない方がいいと思います。すんなりと立ち退いてもらえるかどうか不安です。

私なら、「プライスレス」なら、＃７の方のように使い続けるか、本当に信頼できる人に貸すかどうか。しかもタダで（使用貸借と言ったかな？）これなら、いつでも出ていってもらえるはずです。残念ながら、家賃収入は諦めます。
「プライスレス」でないなら、今後考えられるリスクを自分なりに勘案して決めます。資産運用として家賃収入を考えるなら、より確実性の高い物件が無いか調査されるといいでしょう。

お礼

貴重なご意見どうもありがとうございます。素人にはなかなかわからない具体的な情報もいただくことができ感謝します。地震のことは、父もとても心配しているところです。アドバイスをいただいたうえで冷静に考えると私自身、「売り」に賛成なのですが、ご指摘のようにプライスレスの愛着があるために母が激しく反対しておりなかなか話し合いにもならず、問題が難しくなっています。昨日実際にそのマンションに訪ねてみたら確かに良い部屋で、母の気持ちもわかる気がしましたが。。。
もう少し時間をかけて話し合ってみたいと思います。

回答No.7

pont-nufu

＃３です。
建て替える時は、皆さんできるだけ負担を少なくしたいので、
建ペイ率や容積率に余裕があれば、もっと高さを高くしたり、敷地を増やす、余裕がなければ、一部屋を小さくして全体の部屋の数を多くして
新規に人を募集します。
その収入を建設費に割り当てることによって、負担を少なくしますし、
新築になれば、お子さんも住む可能性が高くなります。

人によってさまざまだと思いますが、私は築３年の自分の家と、都心にある築３０年の家を行ったり来たりしています。
古くても立地の便利さには代えられません。

お礼

なるほど。。。「行ったり来たりしています。」実際にそういう方もおられるのですね。実はうちも、便利な立地に長年住み慣れた両親にとっては、郊外の住宅地は不便に感じるらしく、せっかく２世帯住宅を新築して2年にもなるのにまだ引っ越してきません。賃貸、売却のどちらにするにしても、引越し後にもしばらく2件を行ったり来たりして過ごすのもいいとは思っていますが、両親としても今のマンションをどうするのかが決まらないと、中途半端で気分的には落ち着かず悩み続けることになるので、今回ご相談させていただきました。
ただ、建て替えるとなると少なからずまとまった金額は必要なわけで、年金暮らしの両親が、建て替えるための資金を捻出するためには、それこそそのマンションを売らない限り難しいのかもしれません。そこがネックのように感じます。
アドバイスありがとうございます。いろいろ考えることができてとてもためになります。

回答No.6

todoroki

あまりに難しい問題なので一つの意見としてお聞きいただければと思うのですが
中古マンション市場の冷え込んでいる昨今で、築30年のマンションが2000万で売却できるとは
駅近で広めの相当条件のいいマンションなんでしょうね。
なかなか売れるものじゃないですよ。
もし不動産屋が2000万で売れると保証してくれるのなら（買い手がいるんでしょう）
売れるうちに売っておくという選択肢もあるんじゃないでしょうか。

　というのも、賃貸なら古くても条件がよければ16万の設定もあると思いますが
賃貸に出すと絶対にお部屋が傷みますよ。
女性でも、どうせ賃貸だからいいのよといい加減な使い方をしたりします。
誰が住んでも同じですがちょうど設備の不具合が出てくるころあいですし、
入居者の求めに応じて修繕していると相当の出費になることも想像されます。
お孫さんたちが大学に行くようになるまでのつなぎだと思っても
2年契約で更新なしの条件で契約しても、賃貸人がそれを守ってくれるとは限りません。
出て行きたくないとごねられたら追い出すのは難しくなります。
最近は権利を必要以上に主張する人が多く、一度入居させてしまうといろいろ面倒が発生するものなんですよ。
また、近頃の若者は新築じゃないと嫌だという傾向が強いです。
いくら家賃がただだからといって、お子さんは築40年近くになったマンションに住みたいと思うでしょうか。
住居費がかからなくてラッキーと思うのはご両親だけですから。
その時点で売却しようと思っても、今度は右から左には売れないと思います。
もう一度不動産屋に2000万で売れるという保証があるのか、確認してみてはいかがでしょう。
相場としてそのくらいというだけで、
実際にはなかなか売れずに賃貸にまわすしか方法がなかったりするかもしれません。
そうなんでしたら悩む必要もないと思うんですが。

お礼

おっしゃるとおりですね。「孫のために。」というのは一方的な思いであって、それに子供たちは都心の大学に通うとも限りませんしね。
売ることができるだけでもラッキーということなのでしょうか。。。今現在まだそのマンションに入居中なので、よけいに手離し難いのでしょうが引越してから売りにだせば反対している母も精神的にも少しは区切りがつくのかもしれませんね。話合いをしていきたいと思います。貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.5

pont-nufu

＃３です。
マンション自体は１００年持つとも言われていますが、その前に老朽化や、部屋が狭くなった等で住民の３／４の賛成があれば、立て替えることになります。

それまでに各自の資金、どのように立て替えするのか等十分組合で話し合いがされます。

寿命よりも組合の判断による立替が先になると思います。５０年以内と思われます。

お礼

そうですか。。立替えるとなると、相当の資金が必要になりますね。このこともやはり視野に入れて考えていかねばならないのですね。参考になりました。ご回答ありがとうございます。

回答No.4

noname#40982

＞永住するつもりでいたため、3年前に水周りも含めて大規模なリフォームはしています。

これって、そのマンション全体の大規模修繕の話ですか、それともご両親のお住まいの部分だけの話ですか。後者のように受け取れますが。

もしマンション自体の大規模修繕の時期が近づいていて、その際に修繕積立金だけではまかなえない場合、占有面積に応じて500万から1000万程度の追加負担はありえます。

一度、マンションの管理組合に確認されると良いかもしれません。

補足

アドバイスありがとうございます。前述のリフォームはおっしゃるとおり両親の住まいの部分だけについてのことでした。壁紙や床、システムキッチン、お風呂などを新しくしました。でも昨年にはマンション全体でも壁の塗り替えや全戸玄関ドアの取替え、廊下や入り口の床の張替えなど今までになく大きな工事はしていました。全体的にきれいになったこともあり、売るにはちょうど良いと父は思っているようです。
それにしても、500万円以上のそんなに多額の追加負担については考えたこともなかったので、早速明日にでも両親に確認してみることにします。本当にありがとうございました。

回答No.3

pont-nufu

既にローン終了されているのであれば、賃貸にしたほうがよいと思います。
ローン支払い終了で、抵当権が抹消されていれば、最大1億円までの個人向けアパートローンが組めます。そのお金を2世帯住宅のローンの支払いに当てることも可能です。

売買すれば必ず税金や手数料で損失が出ます。

せっかくご両親が購入した資産ですので、うまく活用していったほうがよいと思います。

＞便利な立地と愛着があるため、なかなか手放したくない
築30年で月16万円の収入があるのであれば、立地も良いものと思います。一度手放すと二度と手に入らない場所もあります。その場所の思い入れもあると思います。

私は駅近くの公園の前に住んでいますが、以前住んでいた街の中心部にある区分所有マンションは月○○万円で貸しています。中心部に歩いていけるし、窓から桜も見える立地を手放そうとは思いません。反対に、年取ったらリフォームして住み替えようかとも思っています。

お礼

ご回答ありがとうございます。さまざまなお立場からのご意見を伺うことができて感謝しています。2世帯住宅については私の夫名義でローンを組んでおり、これ以上両親に負担してもらうことはないのですが、貴重な情報ありがとうございます。
場所に対する思い入れについてはおっしゃるとおりで、母も将来孫たち（私の子）が大きくなって都心の大学に行くようになったら住まわせてやりたいなどとも言っておりました。30年も慣れ親しんでいるとなかなか売却の決心がつかないという気持ちも、私自身そこで育ってきているので理解はできます。ご意見もふまえつつ慎重に話し合っていこうと思います。
ただ、マンションって築何年くらいまで建て替えなくても大丈夫なのでしょうか。。。ちょっと気にはなります。

回答No.2

m_inoue222

大家してます

売りでしょう

売れたお金で他の投資をされた方がましでしょうね

その物件で「クビでも吊られれば・・・」
安定した収入どころか売ることも出来ません

リスクに見合わない家賃しか頂けないでしょう

家賃－維持管理費－税金－リスク－建て替え？＝？？？？？

私なら２０００万円握って他の投資物件を探しますね

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
私の立場としては相続税対策としても現金を持っているよりは不動産のほうが良いのではないかと漠然と思ったりもしましたが、他の投資物件を探すという考え方もあるんですね。思いもよりませんでした。貴重なご意見ありがとうございます。

回答No.1

tarotaro001

築３０年ですと、これからいろいろと不具合で出始めるころです。
賃貸に出しても、設備その他は大家負担になりますので、今後、ドンドン維持費が嵩むと思います。
室内を全部リフォーム済でしたら、それほどかからないと思うのですが・・・

特に水周りなどは下手をすると１００万単位の修繕が必要になったりします。
またマンションそのものの、修繕積み立ても必要ですし、固定資産税も・・・

それから老人ホームは地域のよっては入居待ち状態です。
すぐに入居可能でしたら、売却をお勧めします。

お礼

早速のお返事ありがとうございます。永住するつもりでいたため、3年前に水周りも含めて大規模なリフォームはしています。私としては父はまだとても元気だしこれから同居する予定なのでホームへの入居は現実のものとして考えていないのですが本人は心配のようです。売却に反対している母は、経済的不安に加えて便利な立地と愛着があるため、なかなか手放したくないようですがまた家族で話あってみたいと思います。参考になりました。ありがとうございます。