不動産投資、減価償却の定率と定額ならびに累進課税

質問

個人で不動産投資をした場合、減価償却費を経費計上でき、
多くの人が、定率法を選ぶとのこと。

手前で経費を多く出したい気持ちは理解できるのですが、
税額的には、定額法が良いように感じています。
下の計算が合っているかも含め、ご教示ください。
（金利の効果は無視して下さい）

例、簡単のために2年間で考えます。
給与所得が750万円で、減価償却資産を100万とします。

定率法を選んだ場合、
1年目の経費は68.4万円で、課税所得は681.6万円、納税額は681.6*20%-93.6=93.6万円
2年目の経費は31.6万円で、課税所得は718.4万円、納税額は718.4*23%-63.6=101.6万円
合計で、195.2万円

定額法を選んだ場合、
1年目の経費は50万円で、課税所得は700万円、納税額は700*23%-63.6=97.4万円
2年目の経費も50万円で、課税所得は700万円、納税額は700*23%-63.6=97.4万円
合計で、194.8万円

結果、定額法の方が有利。

回答No.1

simotani

正直ケースバイケースです。特に届け出ていない場合定額法を選択したものと見做して計算されます。
物件購入直後は現金がありません。ローンで買うと金利も全額必要経費になります。時には償却の方が高く青色申告で5年間(白だと3年間)赤字の繰越控除を受ける人さえ居ます。
こういう状況だと定率法は不利にさえ働きます。
但し不動産を売却予定であれば定率法で簿価を下げておく方がいいと思います。残存簿価が高く、売却で赤字になると次の購入にローンを組めなくなります(事業計画が甘すぎるから)。リート並に資産を入れ替えるつもりならば定率法は必須になります。
必ずしも不動産は持ち続けるとは限りません。ある程度古くなればリフォームも必要ですし躯体自体は無事でも配管が破損したりして大規模修繕が必須になって来ます。その前に売り抜ける才覚が不動産投資には不可欠です。

お礼

ご回答ありがとうございました。

「その前に売り抜ける才覚が不動産投資には不可欠です。」
勉強になります。肝に銘じたいと存じます。