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親名義の建物に子が大規模修繕をすることに
- 親名義の建物に子がリフォームすることで建物評価が変わる可能性がありますが、確認申請は不要です。
- 親名義の建物に子がリフォームすると、その金額が贈与に当たる場合もあります。名義変更の場合には税金や必要手続きが発生します。
- 耐震工事をする場合、申告が必要で建物評価が変動する可能性がありますが、減免対象になります。
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２番回答者です。補足質問を拝見しました。 (1) 地主の承諾は別問題として、借地は親名義、建物を子名義にすることは可能か。 建物が子供の物になれば、土地の使用権は転借になります。 転貸・転借については、ふつう地主が文句をいいますが、地主が承諾すれば問題ありません。建物を子供名義にできます。 親御さんが亡くなれば建物は子供のものになって、借地権も子供の物になります。 今子供に転貸されても、時期がちょっと早まるだけで、相続後とまったく同じ状態になるだけですので地主もOKするんじゃないでしょうか。 (2) 持分変更は勝手に設定できるのか。 「勝手に」とは「無断で」ということだと思うのですが、誰に対して無断でなのでしょうか？ 現在の所有者である親御さんに対して無断で、ならできません。 税務署や市の建築課などに無断で、ならできますが、登記した時点で税務署にはばれますし、登記しなければ「持分変更した」と主張することができません。 ですから、その家の価格（２０万円）に自信がおありなら、（１）でお考えのように親御さんと相談して家を贈与してもらったらどうでしょう。年間１１０万円までは贈与税はゼロです。 その後にリフォームすれば、持分だ相続だという問題は生じませんから楽ですね。 リフォームの確認申請は、個人住宅でやっているという話は聞いたことがありません。増築でさえやっているようには見えません。 「すごい増築しましたね」とか話を向けても、「税金をがっぽり取られた」とかのボヤキを聞いたことがないので、「ああ、届け出ていないな」「なんという不公平」といつも思うもので。 あとは質問者さんのご判断でしょう。私はきちんと相談した方があとくされがなくていいと思いますが。 ちなみに、どうしても持分変更したいということであれば、真実質問者さんが建物のためにお金を出しているのですから、お書きのような計算で変更可能でしょう（やったことはないので断言はできませんが）。
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- fujic-1990
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不動産賃貸業を営んでおります。 （１） リフォームの仕方で、固定資産税が上がるのはもちろん、「不動産取得税」の課税通知が来ます。 テナントが展示スペース（舞台のようなもの：建物に傷が付くの禁止なので建物とは一体化されていない）を作ったら、「建物が2階建てになりました」と言って、「不動産取得税」の課税通知書が、「大家」に来ました。 建物と一体化していない動産を置くと、なんで建物が二階建てになるのか、いまだによくわかりません。 「おまえ払え！」と要求して退去されるよりは黙って払ってやったほうがいいか、と思って経理事務所の担当者に相談したら、「建築代を出してもいないのに、不動産取得税を払ったら、不動産をもらったことになって贈与税※を取られますよ」と言われて止めました。 退去の時には撤去してもらいたい動産なので、買うわけにはいかないし。買ったら撤去しないで出るでしょ？困りました。 そんな言いがかりのような課税をしますので、質問者さんの所も、やりようによってはインネンをつけられるかもです。 ※法人なので贈与税ではないですが。 （２）（３） まあ、我々業者の建物はテナントの要望に合わせてしょっちゅう工事しますので役人も時々状況を見に来ますが、個人の建物の場合に見に行ったという話は聞いたことがありません。 したがって、アドバイスらしいアドバイスができません。 個人住宅の場合、届け出ないならわからないだろうというのが本音ですが、バレた時にどうなるかは微妙です。 いっそ、堂々と税務署に質問したらどうでしょう。 個人の住宅の場合、我々の賃貸物件とは比較にならないほど優遇されているので、今回ももともと大きく扱いが違うよう思うのです。それほど損にはならないのではないかなぁ、と。 それに、今現在は相続税を払うのは全世帯の４・５％だそうですが、なにやら、都内にちょっとした物件を持っていると、相続税を払うように相続税が改変されるという話ですからね、近々。 民主党の置き土産。 質問者さんのお金でリフォームや耐震補強すると、そのことによって価値が上がった家屋が相続で質問者さんの所へ行く形になります。 そのときになって、「これはオレが費用を出した」とか言っても認められません。 相続の時も見に来ないケースならまあいいのでしょうが、相続の時にサンプル調査みたいなことででもたまたまでも、やってこられると高額認定される場合も出てきたりするので、私としては税務署に相談してしまうのが一番だなと思います。 ご注意を。
補足
ありがとうございます。一度税務署で聞いたほうがよさそうですね。 それはそれとして、不動産屋さんの知識で追加でご意見いただけませんか？ (1)当物件は借地上の建物です。 建物評価額が低いため、建物だけを贈与してもらっても課税対象にならないと思っているのですが 地主さんの承諾は別問題として、借地は親名義、建物を子名義にすることは可能なのでしょうか。 (2)建物所有権持分をリフォーム後に持分変更をする場合 仮に建物評価20万（親） リフォーム1000万(子） 親 20／（20+1000）＝2％ ： 子 1000／（20+1000）＝98％ これであれば万一の場合、贈与は回避できるような素人考えですが、持分変更は勝手に設定できるのでしょうか。 リフォームで1000万かかりましたので。。。と申告するのと同じになるので、確認申請しなくてもすることと同義になるのでしょうか。。。。
- titelist1
- ベストアンサー率25% (712/2750)
（1）理屈はリフォームしたら建物価値が上がるのでしょうが、確認申請をしないので、実際は役所には分りません。私の実家もしましたが固定資産税は変わっていません。 （2）子が親の財産に投資するのて゜すから、理屈では贈与です。贈与税は怖い税金ですので、甘くみないことです。貴方が工事依頼者として工事契約を結ぶのは避けたほうが懸命です。親の工事として支払も親の口座から一時払いをするほうがよい。家賃のつもりで、親の口座に毎月10万円振り込めば、贈与の控除額の範囲内でもあり、何とでも言い逃れができる。親から子への贈与は相続税逃れとして厳しいですが、子から親への贈与（生活費、入院費、家の家賃）などは大目に見ているのです。 名義変更は親が死ぬ時以外にすると贈与税の対象になり大損になります。ただし貴方に兄弟が居る場合は微妙です。その家の本当の相続価値が増えているからです。土地も貴方だけのものでもありません。事前に話し合ってもわかりません。親に遺言を公正証書にしてもらうことです。 （3）耐震工事の減免申請は止めておく事。親の工事ならば減免を請けられるだろうが、建物の評価額を上げられてしまったら（1）の目的が無駄になる。 『雉も鳴かずば撃たれまい』
お礼
ありがとうございます。 『雉も鳴かずば撃たれまい』なるほど。。。。 すっきりしました。
お礼
お礼が遅くなりすみません。 ありがとうございます。 ご意見いただけて、勉強になりました。 親とも相談してみますが、やっぱり税務署に聞いてきます。