中古マンションの購入について

質問

築27年の中古マンションを買うべきか、とても悩んでいます。
給水管は新しいものに交換済み、大規模修繕を終えたあとで、
長期修繕計画書もあるようです。

１９８５年建築ですが、できれば老後まで長く住みたいと考えております。
現在35歳です。

もう少し新しい物件にしておいたほうがいいのでしょうが、値段の安さに惹かれます・・・。
外観もとてもきれいで、管理は良さそうです。

マンションが何年もつのかということは難しい問題のようで、とても悩んでしまいます。
良いアドバイスがあればよろしくお願いいたします。

回答No.6

dripdrop · ベストアンサー

以前分譲マンションに長い間住んでおり、理事長として大規模修繕も経験しました。

ご質問で示されたデータから判断するかぎりでは、よい物件のように思われます。もしも部屋を見て気に入れば、前向きに検討されてはいかがでしょうか。

１.マンションの寿命について
物理的な意味では心配ありません。マンションの寿命が60年などと言っているのは日本だけです。アメリカでもヨーロッパでも、建物はリフォームすれば100年以上住めるというのが常識です。

２.生活様式の変化
ただし、日本の生活様式の変化は激しいので、古いマンションの設備が時代遅れになり、それを新しいものと取替えようとすると莫大な費用がかかる場合があります。
たとえば古い団地では５階建でもエレベーターが設置されていない建物があります。こうした建物に後からエレベーターをつけようとすると大変な工事になります。
また、1981年以前のマンションは、今とは異なる耐震基準で建てられているため、耐震性に問題のある建物が多く、それを現行基準に合うように補強しようとすると多額の費用がかかります。
しかし1985年の建築であれば、現行の耐震基準を満たしているはずですし、その他の設備にもあまり問題がないだろうと思われます。

３.管理体制
中古マンションの場合は、管理体制がしっかりしているかどうかによって住み心地に大きな差が出てきます。ご質問のマンションの場合、
◎築27年で「外観がとてもきれい」だという点
◎「給水管は新しいものに交換済み」という点
どちらも管理体制がしっかりしていることを示すよいサインです。

４.その他のプラス点
あなたが「できれば老後まで長く住みたい」とおっしゃるのも正解だと思います。
上に書いたように、古くても管理のしっかりしている物件なら、専有部分、共有部分とも適当な時期にリフォームすれば、新しいマンションとさほど変わらない快適な生活を楽しむことができます。
安く購入して、リフォームのための資金をある程度残しておくことが大切です。
一方、古いマンションはこれから増える一方なので、よほど便利な場所にある物件でなければ、希望価格で売って買い換えることはむずかしいでしょう。

５.チェックポイント
中古マンションの場合、購入に先立ってチェックすべき点はたくさんあります。
（１）管理費と修繕積立金
管理費と修繕積立金は全く性質の違うものです。管理費と修繕積立金はコミで徴収され、70m2前後のファミリータイプの場合、一戸当り月額2万円から2万5千円程度というのが平均的水準で、管理費が修繕積立金の２倍程度というマンションが多いのですが、これでは修繕費用が不足します。
同じ総額ならば、管理費が安く、修繕積立金が高いほど良いマンションであると考えてください。同じ総額2万5千円でも、管理費・修繕積立金がともに12500円というマンションと、管理費2万円、修繕積立金5000円というマンションでは、天と地ほどの差があります。
修繕積立金が１戸当り5000円以下のマンションは買うべきではありません。（ただし大規模修繕をすでに実施したマンションでは、そうしたケースはまずないでしょう。）

管理費は、管理員や管理会社社員の人件費、エレベーターの保守費、清掃費などに充当されるので、安いほうが効率的な管理が行われていることになります。
管理費の高いマンションは、住民に高額所得者が多いというメリットがありますが、管理会社が経費を水増しして無駄遣いしているケースがほとんどです。

（２）駐車場
車をお持ちの場合はもちろん、たとえあなたが車を使用しない場合でも、駐車場の形態は必ずチェックする必要があります。駐車場の形態は、管理組合の財政に大きな影響を与えるからです。

◎景観はともかく、管理組合の運営上一番よいのは青空駐車場です。維持費がほとんどかからず、駐車料金を修繕費等に充当できるからです。
×機械式駐車場は大きなマイナス要因です。古くなったときに莫大な修理費や更新費用がかかり、管理組合の財政を圧迫します。
△機械式でない屋内駐車場の場合は、駐車場部分が、不動産会社や特定の区分所有者に所有されていないか、駐車場の使用権が、特定の区分所有者に限定されていないかチェックする必要があります。

（３）その他の設備
浴室や給湯器の形態、冷暖房設備 →（不具合はないか、リフォームは可能か）
フローリング→（畳やカーペットの部屋がないか、騒音問題はないか）
テレビの共同受信装置→（ＢＳ、ＣＳも受信可能か）
インターネット環境→（光ファイバー回線が導入されているか）

生活様式が変わると新しい設備が必要になりますが、マンションでは共用部分を勝手にいじれないため、希望通りの設備の更新ができないことがよくあります。新しい設備はなくてもよいと割り切るならともかく、希望する設備や機能がマンションに具わっていない場合は、それが導入可能かどうかあらかじめチェックしたほうがいいでしょう。

（４）管理組合の運営
マンションを購入しようとする人は「利害関係人」と呼ばれ、規約や議事録を閲覧する権利が法律で保証されています。（区分所有法第33条第2項、第42条第5項）
議事録を閲覧すると、管理組合がどのように運営されているのかよく分かります。
しかしもしも老後まで住むことを考えられるのであれば、不動産業者から提供される情報だけでは不十分です。できれば管理組合の理事長に会って話を聞いてみることをお勧めします。不動産業者は斡旋してくれませんが、理事長から話を聞けば、マンションの現状や問題点がよく理解できるでしょう。
ずっと住むのであれば、管理組合の役員を務めることも考えておいたほうがよいでしょう。理事長でなければ、それほど大きな負担にはなりません。

回答No.7

dripdrop

No.6です。
他の方へのお礼を読んで、一つだけ気になった点がありますので追加します。
それは、その部屋をめぐって、騒音に関するトラブルがなかったかどうか、念入りにチェックすべきだということです。

小さいお子さんがいらっしゃるということですから、万一隣（上下左右）の部屋に騒音に過敏な方がいてクレームをつけてきた場合は、きわめて厄介なことになるからです。
若い夫婦が買われた後に引っ越されたというのも多少気になります。

まず管理会社に対して、「小さな子供がいるので、騒音が問題にならないかどうかとても気にしている」といって、そのマンションで、生活音の騒音が問題になったことがあるかどうか詳しく聞いてみることをお勧めします。

これに対して管理会社が、たとえば「楽器の演奏や深夜のどんちゃん騒ぎなどはともかくとして、子供の生活音は問題にならない」と請け負ってくれるようならまず大丈夫でしょう。
しかし、「そういう問題は理事会で対処している」とか「トラブルがあったという報告は受けていない」とか「住民のプライバシーに関することは話せない」とか、要するにはぐらかすような対応をする場合は、気をつけたほうがいいでしょう。

（１）大規模マンションで築後20年以上経っているのであれば、騒音をめぐるトラブルは過去に何件も起こっているのが普通です。
（２）騒音に関する苦情は普通まず管理会社に持ち込まれるので、管理会社が騒音に関するトラブルについて知らないということはありえません。
（３）仮にその部屋をめぐって過去にトラブルがあったとしても、管理会社がそれを知らせてくれることはまずありません。守秘義務の問題があり、売主からクレームがつくからです。

万一隣人にクレイマーのような人がいた場合、それに対処するのは大変ですし、買ってからでは取り返しがつきません。管理会社の対応に疑わしい点があれば、当面購入は控えるべきでしょう。

自分で調べる方法としては、「理事長から話を聞く」という方法のほか、隣の部屋を直接訪問してみるという方法もあります。もちろん騒音について正面から聞くのではなく、「同じ棟の部屋の購入を検討している者だが、できれば住み心地について感想を伺いたい」と切り出して、話の中で子供がいることを伝え、隣の部屋の物音が聞こえるかどうか聞く訳です。

お礼

とても丁寧な回答、ありがとうございます！

騒音については、子どもがパタパタと走ってしまう時期で気になっておりましたので、
見学の際に、住人の方がいらしたので聞いてみたところ、お子さんが小さいときでも
苦情が来たことは一度も無いとのことでした。

そのほかマンション内で大きなトラブルが起きたことは無いと、管理会社の方がおっしゃっていたのが
今考えると気になってきましたが・・・。

しかし管理の状態はとりあえず良いように感じました。
エレベーターも新しいものに取り替えてましたし、ごみ一つ落ちていないキレイなマンションでした。

修繕積立金ついても、教えていただいたあと見返してみたところ、管理費よりも少し高く設定されていて、さらに好感度が上がりました。

そして駐車場は、古いだけあって敷地が確保できたのか、青空駐車場でした！
近隣の新しいマンションはほとんど機械式の駐車場です。

光ファイバーも導入されているとのことでした。

あとは、リフォームの規約や必要性の確認と、管理組合の資料を確認させてもらおうと思っています！

中古とはいえこんなに高い買い物はしたことがないので、本当にいろいろ悩んでしまいます。
貴重なご意見本当にありがとうございました！

回答No.5

Mokuzo100nenn

管理費と修繕積立金を潤沢に徴収できるかどうかが分かれ目です。

ある程度値段の高い物件では、管理費や修繕積立金は必要な金額ですが、値段の安さ・買いやすさを狙った物件では管理費、修繕費が不足しがちで、値上げもままならずに段々スラム化してゆくケースがあります。

例えば、広尾ガーデンヒルズという1984年から順次竣工した大規模集合住宅がありますが、管理費、修繕積立金ともに潤沢に徴収できており、価値が余り下がらない物件もあります。

物件のハードウェア面だけではく、そこにお住いになる方々の経済状態・支払い能力を予測することも重要かと思います。

お礼

先日物件を見学し、管理会社の方にいろいろ質問したところ、大規模修繕の際にも修繕積立金を臨時で徴収するようなこともなく、積立金は十分に用意があるとの事でした。

住人の方々は、新築当時からの方もいらっしゃれば、中古で購入された方もいて、ばらばらだということでした。

私が購入を検討している物件も、中古で買われたとのことで、若いご家族のようでした。
売りに出す理由も気になっていたのですが、マンションに理由があるわけではないようでした。

大規模間マンションなので、管理費も修繕積立金もそれほど高くなく、少しリフォームすれば快適に暮らせそうで、ますます気持ちが揺らいできました・・・。

アドバイスいただいたように、管理と修繕に力を入れているのか気にしていろいろ聞いてみましたが、
とりあえず問題なさそうでした。

質問できる事があればもう少し聞いてみようと思います！

回答ありがとうございました！

回答No.4

olutier

マンションが何年持つのか？というのは難しい問題です。
世間では60年ということになっていますが、それは政府や金融機関が勝手に定めた基準です。建っているという意味では、200年でも300年でも建っているでしょうし、住めるでしょう。どんなに古くなっても、ある日突然倒壊したりするわけではないのですから。

それよりも、まだ35歳とお若いのに、老後まで長く住みたいと考えておられることが不思議です。人間、10年後のことさえ予測できません。家族構成も、思いもよらない変化があるでしょうし、半身不随になったり、車いす生活になる可能性は誰にでもあります。そのときには引っ越しなり、大規模リフォームなり必要になってしまいます。

とりあえず、安く買えるものを選んで、今から十年ほどは住めればよくて、十年後にもそれなりの値段で売却できる、ということだけを重視されるのがよいのではないでしょうか。

いま検討されているものが、十分安いのならば、手放すときもあまり損はしないと思います。外観・管理がよいなら、当面は心配ないでしょう（住民も入れ替わるのに時間がかかりますから）。問題は、手放したくなった時に手放せるか？ということだと思います。

お礼

確かに、将来何が起こるのか・・・。
わかりません。
実は今回二人目の子どもが産まれる事になり、
家族が増えるということで、将来のことを考えて少し広いおうちに・・・
と思い、マンション購入を検討し始めました。

賃貸だと少し広くと思うとかなり高くなってしまうので、だったら買ったほうがいいのでは
と思ったのです。

しかし購入となると中古とはいえ高額な買い物になるので、長く住まなければもったいないというか
なんというか・・・。
ある程度の老後の安心も確保したいなと思ったのです。

でも本当に何が起こるかわからないのが人生です。
いつか手放す前提で購入するというのも選択肢の一つだと思い始めました。

考えすぎると答えが逃げていきそうな気配ですが、もう少し検討してみます。
回答ありがとうございました！

回答No.3

yana1945

６５才で、２９年住んだ戸建から、バリアフリーマンションに
転居しました。

私は、２Ｘ４でしたが、戸建は３０年、マンションは４０年と考え、
定年から逆算して、戸建を新築、今回マンション購入しました。

５０才以降は、色々な病気、怪我が発生し、自分の体の弱点を
カバーする住まいへ、大規模なリフォームが必要です。

車いす、簡易ベッドが通る室内廊下、通路が有るのが最低条件です。

お礼

老後に住もうと思うと色んな条件がでてくるのですね・・・。
せっかくマンションなので、バリアフリーがいいですよね。
老後に住み替えるという選択肢も考えてみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.2

atelier21

未来将来如何になるかは神のみぞ知る、答えは出ないでしょう
建物ですが、現在築27年、25年後には築52年になります
国交省統計では、築45年～60年が建替え期限の様です
立地・地盤強度・建設会社・管理状況・規模・住人レベルが良くて
大規模修繕が済んだばかり（其の儘信じて）と言うのであれば
10年居住して、新しい建物に買い換えたら如何でしょう
昨日も築30年のマンション管理組合の会議に出席してきました
居住者は高齢者が殆どで、積立金は少なく、保全に積極性は無く
ドッグイヤーと同じ位に、建物は早くに高齢化(劣化）します

お礼

建物が将来どうなるか、本当に難しいですよね・・・。
それが簡単にわかれば欠陥住宅など生まれないんですよね・・・。
住人の年齢層なども気になりましたので、確認してみようと思います！
考え出すと難しくて困ってしまいます。
とても貴重な意見、ありがとうございました！

回答No.1

RTO

以下を確認しましょう
給水管は更新済みとありますが　これは共用部のみではありませんか？
住戸内は手つかずなのではありませんか？

あるいは　中古として販売する際に「住戸内のリフォーム・給水管更新済み」としたのに共用部は更新していないのではありませんか？

マンションでは排水管の立管が各住戸内の立管スペースに走っている場合が多いのですが
これも未更新なのではありませんか？
これを更新するには　各戸の内装を同時に壊して作業する必要があるため　長期補修計画でも「見ないふり」で後回しにされることがあります。

排水管が住戸内で漏れたらどうなるかは　想像にお任せします。

お礼

回答ありがとうございます！
なるほど、給水管といっても細かく考えると色々あるのですね・・・。
できる限り確認してからまた考えてみようと思います。
参考になりました。
ありがとうがざいます！