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北海道の賃貸併用住宅事情について教えてください
- 北海道の賃貸併用住宅情報の不足と建築コストの難しさ
- 賃貸併用住宅を考える上での築古アパートの購入方法
- 北海道での購入費用相場やアドバイス
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元住宅営業です。 営業当時、１年だけアパート営業をした経験もあり、賃貸併用住宅については一通り知ってるつもりです。 （あ、ついでに札幌です。） 賃貸併用住宅って、とても魅力的なものですよね ・新築のローン返済と同時に家賃収入があるから、負担半減。 ・ローン返済終わったら、家賃収入は全部収入に。 など 長文になります。しかも夢の無い話です。最初に謝ります。ごめんなさい。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー ■アパートローンか住宅ローンか？ ご予算が手持ち金100万ほどとのことですが、足りません。ごめんなさい。 アパートローンですと、自己資金は最低でも総工事費の１割以上は持っててほしいです。 例：土地１０００万、建物３０００万、諸経費２５０万＝４２５０万 …の１割＝４２５万（！！） でも、住宅ローンとして融資を受ければ、せいぜい諸経費分持ってれば良い。 （まあ、それにしても２００万以上は持っててほしいです） でも、一般的に賃貸を併用する予定の建築物ですと、銀行が「住宅」とみなさないと思います。 もちろん、住宅は新築が前提の上、土地も評価額を基本として、交通や学区や買い物便など良好でなければならないし…。 ローンは結構ネックになるでしょうね。 ※僕が現役で営業してた頃は、信金でそういう対応もしてくれるとこありました。でも今はどうだろう…。 ■旭川の相場 融資で重要なのは、土地の担保評価だと思います。 旭川って、どうなんでしょうね？ ちなみに、札幌で地下鉄沿線でも簡単には融資つきません。 （もちろん、集客能力の高い土地かどうかも重要ですが。） なので、無理じゃないかな、と。 ただ、調べないとなんとも言えないですねぇ。 ■相続としての賃貸 ※賃貸併用とは話が違いますが、不動産の成功実例として上げておきます。 「親から広大な農地を相続。評価が1億以上あるため、相続税がン千万。ヤバい。 だから、「無理矢理ローンを組む。土地を担保にいれて、なるべく赤字に近くする」わけです。 そうすると、評価が下がるので、税金を払わなくてすむ。 赤字だけど、家賃収入はある。むしろもっと赤字になってくれたのむ。 相続後も、自分たちの資産を残すためには、不動産はとても有効なんです。 税理士もオススメ。 …という感じです。 ーーーーーーーーーー 【結論】 銀行がNGだと思うので、無理。 できるのは、自己資金がある人、土地を持ってる人のみ。 または、全額現金で買える資産家のみ。 ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 夢の無いことを言ってしまって、申し訳ありません。 原則論ですが、不動産投資は「金を持ってる人が、資産保全のために行うこと」です。 一生懸命働いて蓄えたお金の範囲で、かつ自分がリスクきれる範囲で投資するんです。 「不動産は、あらゆる投資の中でも、唯一銀行が融資してくれる儲かる投資だ」 そんなうたい文句もあります。 これ、なんでレバレッジのリスクのことを言わないのか。疑問ですね。 持たざるものが、資産を持てるわけがないんです。 投資はパチンコじゃない。 …と、仕事を通してこういうことを学びました。 レバレッジという魔法は、そもそもあり得ない。 僕はそう思います。 悪いことはいわないので、やめましょう。 でも、不動産投資を通して学べることは多くあるので、せっかく興味が出たのであれば、勉強してみてください。 面白い業界だと思います。 長文すみませんでした。 では。
お礼
お礼が遅くなって申し訳ありません。 ご意見参考にさせていただきます。 どうもありがとうございました。