賃貸併用住宅の開業資金について

質問

賃貸併用住宅の経費についての質問です。
今回、賃貸併用住宅として、中古の2世帯の物件を購入し、リフォームを行い１階部分を2部屋にわけて賃貸（合計で賃貸部分建物の４０％）にする予定です。

住居含めて建物のフルリフォームを予定しているのですが、そこで経費は、外壁は住居と賃貸部分で按分をするかと思いますが、ユニットバスやキッチンなども交換及び新規購入をするのですが、その場合、ユニットバス、キッチン、フローリングの交換などに対して、一つ一つに分けて修繕費と資本的支出に分けて青色申告をする必要がありますか。または、一括で開業費として登録できるでしょうか。

青色申告について勉強中です。わかりやすく教えていただければ幸いです。

よろしくお願いいたします。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　こちらは会計事務所に「○○のユニットバスを交換しました。○○万円でした」的な事実を伝え、それを処理するのは会計事務所。こちらはあとで処理について報告を受けるだけなので、知らないうちに税制が変わっていたりすることもあるのですが、

　基本的に、経費になるのは10万円以下の支出で、それ以上は「資本的支出」なんです。

　特別な措置が今年も続いていたら、30万円以下の支出を10件までは経費として認めてもらえます。が、300,001円だと、はみ出た1円だけではなく、300,001円の支出全体が資本的支出になります。

　ちなみに住宅家賃に消費税は乗せられませんが、工事費にはもれなく消費税が付いてきます。

　でもって、工事は、ユニットバス、キッチン、フローリングなどという具合にバラバラにするのではなく、１つにまとめます。

　一つ一つに分けて修繕費と資本的支出に分けて青色申告をしてはいけません、という話になります。「全部で１つの資本的支出」として処理することになりますね。

　安い業者、安い業者と狙って別々に発注し、別々の日に工事させたことがあるのですが、「"実質的に見れば"全体で１つの工事だ」という理由で１つの工事にまとめさせられましたから。

　どうせその業者が機械を持ってくるんだからこの際・・・ 、ということで全く別な作業をさせるのも、危険です。こちらと税務署の「実質的に同じかどうか」の見解は著しく異なりますので、償却年数などにも違いが出てきたりしますから。

　開業というのは父の時代なので「開業費」というのが分かりませんが、賃貸物件のために支出した部分なら資本的支出として減価償却できると思います。

　念のため書き添えれば、不動産賃貸を業としている私（父所有の家に居住）でさえ、「貸した実績のない建物」をちょっと整備して、それを経費にしようとしたら、「本当に貸すのかどうかわからない」「自分の家があるのに貸すのでなければなんでお金をかけるんだ？」「自分で住むのかも」と言いあってもめたことがありますので、質問者さんもどこまでその開業費として認められるかは、不明だと言わざるをえません。

　しかし、間違いなく貸すための支出なら、胸を張って開業費用に入れたらいいと思います。

お礼

遅くなってすみません。
ありがとうございました。

色々難しいですね。自分で判断できるようにがんばります。