土地時効取得について

質問

隣が17年ほど前に、間に隣が越してくる前から塀を造り相手側に側溝があったそうなのですが、側溝をつぶし塀ギリギリまで使ってアパートを建てました。
境界標も元々無く、事後訊ねると逆切れされたそうです。
質問は、
　善意無過失とは、どちらが証明するものなのでしょうか。（相手側がただ知らなかったとか、売主からそう聞いたとか、造る前から占有していたとか言っただけで成立するのでしょうか。）
　住所も同じなのですが（部屋番無で荷物が届かないことあり）、境界確定もせず（最低でも当家の了解も立ち会いもない）、こんな土地にアパートを建てる業者はいるのでしょうか。または当家が主張できないような根拠があると思われますか。ご意見お聞かせください。

回答No.2

fujic-1990

１番回答者です。

　不動産賃貸業を営んでおりまして、時々「侵略される」側です（商売上キッチリと測りますので侵略したことはない）。

　したがって、質問者さん側の立場なのですが、やっぱり質問者さんにとって難しい状況だといわざるをえません。

　いま塀や側壁は、境界面に沿って立てるのがふつうだと思いますが、民法では、塀を作るときは半分出し（境界線にまたがるように作る）という原則は改定されていないんじゃなかったかなと思います。

　こちらは遠慮して、所有地の範囲内に塀を立てても、塀の真ん中までは「オレのもんだ」と主張される危険があるので、塀などを作る場合は注意しないといけないのです。うかつでしたねぇ。　

　さて、測量ですが、どこを基準にして測り始めるかによってかなり面積が違ったりすることは、このご時世でもまだ時々あります。

　数年前に、幅２０センチほどの細長い土地で、そこだけでは使い物にならない土地ですが、面積的には１坪くらい土地をもらったこともあります。隣接地が売るために測量したら余ったのだそうです。

　「あげます」という言葉とともに、うちの立ち会いのもとで、うちが思っていた線より１５～２０センチほど引っ込めてあちらが境界杭と擁壁を作ったので、まちがいなくうちの面積は広がっています。しかし登記簿の記載内容は変わっていません。

　うちが売る時、測量して、登記簿を見て、買主は「？」となるでしょうね。

　そういう場合もあるので、測量と売買の広さが違っていても、登記簿と違っていても、それらを知っていたというだけで悪意の占有だったということにはならないでしょうねぇ。

　また、その側溝が「売主の所有する側溝だった」と思っている場合もありうるので、側溝があったことを知っていたり、自分が埋めるように業者に頼んだとしても、それだけでも悪意の占有とは断定できません。

　「善意占有」は推定されますので、悪意だったという立証は難しいです。

　それに、前回も書きましたが、買主は売主の占有期間も承継できます（悪意だったというような事情も付いてきますが）。

　すでに１７年の占有ですので、売主の占有も合わせて主張すれば、２０年以上の占有になりそうです。

　仮に「悪意」であっても、２０年たてば時効取得できますので、隣の人が時効取得している可能性は大変大きいと言わざるをえません。

　むしろ、問題にするなら、抗議されて「逆ギレ」していたのに「平穏」と言えるのか、ということのほうがいいのではないでしょうかね。

お礼

二度も回答いただきありがとうございます。
ただ、まさに塀の相手側に穴をあけ金具をつけたりなにかぶら下げたりしています。
この家は、家族そろって人の物と自分の物がわからんのかとおもっていたんですが、回答してくださったように主張しかねないですね。怖くなってきました。
正直、問題が多い人なので何か闘う方法があればと思いまして。（駐車場無なので人の家の前に停める＞注意する＞逆切れ）
専門家の方に回答頂いたのでとても為になりました。
ありがとうございます。
別の方向から弁護士などに相談してみたいと思います。

回答No.1

fujic-1990

> 間に隣が越してくる
> 前から塀を造り

　なにと何の「間に」隣が超してきたのかとか、塀を作ったのは誰かとか、若干理解できない部分がありますのでこちらで勝手に補足して考える（誤解の可能性あり）ことにします。

　まず、「善意占有」か「悪意占有」かという点ですが、この場合「善意」は推定されます。

　今夜間ですし自宅ですので資料が有りません。したがって、条文などを示せませんが、この部分の記憶は明確です。占有者は善意で占有しているものと推定されます。

　ですから、お隣さんが「悪意の占有」であったことを質問者さん側が証明しないといけません。

　１７年前からだと、時効は成立しているものと思います。

　また、「善意」か「悪意」かなども引き継ぎますが、それでよければお隣さんは前主（売主）の占有期間も合わせて主張できたはずですので、前主の保有期間も合わせると２０年は楽々いきそうです。

　やっぱり時効は成立していいそうです。

　さらに、「側溝があったそうなのですが」ということで、単なる伝聞ですね？となると質問者さん側の主張としては論拠が弱いと思われます。

　残念でしょうが、「書かれたこと＋私の勝手な補足」で判断すると、質問者さんが権利を主張するのは難しそうです。

> こんな土地にアパートを建てる業者はいるのでしょうか

　すでに建っているのですから、業者はいる、のでしょう。

　実際、業者は指示された範囲の所に建てるだけで、どこからどこまでという敷地の境界には興味はないと思います。

　妙にお隣さんに誠意を見せると、工事が中止になって代金をもらえなくなる危険がありますので。

補足

回答ありがとうございます。
間には、打ち間違いです。すいません。
隣との間に当家で塀を造り（ブロックを低く積んだだけの部分もあり）アパートがあった所に何も建っていなかったのも、塀に沿って相手側に側溝があったのも知っています。
境界確定の為に、専門家に頼んだ場合、測量や登記簿等と一致しなくても相手側がそう思っていた。と主張するだけでやはり善意無過失にあたるのでしょうか。