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共有名義の私道届出に関する民事訴訟
- 現在所有している住宅の建替えを検討しており、近隣住人の共同名義になっている私道が実際は道路としての届出になっていないことが判明しました。建築会社によると、その道の道路としての申請に反対しているのは1件のお宅だけです。
- 建替えることも売ることもできない状態になっており、建築会社と一緒にそのお宅に同意してもらえるように話しに行くことになっています。しかし、過去に同様の問題が起きた経緯があるため、どうすればいいか悩んでいます。
- 質問1）もし、そのお宅にどうしても同意してもらえない場合、訴訟を起こし勝つことはできますか？そして、どのような戦い方が有効でしょうか？質問2）そういった訴訟の費用は、訴え側が負担することになるのでしょうか？費用はどれくらいかかりますか？
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細かいお話が分かりませんので、ごく一般的なお話だけさせて頂きます。 ご質問の内容は、建築基準法43条の接道義務に関してのものですね。 確かに、お話の様子からしますと、前面の道路上のものに対して「道路位置指定」を受けない限り家を立て替えることができず、従って、仮にこの土地を売却しようとしても「宅地」としての価値はほとんどゼロに等しくなります。 この場合の対処の仕方として、いくつかの方法が考えられます。効果の高さや手間・請求の困難さなどを考慮して、最も効果の高いと思われるもの、請求がしやすいと思われるもの、をそれぞれ順番に下に並べてみます。 １．何とかして反対している住民の方を説得して「道路位置指定（建築基準法42条 １項５号）」を受ける。 ２．現在のその土地は、どなたかから購入なさったものと思います。 そこで、その売主の方との売買契約を解除するか損害賠償の請求をする （民法570条、566条）。 ３．売主が将来家を建て替えることができないことを知りながら、建て替える事が できるように装って売却していた場合には、売主の詐欺による取消 （民法96条）をする。 ４．onmamaさんのお宅から公道に至るまで共有地上の２メートルの巾を、 「道路」としてではなく「建物敷地」としてronmamaさんのお宅用に 賃借権を設定してもらうか、あるいはronmamaさんが共有者の方たちから その土地を購入する。 ５．「道路位置指定」に反対している住民の方を被告として、権利濫用 （民法１条３項）による不法行為として損害賠償請求（民法709条）をする。 以下、順番に細かくご説明いたします。 １．「何とかして反対している住民の方を説得して「道路位置指定（建築基準法42条１項５号）」を受ける。」について 何と言っても、この方法をとるのが最もスッキリして将来的にも安心です。 他の住民の方にとっても、状況はronmamaさんと同様でしょう。ご自分の土地の資産価値が存在するかなくなるかの非常に深刻な問題だと思います。他の住民の方にお話になれば、協力してくれるのではないでしょうか？ なるだけ穏便にお話をして分かって頂くのが一番ですが、場合によっては、後ほど述べる、５．権利濫用に基づく損害賠償請求をせざるを得ないかもしれない旨のことを匂わせて、間接的に強制する手法も考えなければならないかもしれません。 ２．「現在のその土地は、どなたかから購入なさったものと思います。そこで、その売主の方に契約の解除・損害賠償の請求をする（民法570条、566条）。」について これは、ronmamaさんが、その土地を購入する際に、土地の前面の道路上のものが「道路位置指定」を受けていなかったことについて知らず、通常の注意力をもってしてもそれが分からなかったことが前提になります。 ご質問の内容から判断しますと、ronmamaさんの土地は、購入当初から、将来家を建て替えることができない土地であったということになりますから「その土地に隠れた瑕疵（キズとか不具合といった意味です）があった」ということになります。 この様な場合には、買主がそのことにつき、「知っていたかあるいは少しの注意をもってすればそれが分かったはずである」と判断される場合以外は、買主がそのことを知ってから１年以内であれば、その土地の売買契約そのものを解除したり、損害賠償を背給したりすることができます（民法570条、566条）。 ３．「売主が将来家を建て替えることができないことを知りながら、建て替える事ができるように装って売却していたとしますと、詐欺による取消（民法96条）をすることができます。」について これは、この通りです。 但し、騙されたことを知ってから５年以内、かつ、売買契約の日から20年以内に取り消さないと、取消権自体が時効消滅します（民法126条）。 ４．「onmamaさんのお宅から公道に至るまで共有地上の２メートルの巾を、「道路」としてではなく「建物敷地」としてronmamaさんのお宅用に賃借権を設定してもらうか、あるいはronmamaさんが共有者の方たちからその土地を購入する。」について これは、つまり前面の道路状の共有地を建築基準法上の「道路」にすることによってではなく、宅地の一部が公道に接するという状況を作り出すことによって、建築基準法43条の『接道義務』を果たそうという方法です。しかし、実際には他の住民の方の同意を得ることが難しいと思われますので現実的ではないでしょう。 ５．「「道路位置指定」に反対している住民の方を被告として、権利濫用（民法１条３項）による不法行為（として損害賠償請求民法709条）をする。」について 「道路位置指定」に反対している住民の方がどういう理由で反対なさっておられるのか分かりませんが、反対なさる事によってその方が得る利益と、ronmamaさんを含めた他の住民の方たちが失う利益等を比較衡量した結果、反対なさること自体がその方の所有権の濫用と考えられる場合があります。 そのような場合には外観上は所有権の適法な行使と見えても、その実、権利の濫用（民法１条３項）であって、その場合には不法行為（民法709条）が成立するとする判例が多数あります。 今回のケースが具体的にそのように判断できるものなのかどうかは詳細に検討してみないと何ともいえませんが、もしこれが言えれば、「訴訟」という形をとらず、「調停」などによっても相手方の譲歩を引き出すことは十分可能となるでしょう。 以上、いずれも一般的なお話の概略をご説明いたしましたが、何と言っても相手方がすんなり「道路位置指定」に応じてくれるのが最も宜しいわけでして、それがどうしてもダメな場合には、上記２．以降でご説明した内容等について、どなたか弁護士の先生に相談をしてじっくりと検討なされた方が宜しいと思います。 なお、ご参考までに申し上げておきますが、弁護士の全部が全部この分野を得意としているというわけではありませんが、大抵の弁護士は、割と得意としている分野です。 多少弁護士費用は掛かるかもしれませんが、それでもronmamaさんのお住まいの土地の価値？千万円がゼロ円になるかもしれないことを考えれば、結局は安くなるのではないかと思いますが、いかがでしょうか？ 相手方が「道路位置指定」に同意してくれない場合には、とりあえず、お住まいの行政庁などで行っている無料法律相談で相談なさってみても宜しいかと思います。 以上、ご参考まで。
その他の回答 (1)
私道が共有名義の土地であるなら、維持管理を決定するのは所有者の過半数以上で決まりますから、袋地になることはないと思います。さらに、囲繞地通行権が主張できますし住むには問題ないと思います。売買についても問題ないと思いますが。 建替えについては市町村の開発指導要綱なり、位置指定道路の認定が必要となるのですが、どこの地方自治体かによって取扱いが異なるため、何とも言えません。ひまな時にでも最寄りの役所の開発指導課や建築指導課に行ってみてください。相談料はもちろんタダです。 で、１）訴訟といっても、土地を位置指定道路にしろとか、私道のままにしておけとかいう確認請求訴訟でしたら、問題にならないです。訴訟はおこせません。位置指定するかどうかは役所が決めることだし、土地の利用方法は共有者の過半数の賛成で決まるものですし、要するに訴訟物がないのです。 ２）すくなくとも弁護士費用は原告もちです。弁護士費用は高いです。 訴訟にはならないと思いますが、弁護士に相談するのもやめた方がいいです。専門家じゃない弁護士には分からないでしょう。 第一の相談先は、市役所です。建築会社の中に一級建築士がいれば、そのあたりの相談ものってくれると思います。
お礼
ご回答いただき、ありがとうございました。 役所の話しで「その人がＯＫしないとダメ」ということだったのです。 説明が不足しており、申し訳ありませんでした。
お礼
ご回答ありがとうございます。 おっしゃる通り、その「道路位置指定」の問題のようです。 で、やはりここはまず穏便にそのお宅にお願いにあがることにしました。 それでもどーしてもＯＫが出なかった場合は abenokawamotiさんのアドバイスを参考にさせていただいて 弁護士に相談することにします。 細かいことまで本当にありがとうございました。