持ち家って減価償却できますか？

質問

非常に素人的な質問で申し訳ないのですが、

持ち家って減価償却できないのでしょうか？
できるのであれば、結構な節税効果になると思います。

できないのであっても、例えば、
オーナーを奥さん名義にして、
旦那が奥さんと賃貸契約を結び、賃貸用不動産として保有しておけば、
減価償却できるのでしょうか？

資産であることは確かなので、、、
ふと疑問に感じました。

ご存知の方、お手数ですが回答頂けたら嬉しいです。

回答No.5

hata79 · ベストアンサー

持ち家つまり自己所有の家屋の減価償却費を、サラリーマンでなんとか節税に結び付けたいということだと思います。
実に単純な話しで、事業の用に家を使えばいいのです。
持ち家を現在住んでる家とします（別途家を持ってるなると、話が別になります）。

事業を初めます。事業と言えるものならなんでもいいです。
この事業用に家の半分を使用してるなら、家の毎年の減価償却費のうち半分を事業経費にできます。

ちなみに「居住用の家」ではなくなりますので、住宅ローン控除を全額受けられるかどうか？という別問題が発生します。

法人を設立し、この法人に家を貸し付けて、その賃料を受けます。
不動産所得が発生しますので、その計算の上で減価償却費を計上します。
法人設立費用とか法人の維持費（どんなに赤字でも法人地方税が７万円程度発生する。赤字でも法人税の申告義務はあるので、申告書作成ができないなら税理士報酬も必要」を賄えるかどうかの問題があります。
法人を設立しなくても、そのまま他人に家を貸付すれば減価償却費を計上できますので、法人設立する分だけ大回りをしてることになります。

生計を一つにしてるＡとＢの間では「経費」「売上」は発生しません。
Ｂの持つ不動産にＡが賃料を払う、Ｂはその賃料を不動産所得として申告するということが「できません」。
奥さんに払った賃料は「なかったものにする」と同時に奥さんが夫から貰ってる家賃は「なかったもの」になります。
所得税法に規定があります。

従って「オーナーを奥さん名義にして、 旦那が奥さんと賃貸契約を結び、賃貸用不動産として、、」は「それ、あきまへんですわ」です。

所得税法５６条
（事業から対価を受ける親族がある場合の必要経費の特例）
　居住者と生計を一にする配偶者その他の親族がその居住者の営む不動産所得、事業所得又は山林所得を生ずべき事業に従事したことその他の事由により当該事業から対価の支払を受ける場合には、その対価に相当する金額は、その居住者の当該事業に係る不動産所得の金額、事業所得の金額又は山林所得の金額の計算上、必要経費に算入しないものとし、かつ、その親族のその対価に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入されるべき金額は、その居住者の当該事業に係る不動産所得の金額、事業所得の金額又は山林所得の金額の計算上、必要経費に算入する。この場合において、その親族が支払を受けた対価の額及びその親族のその対価に係る各種所得の金額の計算上必要経費に算入されるべき金額は、当該各種所得の金額の計算上ないものとみなす。

お礼

ご丁寧な説明ありがとうございました。

仰るとおり、普通の方法で住宅を居住用と購入するのではなく、
なんとか節税できないかということを、考えておきたいと思っている次第です。

事業化して、
使用する家を何％、事業として使うか？ここが１つのポイントということが理解できました。
あと法人の設立・・・維持費用。　ここと節税効果のどちらが高いか？を見ていく必要があるのですね。

非常に勉強になりました。

また、生計を同一にするもの・・・これは、経費計上できないわけですね。
あまりに無知ですね^^;　当然といえば、当然のことですよね。。。

実際に、ケーススタディを作り、当てはめなければ、１００％の理解はできなさそうですが、
今回のご回答でだいぶ疑問が解けました。　質問してよかったです。
ご回答ありがとうございました！

回答No.4

mukaiyama

＞持家もなんとかして「賃貸用不動産の扱い」にすれば、前述の例の通り、節税できるのでは…

ここでいう持家とは、現在ご自分が住んでいる家のことですか。
それとも、別にもう 1棟お持ちなのですか。

＞「純粋な住宅」では、認められないので…

ちょっと言葉足らずの部分もありましたが、現在お住まいの家という意味で「純粋な住宅」と書きました。

したがって一部訂正になりますが、「純粋な住宅」であっても、現在のお住まいとは別にもう 1棟お持ちで、それを賃貸に出すとか、そこで何かの事業を始めるのなら、それの減価償却費を経費とすることに何ら問題はありません。

現在ご自分が住んでいる家なら、サラリーマンの副業として自宅で八百屋でも開業するのでない限り、減価償却費を経費にしたりはできません。

お礼

再度の回答ありがとうございます。

私は現在マンション住まいです。今後、戸建てを購入する年齢に差し掛かっていきます。

普段から、マイホームを購入することに懐疑的であり、
購入するにしても、リスクを大きく下げた方法で購入したいと、考えておりました。

そういうことを考えている中で、
今回の減価償却の疑問がでてきた・・・というのが背景になります。
ですので、実際に持ち家を持っているわけではありません。知識として知っておきたいという話です。
（なので、質問も曖昧になってしまいます。。。申し訳ありません。）

事業を始めるということであれば、その事業の経費として減価償却が可能ということで、
理解しました。

ただ単純に普通に住宅を購入するのではなく、、、様々な知識を得て、最適な方法で、購入したいものです。。。

回答No.3

titelist1

夫婦間では無理でしょう。会社組織にするのです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

最初から、法人で持家を購入するという方法は１つ考えられますよね。

多くの方が・・・
されるように単純に個人で家を購入して・・・となると、
減価償却で所得圧縮のメリットが受けられないので、
なんか方法ないかな？　と考えていました。

ご回答ありがとうございます。
勉強になります。

回答No.2

swn552

面白い質問なので、まじめに考えてみました。
まず、単なる居住用の建物なら、そもそも減価償却費を経費算入すべき収益がないわけですから、減価償却できるできないを論じる前提がないですね。
併用建物などで、事業の用に使っている部分があれば、当然減価償却できるでしょうが、これは税務会計上当たり前のこと。

妻を所有者とし、夫が借りるというやつですが、夫が妻に支払った賃料を申告納税する際に減価償却として経費算入することですから、同一生計の夫婦間でやっても意味がない。わざわざ夫婦間でお金を動かすことによって払わなくてもよい税金を払うことになって逆効果ではないでしょうか？経費算入する処理は税金を安くするためなのに、払わなくてもよい税金を払うことになって本末転倒な感じです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

面白い質問というより、、、タダの素人質問で、、、申し訳ありません^^;

そもそもの発想は、
「賃貸用不動産を購入して家賃収入を得ようとした場合、サラリーマンでも減価償却で節税できると聞いたこと」
でして、

それであれば、
持家もなんとかして「賃貸用不動産の扱い」にすれば、
前述の例の通り、節税できるのではないか？と考えただけなのです。

「純粋な住宅」では、認められないので、
何か「事業の用に供する形」にすればできないのか、、と考えてしまいます。

住宅を購入する場合に、最初から法人で購入し、
SOHOとして事業所登録すれば、
資産計上できるという方法がいいかもしれないですね。
（ビジネスの実態がある事が前提ですが）

夫→妻のお金の動きですが、
冒頭に書きました通り、
「サラリーマンでも、不動産の減価償却で節税ができる」と聞いたので、
夫→妻の家賃収入に対して、節税をするわけではなく、別口の収入での所得圧縮を考えていました。。。

あまり知識が無い中で質問しており、、ややこしくて申し訳ありません。

回答No.1

mukaiyama

＞持ち家って減価償却できないのでしょうか…

減価償却をすること自体は問題ありませんけど、その用途は何でしょうか。

＞結構な節税効果になると思います…

自宅で何か商売をしている、例えば八百屋でも開いているのですか。
店舗併用住宅なら、店舗部分の減価償却費は経費になりますが、純粋な住宅なら税金とは関係ありません。

＞オーナーを奥さん名義にして…

だから、何の建物でその取得費用は誰が出したのですか。

＞旦那が奥さんと賃貸契約を結び…

店舗併用住宅であるにしても、「生計を一」にする配偶者や親族に金品を支払っても、その支払った金品は経費となりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm

＞ご存知の方、お手数ですが回答頂けたら…

その前に、ご質問の背景をきちんと説明しましょう。
あいまいな質問には、あいまいな回答しか返ってきませんよ。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

ご回答ありがとうございます。

そもそもの発想は、
「賃貸用不動産を購入して家賃収入を得ようとした場合、サラリーマンでも減価償却で節税できると聞いたこと」
でして、

それであれば、
持家もなんとかして「賃貸用不動産の扱い」にすれば、前述の例の通り、節税できるのではないか？
と考えただけなのです。

特に具体的な話があるわけではないので、
質問自体も曖昧になってしまいました。申し訳ありません。

「純粋な住宅」では、認められないので、
何か「事業の用に供する形」にすればできないのか、、と考えてしまいます。