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中古物件購入のトラブルに関する問題と解決策
- 中古物件購入のトラブルについての要約文です。購入者の私たちは不動産会社とハウスメーカーを介して売主と話し合いを進めていました。しかし、決済日が何度も先延ばしにされ、契約書にある引渡し日の4月30日に間に合わなくなりました。選択肢は契約破棄か入居後の引渡しの2つですが、売主への信用が揺らいでおり、諸費用や仲介手数料の請求が可能か、決済前の入居は避けるべきかなど不安があります。アドバイスをお願いします。
- 不動産購入のトラブルである中古物件の場合、購入者が売主との交渉を不動産会社やハウスメーカーを介して行うケースがあります。しかし、決済日が何度も延び、契約の引渡し日に間に合わなくなることがあります。この場合、契約破棄や入居後の引渡しを選択することが考えられますが、売主への信頼度や諸費用の請求など、悩みどころがあります。アドバイスをお願いします。
- 中古物件の購入に関するトラブルについての要約です。購入者である私たちは不動産会社とハウスメーカーを通じて売主と話し合っていましたが、決済日が何度も延期され、契約書に定められた引渡し日に間に合わなくなってしまいました。契約破棄か入居後の引渡しを選択できますが、売主への信頼性や諸費用の請求など、悩みどころがあります。アドバイスをいただけますか？
- ayami_nyao
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- 不動産売買・投資
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質問者が選んだベストアンサー
不動産業者です。 まあ売主が契約上は確かに過失責任の張本人ですが、私は売主側に入った物元のハウスメーカーの仲介担当者が経験不足で、確認すべき業務の流れを把握していないので、起こった事例だと思います。 一般の方が買主であれ、売主であれ、実務上の手続きやそれに要する必要期間など、理解しているはずはありませんから、通常不動産売買担当者が売主や買主を主導する立場で、それの確認などを銀行や他の機関へ確認して、間違いの無いように（相手方に迷惑がかからないよう）手配し、指示します。 質問者さん側の客付け業者は、不動産専門でしょうから、おそらく色々と指示もありサポートもしていたでしょう？またこの業者同士はそれをして当たり前ですから、まさか売主任せで管理していなかったとは、客付け業者は思っていなかったでしょう。 通常今回の立場の様な売主側の業者ですと 売買契約後→ 売主の借り入れの金融機関への申し込みや確認、本承認から実行までの期間、実行にあたっての条件確認（通常、現在借り入れしている先の銀行では決済場所（質問者さんが借りる銀行）へ出向きませんので、提携する司法書士などが抹消先の書類を確認して、先行して融資実行をしてもらう必要があります） 返済先（抹消先）銀行へ必要書類の準備期間と実際の抹消の段取り など 最低限上記の様なことを業者が確認して、売主へ指示していればそのような事は起こらなかったでしょう。しかし仲介業務の法的な業務範囲ではなく、あくまで業務をスムーズに遂行するためのサービスのようなものですから、これを以てハウスメーカーを非難しても、「それは売主がやることです」と言われてしまいますとその通りです。でも売主が気の毒な気がしますが・・・・・・・ もし指示していたのに、ルーズで行動しなかったならば売主だけの責任ですが・・・・ 先行入居ですが、これのリスクはあくまで売主側が負うものが大きく、買主側の法的な負担等はあまり考えられません。先行入居というのは物件の引渡しを残金支払に依らず受ける事です。当然に管理責任は発生しますので、火災保険は引越し日には加入してください。万一融資金からの支出予定でも、現在は翌月口座引き落としになりますから、大丈夫です。 先行入居してしまうと、売主は代金をもらっていないのですから、必ず早急に履行をしようと努力します。買主はもう住んでしまっているのですから、リスクは売主に大きいのです。買主が不利になることはありません。 先行入居を許して、契約上の引渡し日には、引越しできるのですから、売主側（業者）も最大限反省して、誠意は見せていると思います。 契約解除は、今回のような場合、合意解約はむずかしく、一方的な契約不履行を理由に解除通告することになりますが、催告期間が必要なのと、相手方は履行する意思も、裏づけもありますから、簡単に解除できるものではありません。 また契約不履行による損害賠償の予定額は売買契約書に記載されています。売買金額の20％または10％程度の金額になっているでしょう。これは契約解除になれば相手方に請求できますし、その中から仲介料も支払うことになります。 段取りが悪すぎる物元業者（ハウスメーカー）ですが、お住まいになるのは住宅であり、売主は決済が終れば付き合いは無いですし、住宅のことで実際にお付き合いするのは、ハウスメーカーの建築関係担当者でしょうから、許してあげてはいかがでしょうか？・・・・・ 既知かもしれませんが、築2年ですと瑕疵保険の強制加入後の物件です。名義変更費用が数千円かかりますが、残期間の8年ぐらい、瑕疵保険は引き続き適用になりますので、ハウスメーカーを経由して名義変更の手続きをして下さい。建築先の承認が必要なのですが、仲介にハウスメーカーが介入しているならば、これはスムーズに済むでしょう。
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- k1k7e8
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こんにちは。西日本の 県庁所在市に 住んでいる者です。 宅建を 持っていますが、不動産屋さんでは、ありません。中古住宅を 5年前に 購入し現在居住中です。 ここに相談されるようなので、リスク等調べられてると 思いますので、私ならこうするということをかきます。 売主の ローン担保特約が、契約にないとすれば 4月30日で 契約不履行で、手付金倍返還、経費等の請求が、可能 思います。 私なら 登記が、完了するまで、入居しません。もちろん現在の賃貸の契約などありますが、リスクと家賃何か月分とは 比較になりません。転居の 必要性が、生じてもです。 入居すると単なる買主で、なくなります。追認した事になります。 この場合 残債＞売買価格の ようですので、売主の金策が、完了するまで 非常に不安定な状況です。 仲介業者は、手数料いただいてなんぼ ですからその方向で 話を 進めます。 確かに 築2年未入居と魅力ですが、条件が、そろうまでは、リスクを避けることが 重要とおもいます。 無事契約が履行されれば 賃貸経費等は、売買価格から差し引きを 主張できます。 ただ自分のなかで 期限を決めて 撤退も ありだと おもいます。
お礼
ご回答ありがとうござます！！ 色々悩むところはありますが、前向きに検討したいと思うようになれました。 また、５月に決済になるとしても、 やはりなんとなく先行入居はリスクが気になってしまうので、できれば今の住まいをもう１カ月延長、できなければ実家にお世話になるなどしようと思います。
お礼
ご回答ありがとうございます。 おっしゃる通りで、売主側の仲介のハウスメーカーの担当者は、入社１年目か２年目のまだ経験の浅い方です。 また、運が悪いのか、私たち側の不動産の担当者も新人（こちらは入社数カ月でほぼ知識がない方）なのです。 私たちの担当の方は人柄がいいので、きちんと先輩のフォローもあるとの話を信じてその方に任せてきましたが今思えばそれがよくなかったのでしょうか。 どちらの仲介の担当者も経験不足の方だったことが今回の問題の発端かもしれません。 まだどうするか決定していないのですが、 気に入った家なので前向きに進めたいとは思っています。 瑕疵保険の名義変更についても、確認をします！ 大変的確なアドバイスを頂き感謝いたします。