共有地について

質問

何卒よろしくお願いいたします。
今現在青空駐車場として利用している土地があります。
この土地の所有者は大部分がＡ（２５０分の２４９）で残りをＢが所有しています。（Ａ，Ｂは親戚関係）
先日ＡがＢに無断で土地の約半分をコインパーキングにしようとして工事を始めました。
私は聞いていないので工事の中止をその業者に伝え止めてもらいました。
するとＡの弁護士より書面が送られてきて「あなたの持分は微々たるものだから使用に関してわたしに一任しろ」という内容のことが書かれていました。
私がこの土地を取得するに至った理由は、Ａには沢山の農地があり「農業を手伝ってくれたら将来Ｂの子供を養子として迎える、約束として僅かな土地だけれど名義を変えておく｝という理由からでした。
Ａの土地の殆どが駐車場に変わってその約束も無くなりました。
（この約束をしたのはＡの夫（私の叔父さん）だったのですが、その人は亡くなりました）
このような経緯がありますので出来ればこの土地はそのまま私が持っていたいのですが・・・弁護士さんの申し入れを断ったらその後はどうなるのでしょうか？
最後には裁判かなにかで手放さなければならなくなるのでしょうか？
法律の事はよく分かりませんのでよろしくお願いいたします。
（この土地に関しましては一度も賃貸料などは受け取っていません）

回答No.2

kamobedanjoh · ベストアンサー

所有に至る経過はともかく，共同所有に比率の大小は関係ありません。
農地を駐車場化するには，地目変更も必要です。
地目が変更されれば，固定資産税率も上がります。

「あなたの持分は微々たるものだから使用に関してわたしに一任しろ」

これは弁護士失格ですね。株式会社ではないのですから，所有比率の出番はありません。
『おまえは黙っていろ』と言って，勝手に処分することなど出来ません。
使用目的の変更にしろ何らかの施工若しくは売却にしろ，共有者の了解のない処置は，全て法的に無効です。
区分所有ではないのですから，２５０分の１をBの為に残す，と言うような手段も執れません。
共有地の全ての部分に，Bさんの所有権があります。協議なしの処分には法的有効性が認められません。裁判になっても，裁判所は両者の合意を求めるだけです。調停以外に考えられませんが，調停自体合意の為の手段に過ぎませんから，未調に終われば何の意味もありません。弁護士費用と時間が無駄になるだけ。Bさんは『不承知』を主張するだけで，何事も起こりません。
Aさんは「所有権買い取り」協議しか出来ません。応じるかどうかはBさんの任意です。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
大変丁寧で分かり易い説明で本当にありがとうございました。方向性が決まったように思います。裁判になれば弁護士さんに相談したいと思っています。重ねてお礼申し上げます。

回答No.6

tk-kubota

＞共有者の承諾が要るという方と要らないという回答者の方がおられるようです・・・取り合えず委任状を書くことは出来ない旨を書き相手側弁護士宛送りました・・・

一時使用のために全員の承諾が必要でないことは、私達では常識です。
私の想像では、一時使用のために要する費用調達のため抵当権設定登記に必要だろうと思います。
それならば債権者のために全員の承諾が必要です。
それを否定してもかまいませんが、そうしますと「共有物分割訴訟」が考えられます。
いずれ裁判所から呼出があると思います。
そのような関係で弁護士が出てきたと想像します。
その最終結末は全員の持分の競売です。

補足

何度もご回答ありがとうございます。
相手には有り余る程資金があり、借り入れをしなくても自己資金だけで充分だと考えています。ご意見ありがとうございました。

回答No.5

ben0514

司法書士への相談で十分ではないですかね。
場合によっては、行政書士でもよいでしょう。

弁護士でなくとも、法律上の権利などの相談は可能ですし、内容証明郵便を使った対応も可能です。
評価額と権利争いの金額次第では、簡裁代理権のある司法書士でも訴訟代理人等が可能かもしれません。

あくまでも推測ですが、弁護士を介入させることであなたが言うことを聞かせることが可能だとでも思っているのではないですかね？
法律の争いに関係のない一般の人の場合には、弁護士の名で驚いてしまうことが多いですからね。
ただ、逆を言えば、その委任状を取らなければならない状況だから弁護士経由で委任状を求めているのではないですかね。であれば、その申し入れを拒否する内容を明確に伝えることで、大部分の権利を持つ相手が考えを見直すのかもしれません。

ただ、どの程度権利の違いがあるのかわかりませんので、法律家などに相談をしたうえで行動されるべきでしょうね。

私の知る知識では、共有者と共同でなければ、状況を変えるようなことは出来ないと思います。できるようにするためには、あなたに対してその小さな権利を購入させてもらえるように頼んでくるぐらいでしょう。それをも拒否されれば、調停や裁判などで土地を分けるための争いをするしかないかもしれませんね。

調停であれば、欠席するだけで不調となり、何も決まらないことになると思います。しかし、調停で決まらなかったことによる裁判などでは、あなた自身がいい分を求めなければ、相手の言い分だけで判決が出てしまうことでしょう。
今までの財産管理をその相手側がしていたり、税負担を相手側がしているような状況であれば、時効取得の訴えを起こされ、裁判で認められるようなこととなれば、あなたは１円ももらえないことになります。また、管理費用の請求などを求められ、裁判などで確定してしまうようなことになれば、その費用を払うか、払わなければその小さな持ち分を差し押さえされることになるかもしれませんね。
また、そのような状況となれば、賃貸料収入の一部はあなたのものでしょうから、それを請求して戦うのもよいかもしれません。

いろいろな面で計画的に考える必要がありますし、裁判の視野も必要でしょうから、弁護士か司法書士が良いと思います。代理人である弁護士を入れない訴訟なども可能であり、そのバックアップ（相談や書類作成）を司法書士へ依頼することも可能でしょう。

私もトラブルや法律手続きで悩むと、まずは自分で調べます。専門家の意見として知人の簡裁代理認定司法書士に相談します。知人のため私の能力を知った上でのアドバイスのため、本人訴訟などのリスクとメリットさらには注意点、知人が司法書士として協力できる範囲とその費用、弁護士介入の必要性や提携弁護士へ仲介した場合の弁護士費用などを説明してもらいますね。
司法書士の多くには、相談料無料の場合もあります。弁護士事務所で経験を積んだ司法書士などもいます。取り扱い範囲やその規模が違うだけで、司法書士でも弁護士以上の経験や知識のある人もいます。

司法書士を推すわけではありませんが、費用対効果などを考えて、弁護士と司法書士を比較されるのもよいと思います。

お礼

こんばんは。大変詳細なご説明ありがとうございます。
私の知り合いにも司法書士の方がおられますのでおっしゃる様に費用対効果などをよく考えて対応していきたいと思います。重ねてお礼申し上げます。

回答No.4

tk-kubota

＞相手の弁護士さんからこの土地に関する一切の権利の委任状が送られてきて、私の署名、捺印を求められました・・・ので承諾は要るように思うのですが・・・

何の委任状ですか ?　「土地に関する一切の権利」と言う内容の委任状を弁護士が書かせるわけないです。
弁護士ならば、具体的に書かせるのが普通です。
万が一、特定しない委任状の要求だとすれば、具体的に委任内容を聞いて下さい。
少なくとも青空駐車場をコインパーキングに改良することでしたら、委任状は必要ないです。この点、間違いないです。
それでは、もう少し詳しく説明します。
共有物の場合は、
1、持分権を全部売却する場合・・・これを「処分行為」と言います。この場合は全員が承諾しないと売却できないです。貸す場合も、農地などの場合は「処分行為」とされ全員が承諾が必要です。自己の持分権だけを売却する場合は他の者の承諾はいらないです。自己の判断だけで売却できます。
2、その土地を利用する場合・・・これを「管理行為」と言います。この場合は持分権の過半数の承諾でできます。例えば、3人のうち1人が10分の4、他の2人がそれぞれ10分の3ならば2人の承諾でできます。必ずしも頭割ではありません。持分割合ですから。
3、現状を維持する場合・・・これを「保存行為」といいます。これは、例えば、土地ならば柵を作り無断で入れないようにすることや建物なら雨漏りの修理などの場合です。
以上3つだけです。
今回の場合は、処分行為ではないのですから２５０分の1の持分権者の承諾はいらないです。間違いありません。

補足

たびたび有難うございます。
委任状の内容は、(1)駐車場に関する、一時使用賃貸借契約一切の権限　　(2)賃料振込みに伴う一切の権限、と書かれてあります。
共有者の承諾が要るという方と要らないという回答者の方がおられるようです・・・取り合えず委任状を書くことは出来ない旨を書き相手側弁護士宛送りました・・・
また何か連絡が有ると思いますのでその時点で対応していきたいと思っております。大変貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.3

tk-kubota

青空駐車場をコインパーキングに変更するのでしよう。
その変更は改良行為ですから持分割合の過半数でかまわないです。(民法252条)
今回の場合は、Aさんが２５０分の２４９、Bさん２５０分の1でしょう。
それならばAさんの単独でできます。Bさんの承諾はいらないです。
Bさんは、Aさんに全駐車代金の２５０分の1が請求できるだけです。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
相手の弁護士さんからこの土地に関する一切の権利の委任状が送られてきて、私の署名、捺印を求められました・・・ので承諾は要るように思うのですが・・・
一度弁護士さんに相談したいと思っています。

回答No.1

jaham

共有は　その全てに持分相当の権利があります（1/250の）
ですから　たとえ249/250が売却されてもです

現状を変更することに対してある意味拒否権があります

が　それを行使するかは大人の判断です
弁護士に相談するのも良いでしょう　その時には無料相談などと言わずに有料で相談することです
数十万かけても良いのなら、数万しかかけたくないのなら、僅かでも金をかけたくないのなら、その決心でそれなりの対応になると思います

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
弁護士さんに相談したいと思います。