単独所有の土地に共有建物を建てる場合

質問

よろしくお願いします。お知恵を拝借いたします。

現在、Ａさんと当社（Ｂとします）が共同で事業をやることになり、Ａさん単独所有の土地上に両者が共有（Ａ持分60％、Ｂ持分40％）で建物を登記しようとしています。
ただ、将来けんかや、Ａさん死亡の場合に、当社が事業をできなくなると大変困ります。
そこで、

(1)Ａ名義の土地の上に、ＡＢ共有の建物を所有する場合、ＡＢ間での土地の賃貸借契約は締結する必要があるか？（Ｂが建物を建てる場合の土地利用権についての疑問）

(2)仮にＡ死亡の場合、Ｂが一定年限その建物を使用し続けるには、ＡＢ間で何か契約が必要か？

(3)ＡやＡの承継人（相続人）は、Ｂに建物を買い取るから出て行け、といえるか？いえるなら、それを防ぐ？方法は？

(4)建物について、Ａの持分を１０分の６、Ｂの持分を１０分の４とした場合に、Ｂがその建物の使用割合が１０分の８（面積）ならば、ＡＢ間の建物賃貸借契約は必要か?

の４点と、他に気をつけるべき点があればご教示くださるとありがたいです。
無知な質問ですが、よろしくお願い致します。

回答No.2

uffici654

単純に・・
(1)Aの土地にAB共有の建物を建てるわけですよね。
建物登記をすれば借地権が発生しますが。30年、何もなければ法定更新して20年、10年と更新されますが。

(2)Aが死亡してもAの包括承継人（相続人）に対し借地権は対抗できますが。

(3)建物買取請求権の行使は借地権終了の場合、共有建物の所有者からするものですが。

(4)は意味が不明でわかりません。

お礼

ご回答ありがとうございました。

(1)Aの土地にAB共有の建物を建てるわけですよね。
建物登記をすれば借地権が発生しますが。30年、何もなければ法定更新して20年、10年と更新されますが。

特に契約は必要ないとのことですね？
ただ、関係をはっきりさせて、当社の借地権を強く主張したいのであれば、契約したほうがいいんでしょうか？

(2)Aが死亡してもAの包括承継人（相続人）に対し借地権は対抗できますが。

相続人が何か言ってきても大丈夫ということですね？

(3)建物買取請求権の行使は借地権終了の場合、共有建物の所有者からするものですが。

仮にＡさんが、その土地をまた使いたいから、建物を壊しましょう。だから出て行ってください、なんて言い出したらどうしようかと思って心配していますが、そのしんぱいは無用ということですね？

むつかしいですね。またいろいろ聞いてしまいますが、よろしくお願い致します。

回答No.1

moonliver_2005

本件、金額が大きい話ですから、私の回答は参考に留め、最終的には弁護士相談受けて確認してください。相談だけですと金額は高くないですから、複数の弁護士さんに相談するみたいな慎重さが求められるでしょう。テレビでやっているように、弁護士さんでも意見が違う場合は沢山あるからです。

私の意見では、結論を先に書くと、本件定期借地契約、建物についてはAが死亡したときはBはAの相続人に分割請求できて１００％A所有とする契約締結が一つの有望解という気がします。

定期借地権マンションて聞いたことあります？３０年とか50年の借地契約を結ぶと、その期間地主は借主を追い出せません。つまり解約不能です。しかし契約期間が１日でも過ぎると、地主に更地にして返還することになります。ただこの終了条件は定期借地権マンションの場合であって、当事者は、終了条件を合意によって任意に設定できると私は思いますが、法律条文読んでいないのでここは？？

(1)Ａ名義の土地の上に、ＡＢ共有の建物を所有する場合、ＡＢ間での土地の賃貸借契約は締結する必要があるか？（Ｂが建物を建てる場合の土地利用権についての疑問）

してもしなくてもOKと私は思います。契約を締結しないとし、土地使用料も払わないとするとAとABの間に「使用貸借契約」が成立していると自動的にみなされます。

ただし「使用貸借契約解除したい」とAはBにいつでも主張できるでしょう。これは土地の賃貸借契約を締結してBはAに借地料払えという請求に同じです。ならば最初から定期借地契約をAと結んで５０年とか30年土地使用権を確保する手があります。

(2)仮にＡ死亡の場合、Ｂが一定年限その建物を使用し続けるには、ＡＢ間で何か契約が必要か？

相続人が何を言い出すかわからないことが不安なら「Aが死亡したときには、Aが持つ建物の共有持分をBは取得し、BはAの相続人に対し本件建物の建築価格から減価償却費を差し引いた額の金銭を一時金もしくが分割払いで支払う」みたいな契約を最初から結んでおく方法があるでしょう。
こうするとAの死亡時には、建物の所有権は１００％Bに移り、土地の借地権は残期間は確保されていますから、Aの相続人はBにちょっかいかけることが不可能にできるでしょう。

(3)ＡやＡの承継人（相続人）は、Ｂに建物を買い取るから出て行け、といえるか？いえるなら、それを防ぐ？方法は？

いつでもいえます。（民法２５６条）これを防ぐには「ＡやＡの承継人は、Ｂに建物を買い取るから出て行け、ということはできない」という契約をAとBの間で締結することで防げますが、期間最大５年、更新も５年毎でなければならない制限がつきます。これを無視した契約にしても法的な効力は生まれないですから従わざるをえないでしょう。（民法２５６条）ＡやＡの承継人が更新を拒否すれば、元の状態に戻ってしまいます。防ぐ方法としては、効果が有る様で無いといわざるをえないでしょう。そうすると結論案が有望ということになります。

(4)建物について、Ａの持分を１０分の６、Ｂの持分を１０分の４とした場合に、Ｂがその建物の使用割合が１０分の８（面積）ならば、ＡＢ間の建物賃貸借契約は必要か?

建て方によるでしょう。Aの使用部分はここだけ、Bの使用部分はここである、みたいに完全に壁で分ける建て方ですと？？？私にはわかりません。そうでなければ不要でしょう。税法もからんできてとても複雑です。

（共有物の使用）第249条　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

（共有持分の割合の推定）第250条　各共有者の持分は、相等しいものと推定する。

（共有物の変更）第251条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

（共有物の管理）第252条　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

（共有物に関する負担）第253条　各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。２　共有者が１年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。

（共有物についての債権）第254条　共有者の一人が共有物について他の共有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行使することができる

みたいに民法物権法で重要な点は決められていて、これを契約で容易に動かせないからです。

逆にいうと民法のこれらの規定で不足する細かい事項は「建物管理契約？？」を作り、AB押印しておく必要があると私は思います。

共有はとにかくもめ事は絶えないとはじめから覚悟しておくことです。民法の共有規定もこの前提で作られていると専門書で読んだことがあります。