ローンで中古住宅＋リフォームか土地＋建物

質問

ローンを組む場合、土地＋建物と中古住宅＋リフォームのどちらが容易でしょうか？
ローンを組むにあたり、両者の難しいところ（デメリット）は
どういったところでしょうか？

中古住宅をリフォームする場合、注文建築を手掛ける建築家に依頼することなどは
可能なのでしょうか？

中古住宅をリフォームする場合、地盤はそのまま使用するものでしょうか？
築年数によったりするのでしょうか？

回答No.2

大明神（@bathbadya）

中古住宅の場合、築年数で制限がありましたね。（業者によると思いますが）

リホーム費用は見積もなしでできましたが、逆に予算が大幅にずれてしまいました。

回答No.1

oyazi2008

不動産業者です。
ローンというのは非常に地域性があり、質問者さんのエリアでどの様な融資形態が行われているか？わかりませんが、当方の営業地域での事例で回答します（地方の政令指定都市）

＞ローンを組む場合、土地＋建物と中古住宅＋リフォームのどちらが容易でしょうか？
ローンを組むにあたり、両者の難しいところ（デメリット）は？
土地+建物というのは新築でしょうかね？これは注文住宅でも建売でも審査基準等は同様です。新築住宅というのは建物の対価割合が高いので、担保力という金融機関の考え方では、貸しやすい物件です。個人の信用状況に問題なく、返済比率が見合えば物件価格100％でも貸してくれます。
しかし土地＋新築の場合で土地を最初に求める場合は、建売などと違いある程度の自己資金が必要になります。

これに対し、中古住宅は建物対価の割合が低いので、担保が最初から不足している物件が多く、しかし貸さなければ銀行も商売になりませんから、物件が中古市場の相場とかけ離れていなければ、融資は100％でも借りられます。これに対し中古+リフォームの場合は、最初から担保割れしている上に、リフォームの工事費用も上乗せするのですから、貸すには貸しますが、銀行などは借入人の信用で貸し出すことになります。
自己資金を貯蓄している経緯や年収、返済比率などの審査は厳しくなります。一般的な200～３００万以下の外装や設備交換などのリフォーム工事なら該当しますが、５００万を超えるようなリフォーム資金を住宅ローンと一本化して借り入れするのは、余程本人の資格が良くないとむずかしいです。
自己資金総額の15％以上程度、年収単独5００万以上、合算なら６００万以上、返済比率20％～23％以下という感じでしょうか？
ビフォアーアフターなどに出てくるようなリフォームを購入も含めてローンで行うのは無理だと考えた方が無難です。

また耐震に関しては、診断して耐震性能が不足していれば基礎や躯体などの耐震補強等行うのですが、地盤の補強等を購入する中古で行うようなリフォームはまず無いでしょう。技術的には可能ですが、費用の問題があり、それをしてまでその中古を買う買主はいないからです。

廉価な建売がなぜ、年間数万等も売れるのか？は、一般的な地場企業に勤務している、その地域の平均年収で、自己資金がそう多くなくとも（0でも）ローンが組め買えるからです。