住宅ローン 土地だけ組んで建物を建てられなかったら・・・

質問

住宅を建てるべく土地（１５００万円）を住宅ローンを組んで先行取得しました。
住宅ローンなので、土地だけでは適用がないことは知っております。
２年以内に住宅を建築するとの念書も提出しました。
ここにきて、サブプライムの嵐が吹き荒れ、給与の維持もままならず、
住宅の建築どころではなくなってしまいました。。。。
この場合、住宅を建てられないまま、お約束の２年経ったら
一括で返せ！なんて悲惨な状態になってしまうのでしょうか。。。。

回答No.1

unos1201 · ベストアンサー

>住宅を建てられないまま、お約束の２年

似た質問を一つ、挙げます

http://oshiete1.goo.ne.jp/qa1790091.html

＞土地を購入して一定の期間内に家を建てることが決っているのであれば、土地と建物を含む費用で住宅ローンを組めます。けれども「土地だけ買って、ゆっくり家を考えよう」という場合には、一発現金払いで土地を買うか、住宅ローンではない高い金利のローンを組む

私も銀行で借りるときに、同様の質問しました。私の借りた銀行では、1年以内の条件、あなたの場合には2年、上記の参考の場合には5年と、かなり銀行により違うのですが、契約書に細かく記載されていると思います。

私の契約書の場合、一括返済、もしくは、一般ローンへの借り換えのどちらかを選ぶことになるようなものでした。

一般ローンですと、金利が上昇するだけでなく、返済期間も10年とか短いものですので、支払額が大幅に上昇することもあります。となると、銀行と相談ですが、土地を売り払い、返済に充て、不足分だけを銀行からローンで返済できるようにしてもらうということになります。

仮に、売れば1200万円になれば、差額300万円から返済充当金を引いた額、実際には大部分が利息でしょうから、200万円程度か150万円とかをローンで返済、あるいは、現金を用立てることになります。

通常は、建物をローンを組んで契約する場合にも、銀行は2割から3割の資金を要求しますので、建物を1500万円で契約しようとすると、その8割、1200万円しかローンを追加で組めない、300万円は自己資金として用意することになります。その他の手数料もありますから、追加、200万円として、自己資金500万円程度は欲しいものですし、無いと、契約条件が悪くなったりするものです。

となると、その分、残念ですが、差額で支払い、手持ちの頭金を失うことになるのです。

私の条件は一年でしたが、確実にその後でも住宅が建設される契約があれば、延長あるいは、契約を変更することもありますとの回答をいただきました。また、建築会社などによっては、契約時1割、着工時3割、上棟時3割の、引渡し時3割の支払いを要求されます。そこをつなぎ融資してもらうことになるので、いずれにしても、土地を先行取得すると、割高な条件で契約することになります。

実際に、私の取得した土地、購入した人が建設するつもりで設計も済ませ、建築確認申請も出していたのですが、諦めて売りに出していました。そのまま建築すると総額でいくらで販売しますという条件でしたが、相談し、建築確認申請を取り下げてもらい、土地だけで購入することなりました。

それでも、土地代と建設費、その総額は当初の販売予定価格よりも1200万円程度は高かったのですが、それなりに思うとおりの家を建てられました。購入した金額よりも安ければ、買う人もいるでしょうし、相場よりも200万円とか300万円安ければ、別の欲しい人もみつかることもあるのです。

どうしてもそこが気に入っているなら、建物分の頭金と手数料分を銀行に繰上げ返済し、残金分を別の一般ローンで組むことをお勧めします。

近所でも土地を買ったが、そのままローンを組み換えて一般ローンなどにして、駐車場として貸し出し、その差額を支払い続けている人がいます。販売しているのですが、3年以上売れずに月極の駐車場として使われています。近所より安いみたいで、その代わり、契約更新できない可能性があるということを条件にして貸し出しているみたいです。

お礼

丁寧なご回答ありがとうございました。
銀行さんと交渉してみます。