貸しやすい、売りやすい、高く売れるマンションとは

質問

家族状況は夫婦２人、３年～５年以内に第一子を計画しています。

現在は賃貸で、フルローンで新築マンションor中古マンションの購入を検討しています。

約１０年後くらい、第一子が小学校入学くらいのタイミングで実家へ帰ろうというライフプランがあり、
そのことから、その時には購入したマンションは手放す事になります。

その手放すときに、貸しやすい、売りやすい、高く売れるマンション選びのコツが知りたいです。

購入理由は、現在の賃貸ではペットが飼えないので、ペット可の賃貸に引っ越すよりは初期費用など含めても購入してもいいかも？と考え始めたからです。

マンションは立地が命とは聞きますが、実際の所どうなんでしょう？
中古マンションだと、売るときの築年数など気になります。
新築マンションだと買ってから15年以内で急激に価格が下がるとも聞きます。

今こんなかんじで検討中です。
・郊外　３LDK2000万中古　築６年

・都心　２LDK2500万新築　予算的に車なし

どちらも徒歩10分以内。

贅沢かもしれませんが、売るときに残債を抱えたくありません。

郊外の中古だと、売るときになかなか売れないのでは？と思います。
都心だと、車を手放さなければならないのでそこが気になります。(東京ではない)

購入エリアで、自分たちが売ることを想定して同じような物件はどの位の値段で取引されているか、
中古マンションのサイトでシミュレーションしていますが、こんな感じで想定していれば大丈夫でしょうか？

アドバイスお願いします。

宜しくお願いします。

回答No.3

noname#184449

不動産業者です

＞その手放すときに、貸しやすい、売りやすい、高く売れるマンション選びのコツが知りたいです。

平たく言えば「誰もが住みたいと思うエリア」です。
東京なら「渋谷区」「品川区」「目黒区」「中央区」等。

＞マンションは立地が命とは聞きますが、実際の所どうなんでしょう？

その通り。もっと言えば「管理状況」も重要な要素です。

＞新築マンションだと買ってから15年以内で急激に価格が下がるとも聞きます。

いいえ。正確に言えば新築から5年でほぼ60％程の流通価格が基本で、人気度によりプラスマイナス20％と言ったところでしょう。

で、築15～20年を過ぎると流通価格はほぼ横ばいになります。

つまり、築15年までいかに下落しないかが分かれ目になるのです。

郊外型マンションは一部の超人気物件を除き、軒並み苦戦中です。
何故なら、郊外になると「一戸建て」が視野に入るからです。

マンションが戸建に勝るところは極端に言えば「流通性」と「立地」です。
なのでご質問のように「流通性」に重きを置くのであれば迷わず「立地（都心）」を選んだ方がリスクは少ないでしょう。

ただし、これらは全て「一般論」ですから、全ての物件に当てはまる訳ではありません。

元より不動産は「一物一価」。

それぞれの物件に「価値」が必ずあり、同じものは２つとありません。

最終的にはご質問者様が自らの「価値観」「ライフスタイル」「将来設計」を総合的に判断し、精査するしかありません。

回答No.2

MIKI-PAPA

マンションを買う場合は、１にも、２にも、場所です。次に、良く日の当たる南側に窓のある部屋か？。次に、車が無くても生活出来る交通の便利な場所か。

将来、部屋の南側に高層の建物が建てられる可能性は絶対に無いのか。自宅の南側に高層建築物が出来ると、泣くに泣かれません。また、ガソリン代が今の２倍・３倍になる日が絶対に来ないとは言い切れません。これからは人口も減ってゆきます。物件の価格は淘汰される可能性もあります。

私は、上述の条件を考えてマンションを購入しました。回答にはなっていませんが、ご参考になれば。

回答No.1

fuefue12

えーまだ購入したばっかりで
実際に売れた～というわけでは無いのですが
「いつか売る事」を前提に購入した物件で
業者さんから聞いた事、他の人の経験談等をまとめて書きます。

きっともっと詳しい人がいると思いますが
参考になれば幸いです。

価格がガックリ下がる主な条件としては
「土地の雰囲気が変わる」というのが多く上げられるみたいです。

例えば最初は日当りが良いマンションだと思っていたのに
目の前に別の高層マンションが建ってしまって日当りが悪くなった
古いけど安くて良いと思っていたら
耐震（これは築３０年以上越えていないと問題になる可能性は少ないみたいですが）で国の方から「工事が必要」と言うお達しが来たりするとかなり価格が下がる可能性があります。
（ここら辺は現在日本の法律的に決まるか決まらないか微妙なラインだとか…）

逆に言えば「１０年後も周辺の雰囲気が然程変わらない」という物件であれば価格はがくっとは下がりにくいみたいです。
例えば新興住宅地で新しいお店ができやすい地域、住みたい町ランキング上位、駅から凄い近く、自分のマンションの周辺に高層のマンションが建つ予定が無い等です。

ネットの物件情報だと分かりづらいので
こういったのは直接業者さんに聞いてみるのも良いと思います。

私たちは頭金をなるべく多くし（残金を少なくするため）
駅から１０分ぐらいで使いやすそうな物件を選びました。
周辺は高速道路があるので騒音はありますが、逆に言えば昔もこれからもある事は変わりなく、これ以上高層のマンションが建つ予定も無いみたいです。日当りは抜群です。
街の雰囲気もあまり大きくは変わらなそうな地域です。
交通の便がいいと言うメリットもありました。

その後シュミレーションを何度か重ねた後
例え価格が下がっても負債にはならない方法を選びました。

質問主さんの場合気になるのは「フルローン」の部分です。
物件は色んな理由で価格が下がる「可能性」があります。
その可能性はどんなに気をつけても誰にでも起こりうると言えば起こりうるので
フルローンだと残金が多くなるため「同じぐらいで売る」可能性に賭ける事になってしまうのでは…と少し感じます。

自分たちの「残るお金」にどのぐらい余裕があるか次第ですが
負債ゼロを目指すには少しギリギリかな？と正直感じました。