競売物件の落札後について教えて下さい。

質問

質問ばっかりですいません。
競売物件の落札後前所有者が占有している場合、全員が外出した隙に鍵を交換して建物内や敷地内に入れないようにしてもいいものでしょうか？
お向かいさんにカメラを設置させて頂いてるので、占有者の動向は把握できております。
物件に危害を加える恐れの大きい占有者なので壊されたり燃やされたりする前に物件を掌握したいのです。
残留物は引渡命令後動産執行しようと考えています。
占有者の車は名義が占有者の親類になっているので、占有者とともに外出した隙にと思っていますが可能でしょうか？
また他にいい方法があるのでしょうか？教えてください。

回答No.5

tk-kubota · ベストアンサー

買受人から見て不法占拠であっても、動産を置いておくことで、相手には「占有権」と言う権利が認められています。
ですから、執行官に、その占有を解いて引渡を求めるのです。
その「引渡を求める」手続きが、引渡命令の申請です。
「占有権」は、相手が居住していても、居なくなっても同じです。
動産があることだけで「占有している。」ことになっています。
従って、退去したのかどうかがわからなくても、動産があれば引渡命令によって、執行官から引渡を受けるべきです。
なお、実務では、そのようなことはしばしばあります。
そこで、どんな動産があっても「占有している。」と言えるかといいますと、そうでもないです。
それでは、占有しているか否かの判断は、だれが見ても、その動産の所有権は放棄しているとみれば、占有権も放棄して債権者に引き渡した、と見ていいです。(ゴミだけと思えば引渡命令はいらないです。)
その判断は、長年の実務経験のある私や、執行官です。
次の「具体的に実行した場合、刑事的・民事的にどのような問題が生じるのですか。」と言う点ですが、これは、上記のような判断を間違えれば、刑事的には窃盗罪等問われますし、民事的には損害賠償請求の対象となります。
従って、判断が難しい場合は、引渡命令で執行官から引渡を受けるべきです。

お礼

再び回答有り難うございます。

補足

勉強不足で窃盗罪は考えていませんでした。
刑事的に問題なければ実行するつもりでしたが、考え直します。
逆に明け渡し前に占有者が物件を壊した場合、建造物等損壊罪に問えるのでしょうか。
更に例えば明け渡し前に駐車場が空いた隙に私の車を駐車したり、お隣に協力してもらい敷地内に防犯カメラやライトを設置した場合は刑事的、民事的に問題が生じますか？

回答No.8

mimicann

>>民事的な賠償は期待していません。
>>永遠に預貯金を抑えたり、動産執行は行いますが。
>>建造物等損壊罪に刑事的に問えるか微妙みたいで、実務的に動いてもらえる案件かどうか判例で教えていただけませんか。

民事的の賠償以外ほとんどありませんよ。
まして、永遠に預貯金を抑えるなんて出来るはずもない。
競売事態が民事であり刑事事件にならないので、警察官は動いてくれませんよ。
警察官はそんなに法律に詳しいわけでないので、競売と言うだけで刑事事件との線引きが出来ず、どこからが刑事事件になるとは分かりません。しかも、占有者が「以前から壊れていた。」と言えばそれで終わりです。

占有者は今の状態は自暴自棄になっている状態であり、質問者さんのように威嚇した態度では、火に油を注ぐような感じではないですか？壊されるのが嫌でも交渉ごとが出来ないなら、ご近所の競売が出来る不動産屋に依頼しては如何ですか？
壊されて、復旧費用の方が高くなるのでは無いでしょうか？
また、強制執行した後でも恨まれて…

とにかく、これ以上恨まれないように強制執行をただ待つしか無いのでは？

お礼

再び回答有り難うございます。

回答No.7

mimicann

>>それで明け渡し前に占有者が物件を損壊した場合、建造物等損壊罪に問えるのでしょうか。

占有者が破損した証拠があっても、裁判に勝っても、破産者が弁償する能力はありませんよ。
その占有者は破産者じゃ無いのですか？

競売とはどのような方が住んでいるかも考えて、追い出し費用も考えて自己責任で競落するのです。
壊されたからと言って、どうすることも出来ません。
壊されないように、強制執行費用を上限に引っ越し費用を占有者に渡す方が無難ですよ。
強制執行すると、占有者には一円たりともお金が入ってこないのだから…。

お礼

回答有り難うございます。

補足

民事的な賠償は期待していません。
永遠に預貯金を抑えたり、動産執行は行いますが。
建造物等損壊罪に刑事的に問えるか微妙みたいで、実務的に動いてもらえる案件かどうか判例で教えていただけませんか。
よろしくお願いします。

回答No.6

tk-kubota

＞逆に明け渡し前に占有者が物件を壊した場合、建造物等損壊罪に問えるのでしょうか。
＞更に例えば明け渡し前に駐車場が空いた隙に私の車を駐車したり、お隣に協力してもらい敷地内に防犯カメラやライトを設置した場合は刑事的、民事的に問題が生じますか？

私の実務経験では、のこぎりで大黒柱を切り、引っ越した例があります。
それにしても、誰が実行したのか、また、何処に居るのかわからないので、告訴はしていません。
更に、マンションでトイレにコンクリートを流し、引っ越した例もあります。
そのようなわけで、競売物件は何があるか予想できないです。
それをいちいち告訴するようでは、競売物件は扱えないです。

次の、明渡前に空いていたからと言って、その部分に駐車したりできません。
これが「債務者の占有下にある。」わけです。
引渡を受けていない(土地も同じ)のに、勝手に出入りなどできないです。(刑事上、民事上同じです。)
だからこそ、引渡命令の制度があるのです。

お礼

度々回答有り難うございます。

補足

何度もすいません。
鍵や車は諦めます。
告訴の件をもう少し教えて下さい。
こちらは諸事情により、占有者が何処に転居したとしても把握することができます。
さらにご近所の方々の協力により占有者の動向を記録しております。
それで明け渡し前に占有者が物件を損壊した場合、建造物等損壊罪に問えるのでしょうか。

回答No.4

commandeer

補足
質問から「占有権」、「引渡命令」をご存じかと思ったので、てっきりある程度はご理解されているとばかり…
それはともかく、
既に回答がありますが
たとえ所有者といえども、他人の`占有'する不動産に勝手に立ち入ることはできません。
確かに、鍵の交換は所有者の正当な権利ではないかという考え方もできますし、実際 争いのあるところですが
基本的に`自力救済'は認められません。
(なお、最判昭40年12月７日)

また、カメラで監視するなどもけっしてお勧めできません。

繰返しになりますが
なんのために裁判所による引渡命令、強制執行が認められているのか
根本的な`法律における常識'を勉強しなおしなさい。

お礼

再び回答有り難うございます。

補足

自力救済について調べました。
「自力救済を規定した条文は存在しない。しかし通説・判例は原則禁止」
勉強になりました。

回答No.3

tk-kubota

＞残留物は引渡命令後動産執行しようと考えています。
＞具体的な法律の条文や判例を教えていただければ助かります。

上記2点を読みまして、素人も甚だしいと思います。
競売物件は、「事件を買う」のですから、買った後も法律的に進めなければならないです。
今回は、明渡が問題のようですが、留守中に鍵を交換することなどもってのほかです。
絶対にしないで下さい。車両の件も同じです。
takeshima38 さんは「引渡命令」と言う法律用語をご存じのようですから、その手続きをして下さい。
引渡命令が確定すれば執行文付与申請と送達証明申請をして下さい。
それらが揃いましたら、今度は、執行官に明渡の強制執行の申立をして下さい。
後は、執行官の指示で進めればいいです。
なお、残留物とは言わず「遺留品」と言います。
遺留品は明渡の断行の日から2から4週間後に競売しますが、その競売は「動産執行」とは言わないです。(この辺、実に素人っぽいです。)
また「判例を教えて」と言いますが、判例とは法律に規定がない場合に必要なことで、今回の手続きでは法律に規定があるので(民事執行法83条)判例を持ち出す必要はないです。
わからないことがあれば最後まで教えますのでお聞き下さい。

お礼

回答有り難うございます。こちらは素人で、弁護士さんにも曖昧な答えしか頂けないので助かります。

補足

残額を納付した時点でこちらに所有権があり、前所有者には占有権限がない不法占拠者なので占有権を主張できないと思います。不法占拠者が居なくなった時、こちらには素直に退去したのかただ出かけたのか判断がつかないといえると思います。
具体的に実行した場合、刑事的・民事的にどのような問題が生じるのですか。
素人なのでわかりやすく教えて下さい。

回答No.2

hanachant

話し合って退去してもらうのが一番ですが、法外な要求をされた場合は、強制執行の手続きをして下さい。
鍵を付け替えたり、勝手に中へ入ると、揉め事が大きくなったり、動産がなくなったとか、新たないちゃもんも着けられる可能性があります。
法に基づいて建物の引渡しを実行して下さい。
執行官立会いのもとで引越し業者が、動産も含めて立ち退かせてくれます。
執行官がいてる間に、短時間で抵抗があろうとも強制的に排除するのですから、普通の引越しと違って専門の業者が多人数をかけて実施する場合が多いので、普通の引越しよりずっと割高になります。

お礼

回答有り難うございます。

補足

詳しくは書けないのですが話し合いで解決は出来ないのです。
揉め事が大きくなって今日に至っているので揉め事が大きくなるのは構いませんが、具体的な法律の条文や判例を教えていただければ助かります。
所有権がこちらにあれば鍵の付け替えは問題無さそうな気がするんですが、教えてください。