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退去時の原状回復を借主（法人）がするという申し出
- 退去時の原状回復を借主（法人）がするという申し出があります。都心の１Ｋのマンションに法人契約の申し込みがあり、退去時に自社でリフォームなどの仕事をさせてほしいとの申し出がありました。
- 退去後の壁紙は白に貼り換え、床は白のフローリングになっており、その他も全て新品に交換されています。経年劣化で汚れが目立たないため、借主の会社が原状回復をすることに不利な点はないか心配しています。
- 通常は貸主指定業者によるリフォームが行われますが、借主の会社が原状回復をする場合に不利な点はないか気になっています。理論的な裏付けを知りたいと思っています。
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質問者が選んだベストアンサー
予期せぬ問題が起こりそうな予感がしますね・・・ 契約書上で認めたら、どんな風にされても文句の一つも言えないでは？ 特例は認められない、と断れば良いと思います。 例えリフォーム専門会社でも、たかだか1kマンションのリフォームを自社にさせろなんて、普通は言わないですよ。
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- fujic-1990
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３番回答者です。補足質問を拝見しました。 いやー、大変失礼を致しました。 > 「乙は明け渡し日を事前に甲または甲指定の管理人あてに通知し > 立ち会い日を協議したうえ本契約が終了するまでに >本物件を明け渡さなければならない。 > 乙は前項の規定において通常の使用にともない生じた本物件の >損耗を除き乙の費用負担で本物件を原状回復しなければいけない」 その文章だと、時系列的に 原状回復工事をまずやって、その後に退去手続き、という順番にならないどころか、原状回復はいつやってもよい、言い換えると原状回復工事はしなくてもいい、という契約になっていますね。 どこにも、「いつまでに作業をしなければならないか」は書いていないからです。 私の読み落としや質問者さんの書き落としではないとすれば、工事は１０年後でも１００年後でもいいことになってしまいかねません。 （質問者さんの書き落としでないなら）その契約書は明らかに不備です。 賃借人が厚く保護される昨今情勢下、「いつまでに原状回復するのかについては契約書になかったし、説明もなかった。資金ができたらやればいいと思った」と言われたら、大家はどう反論するのでしょう？ 賃借人や消費者センターに「業界の常識」「ふつう」は通じませんから、言い訳でなく、賃借人が本気でそう誤解したのなら、誤解させるような契約書を用意した賃貸人のほうの責任となりますよね。 質問者さんにとっても、賃借人にとっても、不利益（無用の誤解と紛争を招く危険がある）ですので、その契約書は使用を止めたほうがいいと思いますよ。 ふつうの契約は、前回書いたように、「賃借人が原状回復工事をして退去する」という形になっているものだと思っていました。 退去までの家賃を払ってもらうわけです。 > 工事が終わってから引き渡し、その間の家賃 > をもらえるとは考えられないのですが。 例えば、壊し方が激しければ（部屋内だけでなく、建物本体にも影響が出た。影響の程度や修理の必要範囲などを調査しなければならないケースなど）修理に時間がかかって賃貸できないのです。 賃借人の破壊のせいで何ヶ月も賃貸できなかったのに、修理費だけ出せばいい、というのは不公平ですよね？ 賃借人の連れてきた工事業者が技術力がいいかげんで、元通りにされていないで放置された場合なども同様です。 賃貸できないのですから、追加工事代のほかに、家賃相当分の損害が発生します。 賃貸できない期間とは、賃借人が使い続けた（あるいは賃貸人の賃貸を妨害した）のと同じなので、賃貸できるようになるまで、賃借人は家賃を払うべきなのです、本来は。 しかし、そういうケースはあまり頻発しないし、大家が知っている業者に工事をやらせればおおむねそのような弊害は防げるので、サービスの一環として、質問者さんのお書きのような手順でやることが多いダケなのです。 ですから胸を張って、私の言うような契約書を使うか、特約を入れるかすべきです（ほかの所にもバグがありそうですね、その契約書は）。 そうした後に、 「私大家が連れてきた（気心も技術力も知っている）業者に工事をさせれば、"特例（大サービス）"として、壊し方が激しくて修理に日数がかかっても家賃分を賠償しろとは言いません。その業者がたまたまいい加減な工事をしても、賃借人に賠償しろとはいいません。約束します。どっちがおとくか判断してください」 とでもいうのがいいと思いますね。
お礼
まさか今まで使ってきた契約書に穴があるとは、今まで考えたことがなかったです。（ダウンロードした雛型ですし） そこで、家にある今までの契約書を何通か見てみました。やはり大きく分けると２通りあるようです。 回答者様がおっしゃる原状回復の後引き渡すというのもありました。 それでようやく，Ｎｏ．２～Ｎｏ．４の回答者様の仰っている内容が理解できました。 契約書の問題にまで踏み込むと大変な問題になるので（そんなエネルギーもないので）、今回は借主の申し出を断り今まで通り、「貸主指定の業者」がするということにしようかと思います。 ２度もご親切な回答を頂き、有難うございました。
大家しています。 大抵の契約書では、他の回答者氏の言われるとおり『速やかに原状回復をして明渡す』となっています。『貸主指定業者によるリフォームが当たり前』は、借主さんに負担を負わせないように“便宜上”そうしているだけで、私などは代金に上乗せするようなこともしていませんから、全くの“親切”だと思っています。 借主さんが自分でなさりたいならそうすれば良いでしょう。fujic-1990様のお書きの通り『工事をやって引き渡した時が退去ですから、工事完了・退去までの家賃』を頂いて、工事が気にいらなければクレームをつけてやり直させれば良いだけです。当然、その間他の入居者様にお貸しすることも出来ませんから家賃は負担していただくことになるでしょう。 契約書には『貸主の納得のいく原状回復』と言う文言を入れておけば良いでしょう。 ただ、こんな文言を入れて契約するようじゃ大した会社じゃありませんね。先行き不安？(笑)
お礼
ご回答有難うございます。 Ｎｏ．５ さんのお礼欄にも書きましたが、契約書の内容が違うのでしょうか。（私の理解不足か？） ＞ただ、こんな文言を入れて契約するようじゃ大した会社じゃありませんね。先行き不安？(笑) 大きな会社だと客付け会社が言うので、あまり調べないで貸すことに同意しましたが、今になってはちょっと残念です。 結構、人気物件だったので。
- fujic-1990
- ベストアンサー率55% (4505/8062)
不動産賃貸業を営んでおります。 確認ですが、リフォームをやるんですか、原状回復作業をするのですか？ まあ、退去したからと言ってリフォームやっていたら大変ですから、単純な原状回復工事をするのだと思って書きます。 ふつう、「借主は原状回復をして退去する」というような契約になっていますよね。質問者さんがお使いの契約書はどうでしょう。 この文の場合「借主は」という主語は、「原状回復する」と「退去する」の２つの述部の主語ですので、自動的に借主（法人）が原状回復作業をすることになってしまいます。 時系列は、原状回復が先、退去は後です。 借主が自分で原状回復するというのなら、契約通りやらせて、終わった後に部屋を返してもらって、返してもらった時までの家賃をもらったほうが「おとく」なように思いますが、それはお嫌いですか？ もしそれがイヤなら、契約内容を、原状回復工事は大家がやる。借主は資金だけ出せ、という意味あいに、契約書を変えないといけません。 但し、大家がやるのは退去してからであり、退去してからの分、つまり工事期間中の家賃はもらえませんね。 そのような契約に変えることに対して渋るようでしたら、 工事を自分でヤルなら、工事をやって引き渡した時が退去ですから、工事完了・退去までの家賃を支払わなければなりませんよ。 さらに、工事の内容が原状回復になっていない場合は、原状回復をして退去するという契約に反しますので、工事が終わるまで何ヶ月か分かりませんが、家賃を頂き続けないと税務署が黙っていませんがよろしいでしょうか？ 税務署は、「もらう権利がある以上、もらって、キチンと納税しろ」と五月蠅いので、おまけはできませんがよろしいですね？ そんな面倒なことをするより、私に任せたほうがお得だと思いますけど、いかがでしょうか。 退去してもらってから工事しますので、工事中の家賃は不要ですし、工事の質に不満がある・ない・やり直せとかいうトラブルもありませんしねぇ。 とかお尋ねになってはどうでしょう。 まあ、どの程度のオブラートに包むかはお任せしますが (^_^;＼(^O^ )ペチッ! 「発生主義が本則だから、もらう権利があるならその分も納税しろ」と税務署が言っているのは本当ですので、納税させられた分は実際に「もらう」のは当然です。 間違ったことを言っているわけでなく、成り立つ理論です。
補足
>、「借主は原状回復をして退去する」というような契約になっていますよね。時系列は、原状回復が先、退去は後です。 全日本不動産協会の雛型契約書を使っていますが、上記のような記述が見当たらないです。 「乙は明け渡し日を事前に甲または甲指定の管理人あてに通知し立ち会い日を協議したうえ本契約が終了するまでに本物件を明け渡さなければならない。 乙は前項の規定において通常の使用にともない生じた本物件の損耗を除き乙の費用負担で本物件を原状回復しなければいけない」 とあります。 この記述では、原状回復が先、退去が後 ということにはならないのでしょうね。一般的慣習としては退去してから見積もりをとって工事を行うので、工事が終わってから引き渡し、その間の家賃をもらえるとは考えられないのですが。 その辺があまり良く理解できません。 お時間がありましたらよろしくお願いします。
- Cupper-2
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退去後の引き渡し時の状態を借主立ち会いで確認し、 原状回復が必要かをその時に協議・判断する。 で良いと思うんです。 借主は自社で原状回復を試みると言うことですが 引き渡し前に原状回復の作業を終了させてそれで問題がなければOK。 ダメなら貸主（質問者さん）側の指定業者に発注し直しで良いでしょう。 指定業者への費用は当然ながら借主側の負担。 それなら双方納得できると思うのですがいかがでしょう。 確認する項目をリスト化しておき、借主へ渡しておくと良いかもしれません。 指定業者との契約上、他社に作業させられないのでしたら そう言う理由だからと断るというのもありです。 まあ、自社の職人に少しでも仕事をさせたいという事なんでしょうけどね。 それなら実費で済みますし、少しでも出費を抑えられると考えたのでしょう。
お礼
ご回答有難うございます。 色々ご提案頂き、今後の参考にさせて頂きます。 今回は、面倒なので、申し出をお断りさせていただく方向で考えております。
お礼
ご回答有難うございます。 black2005 様が仰る通り、予期せぬ問題が起こる可能性がありますね。 ＞たかだか1kマンションのリフォームを自社にさせろなんて、普通は言わないですよ。 私も初めてのことだったので（今までもリフォーム会社に貸したことはありますが）驚きました。 契約書作成まで進んでいるので今更キャンセルするわけにもいきませんし、「特例は認められない」と断ろうと思います。