ビルの賃貸管理について

質問

ビルの賃貸管理を不動産業者に『専任』でお願いしていますが
なかなか思うように力になってくれないので、『一般』に変更を検討しています。 実際一般契約とした場合のよい点、悪い点を教えてください。

回答No.3

erieri1121 · ベストアンサー

再度、回答です。
お役にたてて嬉しいです。

個人で管理してる方は多いですから大丈夫だと思います。お客を連れてくる仲介業者は各社で契約書をもっています。補足したい項目は特記項目にします。
契約のほとんどの業務をしてくれます。
売買と違って賃貸においては貸主から仲介業者へ仲介料は必要ありません。しかし、前回答でも触れていますが、最近は広告手数料をつける物件が多いようです。

トラブルですが、やはり最初の契約が大事に思います。仲介業者とよく話し合いを持ち、全てを契約書に記しましょう。特に退去時の原状回復でトラブルが起きることが多いです。
そして次にあるのが、賃料の滞納です。これは早めの対処が肝心です。来月には～なんて言葉は絶対に信用してはダメですよ。２ヶ月滞納したら追い出す気でいきましょう！

貸主の審査ですが、悩むとこですね。データをとるのはもちろん。すこし怪しい場合は、保証人の増員、保証金の増額ですね。テナント物件のトラブルは、金銭の面が多いですからね。

消防設備、ウチの会社は地元の業者でした。ごめんなさい、どこがいいのかはわかりません。ウチの業者の良かったところは、期限切れの消火器なんかを使って消火器の使い方の講習を入居者の方にしてくれていまいした。

またわからない点、質問してくださいね！

お礼

具体的に分かりやすくお答えいただき大変参考になりました。ずっとかかえていた疑問点がクリアになり、自分たちにもやれるかも‥と元気が出てきました！ありがとうございます。
お言葉に甘えてもうひとつだけ質問させてください。
　「広告手数料」の件ですが、専任での募集にもよくあるコトなのでしょうか？（となると契約時に、貸主からの仲介手数料＋借主からの仲介手数料＋広告手数料で３ヶ月分の収入ですね!?)それまで以上に募集を広げてくれると期待して良い訳ですよね‥。なかなかテナントが入らないここぞという時に提案してみようかと思いますが、今時は付いて当たり前なのでしょうか。ビルに携わってからやはり世の中お金なんだな～と心底感じる機会が増えました、なんだか複雑な気持ちです。
またお時間のある時にご回答お願いします。

回答No.4

erieri1121

再度、回答です。
手数料は難しいところですね～。
おっしゃるとおり、ここぞと言う時に、広告料つけるってのがいいかもしれませんね。額は１ヶ月分でなくてもいいですから、３万とか５万円でも。
手数料も高いですけど、空いてるのも収入０ですからね。周りのテナントはどうされてるか、調べてみてください。

お礼

早速周囲のテナントについて確認してみます。
再三に渡り回答いただけて感謝してます。今後も困った時には質問を載せるコトと思いますので、もし見かけたらまた力を貸してください。

回答No.2

erieri1121

再度、回答です。

文面からお困りの様子がわかります。
管理契約では、管理料を業者に払われてるんですよね？やはり業者を変えるのがいいと思いますね。
私の会社では、管理契約はオプションで選ぶ形式でした。全てコミコミプランもありますし、基本料金があってそれに共有部分の掃除が週に１回１００００円、２回だと１５０００円、募集斡旋１００００円てな具合です。他にもイロイロあります。
近くで管理の行き届いた物件ありせんか？その物件の管理会社を調べてみたりするのも一つの手です。

募集に関しては、貸主としては、専任でしてもメリットはありません。一般に広く募集をした方がいいでしょう。賃貸契約では、宅建業者は借主から仲介手数料をもらいます。しかし、早く入居して欲しい貸主の多くは広告手数料として宅建業者に賃料の１ヶ月分を払う場合が多いです。業者としては、一つの物件を決めれば賃料の２倍の報酬ですから頑張ってくれます。しかし、地域の慣習がありますので、一概には言えませんが。貸主としても手数料を払ってでも空き家にしてるよりいいですよね。
なかなか入居がない場合、待ってるだけではダメです。外観の改修、エアコンの整備、共有設備の充実など、そういうアドバイスもしてくれる管理会社に出会えるといいですね。大きさがわかりませんが、学習塾なんかどうでしょう？収入も安定してて、早期の退去もなさそうに思います。
最近は、退去の際の原状回復を心配される方が多いです。入居の際に礼金という形でもらってそれを退去時の修復に使うという手もあります。借主も安心でしょう。借主の気持ちになっていろいろ考えてみましょう。

自分で管理することもできます。募集は地元の不動産（１件でも多く）に物件資料を持って回ります。退去時はリフォーム会社に依頼します。入居者のトラブル用に２４時間でれる電話を確保します。家賃の管理は通帳にて、滞納時は早めの対処が肝心です。掃除、庭木の剪定、浄化槽、貯水槽、エレベーター、消防設備、共有設備（蛍光灯）の点検、たくさん仕事はあります。本職があるんでしたら一部を専門の業者に頼んだ方がいいですね。

家賃の入金先が業者なんてビックリです。家賃保証してくれてるのでしょうか。

他に知りたいことがあれば、質問してください。

お礼

再度ご回答いただきありがとうございます。こと細かに答えていただけて大変参考になりました。　おっしゃる通り、やはり業者を変えるよう進めていきたいと思います。

また質問があります。
　現在契約している業者には当初管理をすべて任せていました。が、行き違いからいろいろと自分で手配するようになり（それもあってこじれてしまったようです）、今は募集～契約、家賃・共益費の管理、消防点検のみ依頼しています。なので今後は一般で募集し管理を自分でする事が理想ですが、その場合心配なのが契約のコト、入居後のトラブル処理についてです。 お客さんを連れてきた業者はどこまでやってくれるのでしょう？条件の交渉から契約完了までお願いすると仲介手数料と別に支払いが発生するのでしょうか？
また入居後の手に負えないトラブルについては、最悪弁護士さんにお任せすればよいと考えて問題ないでしょうか？そこが心配で踏み切れずにいます。

　借主についての調査は一般的にどのように行い、どの程度まで分かれば納得すべきものでしょうか？帝○デ－タバンクや登記簿で調べる程度しか知識がありません。　

　先日消防署の立ち入り検査で『火災報知器』を付けるよう指示がありました。数社から見積もりをとったところ、同条件にもかかわらず金額に大きくバラつきがあり困惑しています。中でも一番安い業者を選んで問題ないものでしょうか？ちなみにセ○ムが一番の安値でしたが、セ○ムは工事を丸投げしていると噂を耳にし迷っています‥。

長々とすみません。お時間のある時に回答いただければ助かります。

回答No.1

erieri1121

以前、不動産関係、細かく言うと、建設会社の建物管理部で賃貸物件の管理の仕事をしていました。
会社の本体は、賃貸物件を作っているので、完成後、そのまま管理も・・・ってな流れですが。
ビルってことはテナントでしょうか、それとも住居でしょうか。
それと質問の内容ですが、専任の管理契約なのでしょうか？一般というのは何を指して一般なのでしょうか？
力になってくれないとは、具体的にどんなところですか？

補足

早速回答いただきありがとうございます。
不動産管理について全く無知だったので、一応地元では古くからあり、広く手がけている様子の業者を選んだつもりでした、テナントの募集から管理まで専任で任せて５年の付き合いになります。
業者への一番の不満は、空きフロア－が増え大変困っているのに募集を積極的にしてくれている様子がない事（別の業者に確認してもらったところ募集がかかっていなかった、それを指摘するとそんな筈はないと認めずその後も改善の様子なし）と、過去に数回誤請求があった為お金の管理を任せるのに不安が大きい事です。
他にも賃貸契約書に考えられない不備があった、問題が起こると担当者の言う事が常に２転３転しこちらに責任転嫁するなどいろいろあり、いまだに信頼できず困っています。
業者を変えることも考えましたが他に当てもなく‥いっそのこと募集は一般で募り、管理は自分でしてみてはと検討中です。実際そうした場合の良い点、また起こりうる問題点などを教えていただけないでしょうか。

ロクに知識がない自分たちにできるものかと不安いっぱいです。契約や管理などを勉強する上でおすすめの書籍などあれば併せて教えていだだけると助かります。

それとずっと疑問なのですが、家賃などの入金先は業者の口座となっていますがそれが普通なのでしょうか？

お手数ですが引き続き回答をお待ちしています。
よろしくお願いします。