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不動産管理について詳しく教えてください
- 不動産管理についての基本的な情報や賃貸管理と建物管理の違いについて説明します。
- 賃貸管理と建物管理の手数料の相場や空室の場合の管理料について説明します。
- 不動産屋さんにとって魅力ある物件とはどのような物件なのかについても解説します。
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＃３の元業者営業です ＞広告料はいくらくらいでしょうか。 現在、賃貸募集でチラシ等の広告を打つ事は殆どありません。 新聞の折り込みをご覧いただければご理解いただけると思いますが、その殆どは「売買」の広告です。 何故か？ 理由は簡単です。「費用対効果」の問題です。 金額は新聞折り込みで白黒なら一枚２円～３円位だったでしょうか。 ただしこの金額は「自分で印刷したものを新聞屋さんに持ち込んだ場合」です。 印刷から業者に任せると余程の数を発注しない限り一枚５円以上はかかるでしょう。 売買なら手数料も数十万～数百万までありますが、賃貸では賃料の一カ月分。 この金額だと、仲介手数料しか儲けが無い「仲介不動産業者」ではとても広告は打てません。 基本的に宅建業法では広告費等を「不動産業者から要求」する事は禁じられてます。 業者が広告費を要求するのではなく、大家さんからの要請で特別に広告を打つ時だけその費用を頂く事ができるのです。 故に、管理委託契約を結んでいない場合は（当然、管理委託契約を結んでいる物件も）広告は１件あたり無料～５００円程度の「ネット広告」が殆ど主流になっているのが現状です。 ＞極秘に入居者を探してもらうことも考えていますがトラブルが起きるでしょうか。 まぁ、できなくもありませんが・・・ ＞以前A不動産屋さんからB不動産屋さんを紹介してもらった義理があるのですが この経緯だとちょっと難しいかと思います。 何だかんだ言っても「義理」を欠く行為は不動産業に限らず「商売」ではご法度ですからね。 なので、できればある一定の「節目」で判断された方がいいと思います。 ＞賃貸管理を頼むということは1棟丸ごとでないと受けてもらえないのですか。 いいえ。そんな事はありません。 業者としては当然一棟まるごとお任せいただいた方がありがたいですが、部屋別でも全然かまいません。一部屋でも管理物件が増えるという事は、それだけ安定収入に繋がりますから。 ＞不動産管理を頼むと賃料を下げれば不動産屋さんの管理料も下がると思うので このお考えは違います。 現在、賃貸管理の管理委託料は「入居してから初めて発生する」契約形態が殆どですから、空室では「ゼロ」なんです。収入が。 なので、管理業者とすれば「とにかく入居してもらう」のが最優先なんですね。 なので「賃料を下げろ」という業者の発言は「早く賃貸を付けたい」の裏返し。 ただ・・・ 業者の言う事を丸ごとのんで闇雲に賃料を下げる必要はありませんが 「周りも空室が多いのと相場的に致し方ないと思います。」 この状況なら、むしろ賃料を下げなきゃ余程のミラクルが無い限り一生空室ですよ。 前回の回答にも書かせて頂きましたが、商品が売れないのは売れない理由が必ずあり、それを「思い込み」や「拘り」等の「独りよがりな考え」で現状を見誤っては売れる訳が有りません。 そして、売れない理由が賃貸の場合は「賃料」がほぼ１００％の理由です。 どんな物件でも安ければ必ず入居者は現れます。 勿論、「だから相場の半額で」なんて乱暴なやり方をする事はありませんが、周りに空室が多いなら尚更ご質問者様の物件の「売り」を考えなければなりません。 それが「安い賃料」なのか「高い賃料を支払っても納得できるだけの付加価値がある」のか。 それがなければ「ワンオブゼム」で、むしろ周りの物件の良さを目立たせる為の「踏み台」にもなりかねません。 それらをアドバイスするのも業者の仕事。 故に、不動産業者との付き合いは「信頼できる事」が第一なのです。 信頼できる業者のアドバイスなら素直に聞く事ができますからね。
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- katyan1234
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広告でもインターネットに載せる 不動産屋の入り口に乗せる 新聞屋の折込 色々なパターンがあって費用は不動産屋によって違うとも思います やり方によっても異なりますね。
お礼
ご回答ありがとうございました。 色々勉強になりました。
- katyan1234
- ベストアンサー率18% (347/1849)
はっきり言うと何ともいえない。任すのかそうでないのか 営業が力を入れたらいいのだがメリットがないと思えば力を入れない 小さい不動産屋なら情報が外に出ないから客も来ない そうなるなら一般にしてみせるほうがいい。 専任にすると不動産屋は客を選んでくれるから安心は出来るけどね こんな感じですか。 駅から３分で静かなビルと言う事になれば客はくるはずなんだけどね。 管理を任せば真剣に入れようとするはず。 まあ不動産屋がさ礼金１なのに２にしてたりするケースもあるから 要チェックする必要もあるよ。専任するとばれにくい。全部任すからね 中にはあくどい不動産屋もいるのはたしか・・
お礼
ご回答ありがとうございました。
元業者営業です 現在は賃貸管理を主に、営業は時々やってます。 ＞１）一般に管理とは賃貸管理か建物管理か何を示していますか。 不動産屋さんが主に生業としているのは「賃貸管理」です。 しかし「管理委託契約」の内容次第では「掃除」「電球の交換」等の簡単な建物維持管理もあります。 ＞２）賃貸管理と建物管理は別々ですか。 通常は別です。 ＞３）賃貸管理と建物管理の手数料は家賃の何パーセントが相場ですか。 賃貸管理 ●一般的には賃料の３～１０％の範囲。現状は５％位が多いですね。 建物管理 ●管理する項目次第。年間数万円～数十万円、建物の規模によっては数百万円なんて事も。 ＞４）賃貸管理と建物管理の違いを教えてください。 賃貸管理 ●入居者募集 ●契約の代行 ●賃借人との交渉窓口 ●賃料の集金 ●入退出時の清算・立ち会い・リフォーム手配 ●その他賃貸に関する相談 建物管理 ●清掃 ●設備巡回・メンテナンス ●緊急対応（給排水設備・電気設備・消防設備・エレベーター等各設備の不良） ●マンション等の場合は管理組合の運営アドバイス ●大規模修繕等の計画・実施 ●その他「建物」に関する相談 ＞５）空室の場合、管理料は発生しますか。 賃貸管理 契約内容にもよりますが基本はかかりません。 建物管理 「年間●●万円」というように空室だろうが満室だろうがかかります。 ＞６）管理を頼むと不動産屋さんは広告は今まで以上に増やしますか。 これは間違いありません。それが「契約で定められた義務」ですからね。 ＞７）一つの建物で、2社の不動産屋さんを入れるのは好ましくないですか。管理を頼むのであれば1社にしないといけませんか。 管理は基本１社だけです。数社に頼んでも大家さんの出費が増えるだけで、コストパフォーマンスを考えても殆ど何のメリットも無いでしょう。管理を委託している業者が「使えない業者」だったら契約を解除して違う業者にすればいいだけです。 ＞８）不動産屋さんは管理物件と管理ではない物件との扱いは、どれくらいの差があるのでしょうか。具体的に知りたいです。 当然「お金を頂いている物件」と「そうでない物件」では扱いは大きく違います。 考えてもみてください。 月１０万円の家賃で管理料が５％としても年間６万円の収入です。 それが３部屋で年間１８万。 この金額が「定額」として入って来るのです。 それに比べて賃貸の仲介は最大で賃料１カ月分。 そして一回契約したら余程の事が無い限り２年間は退出がありません。 ３部屋同時に空室→契約なんて事は殆どありませんから、年額にするとその金額の差は歴然です。 それで「扱いが同じ」じゃ管理を委託している大家さんが納得しませんよ。 ＞９）不動産屋さんにとって魅力ある物件とはどういう物件ですか。 大家さんと同じ「賃貸付けがいい物件」です。これに勝るものはありません。 後は「話のわかる大家さん」の物件。これも魅力あります。（笑） 賃貸を「業」として捉えた場合、物件は「商品」賃借人は「お客様」です。 それを未だに「貸してやっている」「住まわしてるんだから賃料・その他で文句言うな」「借地借家法？ガイドライン？知らないよ」という方もいらっしゃいます。 そのような物件はやっぱり魅力に乏しくなかなか賃貸が付きません。 商売に「謙虚さ」「現状認識」は絶対に必要です。 「賃貸がなかなかつかない」 不動産も八百屋も本質は変わりません。 「売れないには売れない理由」が必ずあります。 その「売れない理由」を的確に判断し、改善すれば必ず売れます。 それを把握するためにもプロ（不動産管理業者）のアドバイスを求めては如何でしょう。 その為に存在しているのですからね。私たち業者は。 ご参考に。
お礼
ご回答ありがとうございました。
補足
お返事有難うございました。 また、遅くなりまして申し訳ございませんでした。 こんなに詳しく教えていただきまして大変感謝しています。 もう少し知りたいことがございます。 １）広告料ってどうやって決めてるんですか。 たとえば家賃￥130,000-万円、敷金2か月、礼金2か月の物件と仮定します。 管理契約がある場合とない場合でどのくらいの広告料の金額の差が出てきますか。 また、広告料はいくらくらいでしょうか。 広告ってチラシのことだと思いますが、配る枚数とエリアもかなり変わってきますか。 また、どういう所に配るのですか。 ２）現在、1階事務所が1部屋、2階事務所が2部屋、3階住居（2ＤＫ）1部屋です。 1階と2階はA不動産屋さんで、3階はB不動産屋さんです。 現在、2階2部屋は入居していて、1階が空室であり、3階も退去するので3階をA不動産屋さんに切り替えて建物すべてをA不動産屋さんに管理までお願いしようと思っています。 本来は3階が退去して改装まで終わってからB不動産屋さんからA不動産屋さんに変えた方がよいかと思います。しかし、こちらも時間がない状態とB不動産屋さんはホームページもなく、改装が遅い（１か月はかかります）ので、先にA不動産屋さんに話を持ちかけておき、極秘に入居者を探してもらうことも考えていますがトラブルが起きるでしょうか。 以前A不動産屋さんからB不動産屋さんを紹介してもらった義理があるのですが、B不動産屋さんの対応に色々問題があります。 仮にA不動産屋さんが入居者を見つけてもらっても、B不動産屋さんの方で改装が終わっていないと契約もできないと思うので悩みます。 B不動産屋さんの改装が終わり完全に手が切れる状態まで、3階をA不動産屋さんに変えることと管理をすべて頼むことを話さない方が良いですか。 ３）1階の入居が中々決まらないので、1階と3階をまずA不動産屋さんに賃貸管理までお願いして、1階と3階が入居すれば2階2部屋も賃貸管理を頼むやり方は不動産屋さんからして面白くないですか。逆効果ですか。それとも賃貸管理を頼むということは1棟丸ごとでないと受けてもらえないのですか。 ４）今まで賃貸管理を不動産屋さんに頼んでいませんでしたが、1部屋退去するごとに「家賃を下げろ」と何処の不動産屋さんも言ってきて、初めの時から比べると約半分近くまで下がってきています。周りも空室が多いのと相場的に致し方ないと思います。 不動産管理を頼むと賃料を下げれば不動産屋さんの管理料も下がると思うので、必要以上に家賃を下げる事はなくなるのでしょうか。
- atelier21
- ベストアンサー率12% (423/3293)
大家業も不動産所有者の域から出て 時節柄不動産活用企画者が要請されている様です 建物建てて不動産屋に斡旋任す時代ではなくなった 不動産屋さんそのものが喰うに一杯の処がある様
お礼
ご回答ありがとうございました。
補足
お返事有難うございました。 また、大変遅くなりまして申し訳ございませんでした。 いくらオーナーといえども「不動産活用企画者」が要請されているなんて考えてもいませんでした。 「不動産屋さんそのものが喰うに一杯の処がある様」って具体的にどういうことでしょうか。
- katyan1234
- ベストアンサー率18% (347/1849)
すべて自由ですが建築年数と家賃はどうかな。相場と離れていても借り手はないですよ。 通常駅から近いなら埋まるはず。それがないなら何かあるのかな。 ああ専任媒介をやめてください。もしやるなら駅前の大きな不動産屋 もちろん管理費用は必要ですがきちんとした契約内容を決める必要があるかな 多分数パーセントだと思いますよ。 後は広告費を払って見てもらうようにするか もう空いてるなら福祉の何かに使ってもらうのもいいですよ もちろん中の改装費はいりますがね。 大きな安心できそうな不動産屋に相談する事かな。 専任でもやはり管理費を払うのと払わないのでは違いますからね。 個人的には専任をやめてあなた自身が不動産屋に行き話をする。 仲介手数料は決まってますので決まった際に広告費として払う契約でもいいかな。 後は火災保険の手数料もあげましょうか。 それか個人でHPもあるでしょうね。 まずは専任をはずして様子を見ましょうか。
お礼
ご回答ありがとうございました。
補足
お返事ありがとうございました。 また大変遅くなりまして申し訳ございませんでした。 専任媒介と一般媒介のメリットとデメリットがわかりません。 詳しく教えていただけますか。
お礼
ご回答ありがとうございました。 沢山のことを教えていただきまして勉強になりました。 不動産屋さんに賃貸管理を頼みながら色々相談していきます。