【至急】住宅購入の際の値引覚書について

質問

建売物件が近所にあり、大幅に値引がされたのを見て見学してきました。
気に入ったのですが、手持ち資金がなく不動産販売員に聞いてみたところ
売主が諸経費のうち１３０万を負担してくれる（値引いてくれる）とのことでしたので
それなら買えるということで購入することにしました。
不勉強な勢いのままで乗り気になった私達も悪いのですが
事前審査前に契約書を交わししてしまい（そういうものなのかと思いました）
事前審査は通ったのですが、契約書に値引のことは書かれておらず（諸経費部分なので）
口約束の状態です。
不安になったので、覚書を書いてほしいと依頼したところ「信用してくれ」の一点張りで不動産屋が動いてくれそうにありません。
今週末不動産会社に行き、覚書を書いてもらう交渉に行こうと思うのですが、
覚書とは具体的にどのようなことを書き、印紙など必要でしょうか？

本審査はまだ依頼手続きしていません。
物件自体は気に入っており、購入する意思はあります。
ただ、決済のときになって、値引なんてそんなこと言ってないと言われてしまえば、てもとに現金のない私たちは途方にくれてしまいます。
どうしても法的効力のある念書なり覚書などがほしいのですが、
お知恵を拝借いただけないでしょうか？

回答No.1

oyazi2008

不動産業者です。
おそらく契約書に値引き額で記載されていないのは、質問者さんのオーバーローンか売主借入先への心象の絡みでしょう。しかし経理上最終的には金額変更の覚書なり、なんなり作成しなければ売主会社も、経理上130万の辻褄が合わなくなります。
例えばこのような事例で揉めた場合の証拠として、営業マンの作成した資金計画書などに130万を値引き対応なり補填する旨の記載はありませんか？あれば証拠となります。
確かに会社自体が承認しなければ、成り立たない事案ですから、非公式であっても文書は欲しいですよね。担当が社長や役職ならばおそらく知恵が足りないだけで問題なく値引きしてくれるでしょう。
失礼ですが現金の無い質問者さんを悪意で貶めても一銭にもなりません。土壇場で知らないなどと言ったら裁判は必至で、その建売物件自体質問者さんと契約解除しない限り売却できないので、売主も困るわけです。
困るのは営業マンが成績を上げたいがために、会社にはまだ稟議を通しておらず、ローンが通り確定してから社長を説得しようと目論んでいる場合です。（この件について社長も質問者さんの面前で口頭などで承知している場合は大丈夫だと思います）
また事前審査が130万値引きした後の費用総額で申し込んだならば大丈夫でしょうし、値引きしていない金額で申し込み承認が降りたのから要注意です。

上記のどちらかわかりませんが、営業マン個人の「130万値引きしますよ」的な書類であっても証拠としてはＯＫです。最悪営業マン個人の（名前は自署です）書類でも大丈夫です。もしくは、レコーダーなどでその会話を録音しておけばＯＫ。
覚書依頼の際に上記を（録音）実行してはいかがですか？最悪書類が無くとも万一の際は大丈夫です。
覚書というのは双方が署名する手の書類となりますから、売主から差し入れする念書の類が良いでしょう。最終的には契約変更の覚書を取り交わすことになります。

内容は、「契約金額変更に関する念書」
平成24年○月×日売主××不動産と貴殿との間で取り交わした下記物件の売買金額を下記の通り変更することに相違ありません。
契約金額　　　　　　　円（内消費税　　　　　円）
変更後の金額　　　　　円（130万引いた金額）（内消費税　　　円）
残金　　　　　　　　　円（契約書の残金から130万引いた金額）
上記以外は現契約書に定めた通りとする。

物件　　土地の所在や面積、建物面積、構造（木造2階建てなど）

以上、後日の為本書を差し入れます。また決済時には上記内容での覚書を取り交わす。

日付　　　売主　　　　　　　印

こんな感じです。尚値引きの理由等は記載の必要がありません。また最終の覚え書き作成時には、念書を返納する旨を売主へ言ってみてください。

お礼

大変参考になりました。
有り難うございます。

明日の話し合いの参考にいたします！