建売での仲介業者のマージンと値引き額設定

質問

建売物件の販売を仲介業者に依頼している場合、「値引き額の設定」と「仲介業者の取り分」って一般的にどのように取り決められているのでしょうか？

値引き交渉とかする時に仲介業者さんは決まって「XXX万は値引きします。」と施工業者の判断を仰ぐ事無く言われます。反面もう少し踏み込んで値引きを要求すると「施工業者と交渉しなければなりません。」と渋ります。

１．仲介業者は予め物件価格の何％かを自由に出来るよう取り決めており、その枠内で値引きを設定しているものなのでしょうか？それとも都度施工業者に値引きの確認を入れているものなのでしょうか？

２．また仲介手数料って国土交通省で「3.15%+63,000円」と決められているみたいですが、仮に2500万の建売物件を購入する場合、約85万の仲介手数料を別途払う必要があると言う事でしょうか？

建売で値段が出てて「これなら買えるかも！」と思ってるのに、実際は更に「私どもにも100万下さい。」とか言われるのは何か釈然としませんね。どうせなら物件価格に組み入れておいて欲しいものですが…。

回答No.1

guramezo · ベストアンサー

一般的な取り決めはありません。ケースバイケースですが、以下を参考にしてみてください。

１、仲介業者と依頼者の間で、いくらまでは値引をしていいとの枠を決めていることは、よくあります。買手からの値引き要請が一般的だからです。
その枠以上の要請があれば、当然都度確認することになります。
⇒従って、値引交渉はしてみることです。

２、仲介手数料の規定は、
・２００万円までの取引は５％
・２００～４００万円の取引は４％
・４００万円以上の取引は３％
までと決められています。
１０００万円の取引は、２００万円まで分で１０万円、２００～４００万円分で８万円、４００～１０００万円分で１８万円、合計３６万円となり、簡便計算で３％＋６万円(すべて消費税別途)となるわけです。
⇒分割して６万円増やして取ろうという法律を都合よく解釈している考えですが、この考えが認められています。
⇒但し、これは取っていい上限の手数料ですから、払わなくてはいけない額ではなく、これから値切ればいいのです。
最低＋６万円分は値引き、とりあえず２％位で交渉ですかね。

物件価格に組み入れられないのは、仲介業者は売主ではないからです。但し、仲介業者は売主からも手数料(条件は上に同じ)をもらいますので、仲介物件には売主分の仲介手数料は入っているということです。

仲介でなく、売主が直接販売している物件(新築マンションなど)には、当然手数料はかかりませんが、広告宣伝費などかかる費用分は販売価格に含まれていますので、仲介手数料分安いとも言えませんね。

お礼

回答ありがとうございます。
仲介業者と依頼者の間で値引き額を仮決めしてる場合、仲介業者が発する値引き額の第一声はこの仮決めした額と推測されますでしょうか？仲介業者が値引き額を小出しにしてもあまりメリット無さそうだし（売主に良い顔したい時は別ですが…）、仲介手数料が簡便計算で3%+6万円なら多少値引いても痛くも痒くも無さそうだし。
でも私が仲介業者なら仮決め額の70%～80%が第一声かなぁ？

補足

仲介手数料の件良く分かりました！御礼を忘れてたので補足に記述させて頂きます。手数料が公然と決められているとはいえ、これは上限であるから融通が利くと言うのは今後の交渉で役に立ちそうです。