住宅購入・・・

質問

購入するかは分かりませんが、この場合どうなるのか先に知りたく、是非教えてください。

1.土地は、地主さんから直接買う
2.建物は、知人の建設業者さんに頼む。（不動産免許なし）

こんな場合、宅建主任さんは必要になりますか？

まずは、事前審査だとは聞きましたが、それは2の業者さんでもできますか？　その後の本契約は？

それに、地主さんからは、お金が出た時点で、支払い完了をしてもらいたいと・・・。

あと、住宅購入に掛かる必要経費？　税金等についても教えてください。

回答No.4

noname#11476 · ベストアンサー

直接購入される場合は、もちろん当事者同士だけでやってしまってもかまわないのですが、後々のトラブル防止を考えると最低でも、

１．土地家屋調査士による敷地の測量と境界線確定
２．司法書士による所有権移転登記
３．建築士に希望するような家屋を建てられるかどうかを見てもらう
４．地盤調査会社に事前に地盤の調査してもらう

ということくらいは行った方がよいかと思います。

３については役所の建築指導課や月一回程度大抵行われている建築士無料相談で聞いてみるなどという低コストな方法もあります。

４については必ずしも必須ではありませんが、とりあえず役所の防災課でハザードマップなどを作っていればそれを確認するとか、図書館でその地域の地盤について事前に調べる、あと建築指導課に行くと、付近のボーリングデータを持っていますから、それをみて地盤をある程度予測するなどできます。これであればコストはかかりません。

支払はすぐではなく建築時ということであれば、多分仮登記のような形になるかもしれませんね。
（支払と登記は普通同時に行いますので）

１については自分では出来ませんし、２についても自分でやるのはまったくお勧めできません。

>事前審査
は何を言っているのかわかりません。
審査といえば、

・銀行や公庫の融資審査（本人が申し込んで審査してもらう）
・建築確認申請（建設会社が大抵代行して行う。自社又は外部の建築士に図面を書いてもらって申請）

程度しか思いつきません。

回答No.6

jayko

基本的には#4、#5の方が仰られている通りです。
仲介業は取引の煩雑さとリスクを軽減させるために存在しております。貴方が個人売買に挑もうとされるなら、法的には全く問題ありません。
但し、売主の地主さんには少々注意が必要です。ご自分の所有物であっても、繰返し売却を行う場合はその行為を「業」とみなされる為、地主さん自身に宅建業の免許が必要となります。これを違反したからと言って、罰せられるのは地主さんだけですが・・・

事前審査とはローン審査のことでしょう。
貴方が借入可能かどうかはもちろんのこと。マンションの購入と違い、土地と建物を別々に購入されるわけですから注意が必要です。手続に必要な書類は何か、自分は借入資格を満たしているか、借入金はいつ実行されるのか、などを金融機関を選定されたうえでご相談されてください。近頃は契約が済んでからでないと審査をしてくれないところもあるので要注意です。
ちなみに上記のようなことは大手の仲介業者を間にいれれば全て対応してくれます。ローンについても事前審査が最近は断られる為、ローン解除特約といって「契約はしますが万が一、ローン承認がおりなかった場合は白紙解約できます」という特約を入れるのが普通ですが、個人売買では受入れもらえないでしょう。（地主さんも審査してからだと仰ってるようですし）
もし不安が拭い去れないようでしたら、こういった業者を利用されることをお勧めします。もちろん正規の手数料は「売買金額×３％＋６万」を売主・買主双方からもらえることになっています。でもこの場合、そんなものに応じる必要はありません。すでに取引はまとまっていることを話したうえで例えば「自分からは25万、売主からは０円」で交渉することも可能です。当然、司法書士も紹介してくれますし、金融機関の斡旋もしてくれます。

回答No.5

noname#11476

すいません書き忘れたので補足します。

個人間での直接売買（もちろん宅建資格者は必要ない）は可能ではありますが（法律上もまったく問題ありません）、私は本当に身近な信頼できる人物との取引でなければお勧めできません。あくまでどうしても個人間だけで行いたい場合、相手が身内など信頼できる人の場合にどうすればよいかという話を書きましたので、奨励しているわけではありません。

では。

回答No.3

noname#8774

土地を地主さんから直接買う事は、法律上認められないと思います。ローンはお考えですか？その時には土地の契約書などが必要ですので、地主さんから直接買う場合でもきっちりと契約書を交わしてください。たしか契約書に宅建○○から説明を受けました、という欄があったと思います。（つい3ヶ月前、私も知人から土地を購入しましたがやはり、宅建が入りました）でも、そういった第3者を入れると、地主さんも購入者も手数料を払うでできれば、避けたいですよね。

必要経費はさまざまです。ローンをするならローン諸経費。抵当権設定費用。土地の登記費用。
税金は、不動産取得税（ただし免除される事があるので自分で手続きする）固定資産税など。。
ハウスメーカーに頼んでももれがあるのですから自分でする場合は、自分で把握しないと控除されないでそのままになることがあります。頑張ってください。

回答No.2

honjo_tanu

素人ですのであまり詳しくありませんが

不動産業者を通さずにやろうというんですから、不動産業者の資格である宅建主任は不要でしょう。

土地を取引すると登記(名義の書き換え)が必要ですが、自分でやれなければ司法書士さんに依頼します。
売買代金と権利書の授受は、司法書士さん立会いの下、「引き換え」見たいな感じでやるのでは。

建物を建てるときは、建築許可を受けますが、これは建築士(か建設業者)がやってくれると思います。
建物ができると建物も登記しますが、これは土地家屋調査士だったかな。

住宅ローンの申請も、不動産業者に頼まないならご自分でやらないといけませんね。

登記の費用は、各「士」さんへの謝礼のほかに、登記の税金がかかります。

不動産業者に頼むと、これらの手続きを全部まとめて取り仕切ってくれるのです。業者が自分でやるのではなく、各先生に依頼して、連絡や、必要な書類のとりまとめをしてくれます。
不動産屋に頼むのをやめると、不動産屋の仲介手数料（物件価格の3%+6万円)が不要になるだけで、ほかの諸先生の費用や登記所の費用、印紙代、各種税金は同じように必要です。

また、不動産取得税というのもかかります。
それと固定資産税。これは毎年かかります。

回答No.1

papa0108

直接の回答ではありませんが・・・。

最近では住宅購入についてサポートしてくれるところがあります。
（参考ＵＲＬをご参照下さい）

契約や住宅選び、内覧会立会いなど、建築士さんが助けてくれます。

我々のような素人が業者に一方的にだまされないようにするには、こういうところを利用するのも１つの方法かと思います。

ご参考になれば幸いです。

参考URL：

http://www.sakurajimusyo.com/index.html