中古マンションの投資って魅力的？

質問

雑誌等で『中古マンション投資』が話題のようです。
素人でも年金代わりの気軽に投資できるようなＰＲですがどうなんでしょうか？
節税や何とか対策にするのではなく、安定収入が目的です。

自己資金1000万円、投資対象　900万まで程度で、諸経費込みで借り入れなくてもいい様にしたいです。
利回り10％として、年収90万円。
小遣いとしては最適ですネ。
基本的にやってみたい衝動です。

(1)利回りが高いこと
　諸経費、管理費抜きで10％以上なんてのはいっぱいで、加味しても10％程度があります。
(2)相場がわかること
　すでに賃貸しているため、相場がわかり、収益等も確実に計算できる。
(3)都心でも、中古だと価格が安いので、初期投資が少なくてすむ上、需要も多い。
などなど・・・

どれも、おいしすぎるような話で？？？ッテ思いますがどうなんでしょうか？

中古だと、修繕や空室のことも不安要素です。

そもそも、中古賃貸物件を売るんですから、売主さんにも何らかの事情がありそうで怖いです。
このまま持ち続けられたほうが計算上お得でしょうに・・・

いろんな情報をお待ちしています。

回答No.4

nagisa1

年金がわりにできるほど、不動産投資は甘くないと思います。リスクは大きいです。物件の価値感によると思います。将来的にも値が安定しているか、上がるような物件ならいいですが、何でもＯＫではないと思います。長期に所有して収益が持続することが出来ません。１室の賃貸は非常にリスキーですね。もちろん、自己資金でされるので金利上昇も問題ないですが、中古の度合いによりますが、売却されるということは、これから、維持費がかさむから、その前に売って流動化したのかもしれませんね。物件の状況等の詳しい情報がないので一般的なことしか回答できません。

回答No.3

kyokuchin1979

私の場合は駐車場にしている土地を持っているので、そこにアパートを建てるか建てないかで検討中で、こういった問題については関心があります。

そこでこういった投資問題を検討するにあたり、実際の利回りを出すにはエクセルの財務関数のIRR（内部利益率）を理解することが絶対条件になると思います。（正確にはMIRR（修正内部利益率）を使ったほうがいいでしょうが、とりあえずはIRRでいいでしょう。）

これを使うことの利点は
１．キャッシュフローに変動があっても利回りを計算できる。
２．10年後、20年後には買ったときより安い値段でしか売れないことが考慮できる。
３．エクセルなので空室率や借入金利の設定変更が容易に計算できる。

などです。
なかなか文章では説明しずらいので、参考URLを見てみてはどうでしょうか？
（ちなみに一般投資家では数学的にやや難解な点があるので使われないようですが、企業などが新規投資案件を検討する際には必須のアイテムとなっているようです。）

参考URL
http://www.kentei.ne.jp/quali/column/h15/0115business/0115business.html

参考URL：

http://www.hsc.or.jp/onepoint/k06.htm

回答No.2

teinen

参考のひとつとして。
　私の住んでいるところの近くのマンションに売買価格が１０００万円弱の物件があるので，これを購入して賃貸に出した場合を考察してみましょう。

　築３０年　専有面積約５０平米　売買価格　９２０万円（税別・諸経費別）
　これを込み込みで１０００万円で手に入れたとしましょう。近隣の相場と築年数から賃貸価格は月７万円が上限です。電気・ガス・水道などは賃借人が負担します。家主は賃料からマンションの管理費と修繕積立金，固定資産税等を支払いますから，月収は多くても５万円です。５万円×１２ヶ月で年６０万円が収入となります。投資額が１０００万円ですので，利回りは６％ということになります。
　建物は老朽化して行きますから，賃料を上げることは困難ですが，修繕積立金は上がって行きます。と言うことは年々利回りは下がるということになります。
また，売却しても当初の投資額を回収できませんから，長期間所有し続ける必要があります。また，資産価値が年間収入以上に下がり続ければ，投資損ということになります。
　投資額１０００万円÷年間収入６０万円＝約１７年所有してやっと投資額が回収でき，その後の賃料が実収益となります。
　空室による無収入の月もあるでしょうし，借りてもらうためにリフォームもしなければならないでしょうし，所有者ですから管理組合の役も回って来ますし，リスクも当然あります。

　手元に遊んでいる金が１０００万円以上あり，いざというときもその１０００万円に手をつけなくても良い状態であれば，投資をお考えになっても宜しいでしょうが，その１０００万円をどこかから借入されるのであれば，考えものです。

　中古マンションの需要はそんなに高くないですよ。今は新築マンションのローンの方が中古マンションの賃料より安い地域がたくさんあります。

回答No.1

p-21

勘違いされていませんか？
投資というものはリスクがあって当たり前です
人に聞くものではなく
自分で考え、自分の責任で行うものです

お礼

大変恐縮ですが、知らないことはご存知な方にお尋ねしても良いというがこのコーナーかと思っていました・・・。