親子が不仲な状態の不動産相続について

質問

不動産相続に関する質問です。
５年程前に父を亡くしました。亡くなる1年程前から両親と妹と不仲になり、葬式にも出させてもらえませんでした。
それまでは私の妻と子供、両親とひとつ屋根の下で暮らしていました。

不仲になるきっかけは、私に何の相談もなく両親との話合いだけで妹夫婦が私の住んでいる敷地内に仕切りを立て、家を建てたことです。その後すぐ父が亡くなっています。
父が亡くなってから母は何も言わず妹夫婦が暮らす隣の家に引っ越し帰ってこず、今は私夫婦と子供が暮らしている状態です。
母と妹とは不仲になってから何も話していない状態で、父の財産やこの家の相続など何も分からないままになっています。

生前、土地・家の所有者は父でした。私の結婚を機に増築をしたのですが、その時に建物の２階部分だけ私の名義になっています。
父の死後３年程経ったとき、土地の所有者を市役所に調べに行ったときはまだ父の名義になっていました。

このような場合、死後かなり経っているので土地・建物の相続は結構な額がかかるのでしょうか？
また、権利書などの書類は母が持って行っている状態なので私の名義に変えることは不可能なのでしょうか？
可能だとすれば、どこに行ってどのような手続きが必要なのでしょうか？

このままの状態にしていればいつかは家を追い出される事になりそうで悩んでいます。
父の他の遺産などは何もいりませんが、私ももうすぐ定年を迎える歳なので住むところがなくなると困ってしまいます。

いつか解決しなければならないと思っていながら長い月日が経ってしまいました。
法律、相続に詳しい方お力を貸してください。よろしくお願いします。

回答No.4

ben0514

長分となります。

＞母と妹とは不仲になってから何も話していない状態で、父の財産やこの家の相続など何も分からない
＞ままになっています。

わからないままにすべきではありません。あなたは相続人なのです。相続人に有利な相続人などというものもありませんし、誰が代表なのかというものも法律で定めはありません。
ですので、相続人として、他に相続人が誰なのかをしっかりと把握すべきですね。よく言われるのは、もう一人の親と兄弟姉妹などしか考えずに、あとで困ることですね。
親子であっても、人生のすべてを知っているとは限りません。婚歴と子供、養子縁組などで大きく変わりますからね。ですので、お父様の戸籍謄本を最後からさかのぼることが大切ですね。
戸籍謄本をあわててさかのぼると、漏れなども出てきたり、時間のかかるものです。

わかっている財産の名義の動きにも注意が必要です。不動産などは法務局で名義を管理し、相続人全員の実印などが必要となるため、基本的に勝手なことは出来ません。しかし、同居や同居に近い状態で、実印を悪用されてしまう場合も注意が必要なのです。
ですので、知る限りの不動産の登記簿謄本を入手し、実印や印鑑カードなどをしっかりと管理されることですね。

＞父の死後３年程経ったとき、土地の所有者を市役所に調べに行ったときはまだ父の名義になっていま
＞した。

市役所で把握している情報は、課税上のものであり、法務局との連携はあってもリアルタイムではありません。あくまでも課税日の情報でしょうしね。ですので、課税上の内容を把握することで、不動産の所在地（住所表記と異なる場合があるため）を確認し、登記簿謄本を取得されることですね。

＞このような場合、死後かなり経っているので土地・建物の相続は結構な額がかかるのでしょうか？

相続の手続きの代表的なものは、税金であれば相続税や贈与税、不動産については登記変更手続きですね。
相続税などの税金が発生するような場合には、申告が必要です。ただ、基礎控除内であることが確実であれば、気にする必要はありません。ただ、あなたのように父親の遺産を把握していなければ、不安も残ることでしょうね。相続税の納付が遅れれば、延滞税が発生します。これは一般の借金などの利息より高いものでしょう。さらに、税務調査などで無申告のまま課税されるようなこととなれば、無申告加算税もかかることでしょうね。

登記変更には、法務局で登録免許税が必要となります。しかし、登録免許税は不動産の評価額に税率をかけるため、不動産が高額であるほど手続きに費用がかかることでしょう。ただ、相続を原因とする場合には売買などに比べて税率は低いでしょう。
登記変更手続きをご自身で行えるのであれば良いですが、司法書士などに依頼するとなれば、専門家への費用も必要となります。相続人の数・不動産の数や規模・相続の複雑さや難易度によっても異なります。あまり期間をおくと、相続人がなくなり、相続人の相続人が手続きを行うこととなるため、どんどん複雑になっていきますので、注意が必要ですね。

＞また、権利書などの書類は母が持って行っている状態なので私の名義に変えることは不可能なので
＞しょうか？

権利証を大事にされる方が多いですが、勘違いも多いでことでしょうね。権利証を見てみればわかりますが、登記申請書の控えにすぎません。ただ、売買や譲渡の場合の登記申請が次の名義人による申請となることがほとんどであり、権利証の添付により、売買や譲渡の意思確認として見ることも可能です。
ただ、登記変更に権利証は必須ではなく、添付がない場合には現在の所有者に郵便などで意思確認を行うことになります。もちろん相続の場合に所有者の意思を示すものは、遺言しかありませんので、遺言書や遺産分割協議書で本人の意思又は相続人全員の意思の確認が必要となることでしょうね。
したがって、あなたの名義に変えるには、あなた以外の相続人であるお母様や妹さんの承諾などが必要でしょう。これが出来ない場合には、各不動産を法定相続分どおりに共有持ち分で登記を申請するしか出来ないことでしょう。あとは家庭裁判所の審判を受けなければなりませんしね。

＞可能だとすれば、どこに行ってどのような手続きが必要なのでしょうか？

不動産登記は、法務局が管轄です。不動産所在地の法務局で相談されることが良いでしょう。
これを専門家に相談したいということであれば、司法書士でしょうね。

不動産登記でも、表題（表示）登記については、司法書士ではなく土地家屋調査士が専門です。土地の分筆や合筆、境界などに疑問がある場合などで測量と登記の確認などについての相談であれば、土地家屋調査士に相談しましょう。
司法書士と土地家屋調査士の合同（兼業）事務所もありますので、活用されるとよいかもしれませんね。

預貯金は各金融機関です。窓口相談が必要です。
お父様の戸籍謄本のすべてとあなたの現在の戸籍謄本、あなたの身分証明書をもって窓口に相談すれば、過去の取引履歴や残高などを調査することは可能です。なかには、金融機関が預金名義人の死亡を知り口座の凍結をする前に引き出すようなことをする人もいます。円満な相続でない場合には、これも問題です。取引履歴などで、怪しい動きを確認することも重要でしょう。
司法書士などに依頼することで調査も可能かもしれませんが、その分費用も高額になる可能性があります。また、すべての金融機関の調査は現実的ではありませんので、生前利用していた金融機関の情報が重要でしょう。わからなければ、お父様の活動エリアなどの金融機関に調査依頼するしかないでしょうね。

相続税などの税金は、お父様の死亡時の住所地を管轄する税務署となります。
ただ、相続税の計算では、財産評価で使う法律を選ぶ必要があり、その判断も難しいものです。私は税理士試験の相続税法を学んだ経験と税理士事務所で働いた経験から自分で試算したうえで税理士へ依頼しましたが、相続税を専門とする税理士が計算したら、評価に大きな違いがありました。税理士への報酬以上に税金が安くなりましたね。
税務署は細かい法律の判断を代わりにしてくれることはなく、聞かれたことを案内するだけです。相談する上での基礎知識が重要となることでしょう。
ですので、税理士への相談が重要だと思いますね。

相続が円満でない場合や争いとなる場合には、家庭裁判所での調停や審判が大切になります。
裁判関係の専門家は、原則弁護士となります。ただ、司法書士は裁判書類作成などの相談を受けてもらえることがあります。ただ、司法書士には家庭裁判所での代理権はありませんし、他の相続人との代理交渉などが出来ません。事前相談で弁護士が必要となれば、司法書士に紹介してもらうなどというのもよいかもしれません。

最後に、弁護士などの専門家を正義の味方・公務員のような平等の考えで見るような人がいます。これは間違いであり、依頼者の味方にすぎません。もちろん争いがなく、共同で依頼するような税理士などは、相続人の総意に沿った形で業務をしてくれますが、弁護士は依頼者の味方であり、依頼者に有利な法律しか使いません。また、有利な法解釈となるような考え方に導くこともあります。また不利なものがあれば、隠したり、依頼者に有利になるような考えを押しつけることもあります。
ですので、争いとなり、お母様などが弁護士を依頼したからと安心してはいけません。ご自身で弁護士に相談されることですね。それに利益を相反する依頼や相談を請けうことは弁護士であっても行えませんので、間違っても、相手の味方の弁護士に相談しないようにしましょう。

回答No.3

ma-fuji

＞このような場合、死後かなり経っているので土地・建物の相続は結構な額がかかるのでしょうか？
いいえ。
そんなことありません。
相続登記がされている、いないに関係なく、相続税がかかるようなら、税務署から申告するよう通知がいきます。
もし、通知がいっていないなら、おそらく相続税はかからないということでしょうね。
相続税の控除額は
５０００万円+１０００万円×相続人の人数　なので、
遺産総額がこれ以下なら相続税かかりません。

＞権利書などの書類は母が持って行っている状態なので私の名義に変えることは不可能なのでしょうか？
可能です。

＞可能だとすれば、どこに行ってどのような手続きが必要なのでしょうか？
遺産分割協議書（どのように遺産を分けるか記載したもの）を作成し、相続人であるお母様、妹の印鑑が必要です。
なので、まず３人で話し合いをしないといけません。
そして、相続の話がまとまれば、司法書士に相続登記を依頼すればいいです。

参考
http://www.souzoku-touki.net/inheritance_007.html

話ができない（まとまらない）なら、市の無料の法律相談などで、相談されることをおすすめします。

回答No.2

noname#188107

＞可能だとすれば、どこに行ってどのような手続きが必要なのでしょうか？

相続のごたごたに関することは弁護士
相続税に関することは税理士
相続後の登記に関することは司法書士が
それぞれ専門になります。

最近は、この手のもめ事も多いようで、
他の分野の専門家とタッグを組んで、
それぞれが営業してこのような案件をとってきては
仕事を融通し合う(協力して解決していく)
というような図もあるようです。

とりあえず相続関係がどうなっているか、
確認したほうがよろしいようで、
どこかしらかの専門家に相談したほうがよいと思います。
(どこでもかまいません)

回答No.1

yasuto07

誰であっても税金を払っていれば、取られることはありません、意味わかりますか、土地の税金です。土地は一筆ですか、それなら誰かが全員分を払っている。通常、妹が家を立てたなら、分泌して、税金も、払ってもらうわけでしょう。
母親が、相続関係をしっかりして、まず、母の名義に変えるか、弁護士をいれて、妹の分を分泌して、それでも、最初は母が相続しないと何もできないかもね。土地の場所、路線価、広さにより、違いが出てきます。税金さえ母が払っていれば、母がしんでもあなたが払い続ければね、でも、今やらないと、より複雑になります。今でも父の兄弟と書いたら、面倒だし、母がしんんだら、その兄弟の書類も必要になります。