土地を担保に融資を受け、中古マンションを購入。

質問

60代の男性です。

都内に土地と住居、合わせて１億円の価値のある物件を所有しています。
時間貸し駐車場と賃貸で年間５００万円の上がりです。
このまま銀行から融資を受けて、適当な中古マンション１棟を購入したらどうかと勧められています。
２億円近くの融資が期待できるそうです。
都内なら、利回り１０％が期待できるそうで、実際成功例もあるそうです。
相続対策にもいいとのことです。

どんなもんでしょうか？
REITの方がいいでしょうか？

回答No.2

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

> 勧められています。

　誰に、でしょうか？

　自分で何かをみつけて、その気になったというのならいいのですが、誰かに勧められてというのは感心しません。

　なぜ、その人は自分で買わないのか、確認されることをお勧めします。

> 利回り１０％が期待できるそうで、

　管理はご自分でなさるのでしょうか？

　他人任せなら、その１０％の内、少なくても５％は持って行かれます。

　中古だと、あちこち見えない所が壊れそうになっている危険もありますし、区内は地震の危険もあります。

　駐車場と違って、規模にもよりますが、エレベーターの交換や屋根の雨漏り修理などなど、ポンポンと１０００万円単位のお金が飛んでいきますゾ。

　で、それらは「経費になりません」。払ってしまって財布は空になっても、「儲かっていますねぇ」と言われて所得税はかかる、という課税方式です。

　それら管理費とは別ですから、それら修理費や地震の際の返済金、税金などなどなどを、５％以下の儲けで確保しておけるかどうか、ですね。

> 実際成功例もあるそうです。

　それはそうでしょう。

　私の父もそうです。おかげで、私は大学で法律を専攻して管理人です。

　このサイトでも、大勢の「大家です」という方が、いろいろな質問にご回答です。成功事例は多いです。

　でも、失敗例はその何倍、何十倍もあるということを忘れない方がいいかと思います。

> 相続対策にもいいとのことです

　昔はそうでしたね。

　でも、いまは抜け穴はかなりふさがれてしまっています。相続財産なんて、絶好の課税対象じゃないですか。

　まあ、空室になった場合のリスクと比較するとトントンだと判断しています。「よかった」ということになるか、「失敗した」と後悔するかは五分五分。

　例えば、（ザックリですが）質問者さんが亡くなった時に空室だった部屋は、その後入居してもしなくても借家として相続税の割引きはありません。

　質問者さんが別荘をたくさんもっていた、というのと同じく豪華課税の通知が相続人に来ます。

　相続人は質問者さんの苦労など知らないので、「なんでこんなに苦労しなけりゃなんないんだ！」と言って質問者さんを恨む（実例あり）・・・ ことにならないように相続人とよく相談されるようお勧めします。

　私としては、「儲かる！」と思ってその物件を買うのならやめろとはもうしませんが、相続税対策として考えるのは、やめたほうがいいと思います。

> REITの方がいいでしょうか

　リートも、出始めの頃から知っていますが、ものによるでしょうね。

　これはよかった、というのもあるし、破綻同然というのもあります。

　それぞれの投資会社の扱い不動産や関連会社、リートの税制などを説明していると際限がありません。

　選ぶリートしだいです、とお答えしておきます。

お礼

大変ご丁寧にかつ説得力のあるご回答です。
勧められているのは、不動産業者です。
危険性はわかりました。
ありがとうございます。

回答No.3

hbafe88

60代だとそんなにリスクはとれません。
時間貸し駐車場と賃貸で年間５００万円の上がりです。
一億で５００万円なら十分です。（５％の利回りです）
年金もでるでしょうし。
この国の土地はバブルから下がりはなしです。

今の不動産を担保にお金を借りるのを２階建てといいます。
不動産が暴落すると借金だけが残ります。

お礼

わかりました。
参考にします。融資受けるとしても、物件は吟味します。
維持費は馬鹿になりません。
説得力も十分です。実際に失敗した例などをご存知でしょうか？

回答No.1

drum_KT

それだけの金額の投資のリスク判断を、匿名質問サイトのシロウトかクロウトかわからない人の回答で判断しようという神経がわかりません。

お礼

おっしゃるとおりです。
経験者のご意見を伺いたかったのですが。