ご意見頂けますか マンション購入

質問

知人からの話があります。
都内新築高層約40階建マンション。
駅直結条件良い物件です。
来年早々の完成予定。
約40m2の1LDK
購入価格が2800万。
手許金が1300万。あとはろうきんで15年ローン融資交渉予定。
現在持ち家があるため娘用ということで融資をしてもらえればと考えております。
その部屋は賃貸とすると当分の間は15万円くらいの家賃収入が見込めるようです。

何回か繰上げ返済をしてなるべく早く完済したいと思っております。
マンション投資をされている方
この話はどうでしょうか？

回答No.1

biyadoo · ベストアンサー

あまりおいしくないマンションだと。

2800万円に対して家賃収入は180万円
180万円に管理費や修繕積立金、賃貸管理費は含んでいるのか？その他に固定資産税など。。。
仮に含んでいないと
計算を簡単にするために年間15万円掛かるとしますと

利回りは
165万円÷2800万円で5.9％
しかもローンを組みますので、実質３％位になるのでは？

ローンを組んでまでのマンションではないかと思いますが。。。。。
リスクは入居されない期間が1ヶ月でもあると赤字ですし、賃料が13万円になると利回りもきつくなります。

ローンなしで1300万円の中古物件を利回り商品で購入したほうが良いですよ。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
私もこの質問をしてからいろいろ調べてみたのですが
利回り等を考えても？？だなぁと思っていました。
ご指摘のとおり
家賃収入15万には管理費など一切含んでおりませんし
面積が50m2以下なので不動産取得税の特例も受けられないようです。
そして頭金を1300万入れる考えをしていましたが
購入時の諸費用を全然考えていなかったため
実際の頭金は1150万円くらいになります。

この話があったのが一昨日の夜で
そのマンションが抽選でしか手に入らないことや
高層マンションだということ
駅直結で場所がよいことなどを知り
田舎者の私はいっぺんで舞い上がってしまいました。
＞ローンなしで1300万円の中古物件を利回り商品で
購入したほうが良いですよ。
おっしゃるとおりだと思います。
ありがとうございました。

回答No.3

m_inoue

＞何年か賃貸をしたあとで売却をする場合その売却金額をプラスするとかなり利益が出るような気がするのですが一般的には「売却」は考えないのでしょうか？

投資は「気がする」でしてはいけません、綿密な計算をしてから決断する物です

物件ごとに条件は違いますから収益計算をしない限りなんとも言えません

　「２８００万円だと最低２２４万円／年間家賃」

これでも検討に値するだけで購入するかどうかはこれから細かい計算をしなければ何とも言えません

　「何年か賃貸をしたあとで」

新築からだとほとんど利益は出ないでしょう

私などはそう言った計算で失敗した人の中古物件を格安で購入して経営します

新築からの賃貸経営で成功した方を知りません
しかも区分所有では皆無です
その物件が値上がりしない限り利益は望めません

土地だけ有り、その土地を守っていく方は新築からでも良いでしょうね

３０年後もその土地だけは残るでしょう
相続後もその土地は相続出来るでしょう

お礼

アドバイスありがとうございます。
＞「2800だと最低224万円/年間家賃」
この家賃以下でしたらきっぱりやめます。
ありがとうございました。

回答No.2

m_inoue

大家してます

中古物件を購入し賃貸経営です

新築で表面満室利回り７－８％が最低限の投資対象でしょうね

２８００万円だと最低２２４万円／年間家賃
（１９万円／家賃）

これ以下は検討外だと思います
利回り計算する必要もなく投資対象外です

相続対策で無い限り意味は無いでしょう

お礼

回答ありがとうございます。
新築ですが
面積が狭いため多分19万の家賃は無理かなと思います。
＞相続対策で無い限り意味は無いでしょう
おっしゃるとおりだと思います。

一つ質問なのですが
何年か賃貸をしたあとで
売却をする場合その売却金額をプラスすると
かなり利益が出るような気がするのですが
一般的には「売却」は考えないのでしょうか？
よろしくお願いいたします。