ローンの組み換え

質問

持家を売却するか賃貸にだすか迷っています。ローンの残債が２９００万なので売却だと６００万前後の赤字なんです。戻る可能性は少ないので、賃貸に出すリスクを少なくするには家賃を相場より低くするつもりですが、土地の値段＝残債となるころまで賃貸で乗り切れれば・・。現在の月１５万払いを１０万ぐらいまでにするためにローンの組み換えってできるのでしょうか？自分が住めなくなって他人に貸す場合でもいいんでしょうか？相談窓口はやっぱりローンを組んでいる銀行が一番いいのかな・・とは思うのですが、税金(家賃収入)のこともよくわかりません。どなたかアドバイスお願いします。

回答No.2

noboru0510

＞賃貸に出すリスクを少なくする

リスクとは、借り手がなかなか見つからないという意味でしょうか？
確かに相場より安くしたほうが、借りては見つかりやすいですが、あまり安いと「何か問題がある物件なのか？」と疑われてしまう可能性があるので、相場と同じか数千円安い程度で大丈夫だと思います。
また自分で考えていた賃料と、不動産屋が妥当と考える賃料にギャップが生じる事もあります。

＞現在の月１５万払いを１０万ぐらいまでにするためにローンの組み換えってできるのでしょうか？

いま借りている金融機関では出来ないと思います。
借り替えるにしても、最長でも今の返済満了日までしか借りられないようです。
　例：残り20年なら、借り替えローンの返済期間は20年

＞自分が住めなくなって他人に貸す場合でもいいんでしょうか？

私の場合は、公庫・年金・会社で借りていたのを都銀一本にしたのですが、賃貸に出していても大丈夫でした。
金利が約３％下がり、月々2万円、ボーナス時10万円下げる事が出来、返済期間を2年短縮できました。（但し、変動金利ですので確定ではありません）

＞税金(家賃収入)のこともよくわかりません。どなたかアドバイスお願いします。

サラリーマンであれば確定申告が必要です。
私も最初の2年は確定申告をしていたのですが、ローンがあるので追徴金は無し（還付金も無し）だったので、最近は確定申告をしていません。
厳密に言えば申告しなければならないのでしょうが、脱税しているわけでも無いので、査察に来ることも無いだろうと安直に考えています。

回答No.1

p-21

賃貸の場合の注意点を１つ、
家賃収入の2割は手をつける事は出来ないと
考える必要があります
というのも貸す物件において不都合が生じた場合
借主の故意又は重大な過失がない限り
貸主がこれらの修復をしなければいけません
また建物の設備は故障や寿命が存在します
これらの費用を貯蓄しておく必要があり
思うように行かないものです

こういう計算をする場合どうしても
都合のいいようにしか考えられず
突発的な出費で困るものです

お礼

アドバイスありがとうございます。知り合いのかたに個人間の約束で借りてもらえそうなんです。更新料や礼金なしで出ていく時のハウスクリーニングや必要最低限のリフォームだけお願いできれば家賃収入での儲けは考えていないのですが・・。条件のいい物件(４DK・生活に便利な環境)なので定期借家でないと居つ
づけたくなっちゃいそうです。知人間といってもいろいろ細かく約束しておいたほうがいいのでしょうが・・。維持費については考えて置かなくてはいけませんね。ありがとうございました。