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ローンについて
現在、賃貸に住んでいます。 主人の持ち家が隣の県にあります。 そこを今売却中（商談中） ほしい分譲地があり、そこの売主業者さんに 直接お願いしました。 持ち家のローンがまだ残っていて、売却できても かなりの残債が残ります。 今現在売主業者さんがローンができる所を あたってくれているのですが、とても心配です。 ただ待っているだけでなく、自分達も動いた方が いいのでしょうか？ それとも、売主業者さんにすべておまかせしておいた方が いいのでしょうか？
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まず現実問題から考えていきましょう。 銀行から4,300万円借りて、金利4%・30年ローンで月々20万円返済（ボーナスなし） トータルでは7,200万円も返済する事になります これは、可能な水準なのでしょうか？ お子様がいれば非常に厳しい水準かと推測されます。 ただ、ご両親からのキャッシュでの資産(相続）が見込まれる場合は可能かもしれませんが・・・ また新しい家は、建築条件付の売建住宅ですね。 3,000万で購入されても資産(担保）価値は2,000万程と推測されます。 銀行からの3,800～4,000万円の借入れ額提示は、現物件と新しい物件両方に抵当権を入れての提示ではないでしょうか？ 会社の提携ローンを利用されたとしても金利は若干メリット（会社によっては補填も）借入れ基準は変わりません。また、銀行はトータルで借金がいくらかが基準になりますので、ほとんど変わりません。 率直に申し上げます。 教えて頂いた条件での正統な民間金融機関からの借入れでのご購入は無理です。 10年ほど前であれば、担保オーバーでも、大企業など信用があれば貸してくれたんですが・・・ 金融機関が一定額以上貸してくれないのは、客観的に判断して『不良債権』に可能性が高いという事です。 購入されたいのであれば、ご両親などからの贈与もしくは「相続時清算課税制度」など活用して下さい。 もしくは、現持ち家の残債を何とかキャッシュで処理して下さい。 まず私なら、自分達家族の将来に向けてライフプランを組んでみます。（いつ、どれだけのお金を要するか？どれだけローンに廻せるのか？将来どれくらい収入が増えるのか？） そこから無理のない形で、住宅ローンを組んでいきます。 まだご納得できないかもしれませんので、色々調べて見て下さい。
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- vivaviva1972
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ファイナンシャルプランナーです。 理解されているかと思いますが、かなり難しい挑戦をされているかと思います。 昨年で20万人以上の『自己破産者』が発生しています。 その中には、もちろんサラ金などからの多重債務者で返済できない「自己責任組」が多いのですが、事業失敗、ローン返済不能など、連帯保証人など不可抗力で、全て失う人も少なくありません。 もちろん個人の努力によって再建は可能ですが・・・ まず、拝見して金融機関が貸してくれない理由は２つあります。 １．収入の問題 ２．担保能力の問題 まず１．ですが、持ち家の残債がいくらくらいになるのでしょうか？併せていくらのローンを抱えるのでしょうか？たぶんこれが、金融機関に言わせると「債務不履行の疑い強し」という事になるのでしょう。 また２．ですが、こちらも最近厳しく査定されます。 基本的には、新築物件（土地＋建物）の場合、担保能力としては購入価格の65%くらいと査定されます。 土地だけの場合は75%くらい。（条件により異なる） これ以上は基本的には借りられません。 （収入が1,000万円以上や「士」など社会的権威のある職業の方は別ですが） 結論としまして、自分達で一生懸命動いてみて下さい。不動産屋は型通りのことしかしません。 裏技（違法すれすれ）を使うのであれば可能性はあります。 ただし、そこまでして購入するのであれば、サラ金で自己破産する方と変わらなくなってしまします。 納得するまで頑張って見て下さい。
補足
回答ありがとうございます。 残債は1300万程になります。 次の家が3000位なので4300いります。 銀行側の提示では全部で、3800～4000だそうです。 銀行側は金利を4％で計算するみたいで、 この金額になるみたいなんです。 主人の年収600万、私の年収100万。 土地は28坪です。 建物はまだ建ってなく、フリーで建てられます。 主人の会社の提携ローンも使ってみようと思うのですが やはり、同じ結果に近いでしょうか？ 後、私は何ができるのでしょうか？ もう1度、回答して頂いていいですか？ よろしくお願いします。
- skywalker9
- ベストアンサー率22% (56/245)
借地権に関しては、貸主の考え方次第ですから、何とも言えません。 ただ今度買う土地と建物に、前の残債を足そうとしているわけで、多分今度買う不動産の見積に何等かの操作（言葉は悪いですが）が必要になってくると思うので、借地権の設定では、購入より予算は掛からないので難しくなると思います。 まあ土地の調達資金をどう低く抑えるかという方法のひとつなので、売主業者がどうしてもmomomi77さんに売りたいと思えば、販売価格を大幅に値引きするか、残債分を一時立替えるしか方法はないのではないでしょうか。 ただ他の回答者さんも言っているように、今の銀行はなかなか厳しいですから、売主業者にまかっせきりにするのではなく、自分でも金融機関にあたってみたらどうでしょうか？今銀行の中には、リテール部門強化の為に新商品を開発しているところもあるのでomomi77さんの事情にこたるものもないとは限らないと思います。 自分でやるだけやって、だめだったらあきらめもつくのではないでしょうか？
お礼
再び、ありがとうございます。 主人の会社の提携ローンの方など 自分で少しまわってみようと思います。 本当にありがとうございました。
- estate
- ベストアンサー率32% (40/122)
こんにちは 新しい家の住宅ローンに、残債分をうわのせするのは、可能性としてあまり高くないと思いますが・・ 新築の分は、契約はされたのでしょうか？ 特約で、停止条件等（もし住宅ローンが通らなかった場合に無償で解約できること）は書かれていたでしょうか？ まず、残債がある物件は、所有権の移転ができないので、もしかすると、今持っている資本金をその残債の方へ、一旦まわして、新築の購入には、100％ローンをすることになるでしょう。 ＋諸費用ローンもありますが、年収と購入物件の価格によっても借りれない場合がありますので、ご注意ください。 スケジュール的なことと、資金繰り等を詳しく、その売却をしてもらっている不動産会社さんにも聞くことをお勧めします。 後、持ち家の売却時の、仲介手数料もお話されていますか？ ご注意ください。
お礼
早い回答ありがとうございます。 売主さんとは契約はまだしていません。 今はひたすらローンができる金融機関を探してます。 色々、忠告して頂きありがとうございます。
- skywalker9
- ベストアンサー率22% (56/245)
売却できてもかなりの残債が残るとありますが、だんなさんの持ち家のローンには、抵当権はついていないのですか？ それとも、分譲地購入のローンで残債分も一緒に借りるということでしょうか？ 詳しくは分かりませんが、残債と時価をよく見比べて、持ち家を賃貸に回して、時期が来てから新しい土地を買った方が良いのではないでしょうか？ はっきり言って不動産業界は今、首都圏を除いて、完璧な買手市場です。 高く売って、安く買うという事はまず不可能な状態です。 売主業者には、当分の間借地権として土地を借り、将来的に買取るという方向で、相談は出来ないでしょうか？ いずれ全体の計画をよく見直した方が良い気がしますが。
補足
早い回答ありがとうございます。 分譲地購入で残債も一緒に借りるつもりです。 持ち家は買い手がつくのが難しい場所にあり、 今、隣の人がほしいみたいなので、これをチャンスに 買い替えをしたいと思っています。 ただ、買い手の人に値切られているのも事実。 なので、残債が銀行から借りれる金額を越えてしまって いるのです。 新しい家に関しては借りられる金額を提示して もらっているのですが・・・ このような状況なんですが、「借地権」はしてもらえる 話なのでしょうか？ もう１度、アドバイスをもらってよろしいでしょうか？ お願いします。
正直言いますと前の住宅のローンが完済できないのに更に次の物件を購入するという話ですから、個人で銀行にお願いしてもまず断られる話です。（年収が１０００万超えているとか、残債があるといっても小額というのであればかすかな可能性はありますが） なのでお任せするしかないですね。 個人的にはそもそもその買い替え計画自体に無理があるように思えるのですが、、、、
お礼
早い回答ありがとうございます。 無理を承知で頑張っています。 売却したくても、難しい土地なので、 売り手がついている今、少し無理をしても 支払いが可能な限り、もう少し頑張ってみます。 それで、ダメならその時もう１度考えてみます。 ありがとうございました。
- akio_myau
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確かに自分で動いたほうが、その分相手先を見つけるのが早くなる可能性はありますね。 ただ、それをしてしまうと 売却と購入のタイミングの調整 銀行のローンの問題などなど調整しないと いけない問題が多々出てきます。 普通の売却と違い土地の購入も含まれているので 業者としては2重においしい仕事なので がんばってくれると思うので任せたほうがいいと思いますが。
お礼
早い回答ありがとうございます。 確かに色々頑張ってもらっています。 今日、電話で一緒に頑張る事になりました。 本当にありがとうございました。
お礼
再度ありがとうございます。 金利4％は銀行の計算時の金利なので、 実際には半分強になると思います。 今現在も賃貸分とローン代で月20万以上 払っているのでやっていけないことはないのですが。 子供もまだなので1人位はほしいので貯蓄がしたい のも事実で、家代にかけている20万以上のお金を 何とか減らしたのです。 偶然にも昨日不動産や金融に詳しい人に再会したので 知恵を授かる約束もしたので、いい方法をみつけて いきたいと思います。 今回色々教えて頂いた事も含めて、私にとって初の マイホーム実現に努力したいと思います。 また、いい案がありましたら教えて下さい。 色々、ありがとうございました。