親族間売買という理由でローン不可は認められるのか

質問

買い替えで新居購入途中のものです。

現在の自宅は相場で売却されたとしても赤字になり、
当初はそれも含めて新居のローンとあわせて借り入れる予定になっていました。

自宅の売却を親族に相談（報告？）したところ、
義理の妹夫婦がそこを相場価格で購入したいと申し出、こちらも特段それで不都合はないので承諾しました。
また、このような状態なので仲介業者はいれず、自分たちだけで売買契約を行う予定です。
（一応私が過去宅建取引主任者の資格を持ち（知識も一応は持ち備えています：ただ免許は更新していないので今は主任者としての資格はないです）、義理夫婦はローンを組まず即金とのことだったというのもあります）

上記のような状態で我が家の新居のローンを審査されてみたところ、
「親族間売買では残債を新居ローンに上乗せするのは不可」と言われました。
この結果に納得がいきません。
親族間ということで、相場よりも不当に低い価格や高い価格での取引であれば却下理由がわかるのですが…

また、銀行の担当者は当初「業者を介さない契約ではローン不可」と言っていたのですが、
改めて聞きなおしたところ、話が二転三転し、
結局は「親族間であれば業者を通していても、相場価格であっても赤字残債部分を新規のローンに組み入れるのは不可」との回答でした。

赤字残債もそれじゃあ、と出せるような金額でもないので
正直、はいそうですか、と引き下がりたくない気持ちでいっぱいです。

たとえば上記の場合、第三者（具体的には弁護士さんになるでしょうが）からみて
「それは銀行がおかしい」といえることなのか、それとも
「銀行の言うとおりだ」になるのか、教えていただけると助かります。

よろしくお願いします。

回答No.4

trickstar7 · ベストアンサー

仕事で，企業内で法務（民事訴訟）担当やってます。
ちなみに3年前まで，某メガバンク行員でした。
もちろん住宅ローンもやったことあります。

で，ご相談内容ですが，
他の方もおっしゃるとおり，銀行の行為は違法ではありません。
民事訴訟しても勝てませんし，刑事告発しても相手にしてもらえません。よって銀行に貸出を強制することはできません。

ですが，ローン取り組み（銀行サイドでは取り組みといいます）は
絶対不可能か，といわれると
答えは「ＮＯ」です。
ローンは可能です。
私はもっと難しい案件に多数ローンを取り組みしました。
銀行業の社会的使命を信じていたからです。

結論を申し上げれば
(1)銀行の担当者の担当者のウデが悪い
(2)銀行の担当者の担当者に熱意がない
のどちらかです。

結局，銀行はローンの保証会社（銀行ＯＢが多い）がＹＥＳと言えば，
ローン貸すのです。
本ケースにおいて保証会社を納得させるには，
親族間売買であっても正当，正常な売買であることを銀行側で確認することを絶対条件にすればいいのです。
確認など，
銀行口座の動きで支払確認，登記簿で所有権移転確認，
現地訪問で居住確認など，なんとでもなるのです。
私は，強制執行での競売物件にローンをつけたこともあります。
その時は，3日間，自分の上司（支店長）も動員して，
机をたたきまくって交渉したものです。

繰り返しになりますが，担当者の熱意，能力不足です。
別のところに相談した方が良いと思います。

お礼

詳しいご回答ありがとうございます。
また、法務、ローンにお詳しいとは頼もしい限りです。

金利、その他の条件で質問のＡ銀行と、その他にもＢ銀行も検討しております。
おっしゃるとおり、Ｂ銀行からはそのような条件（親族間売買不可）はついていないのです。
ただＢ銀行にはまた違った条件がつけられており、それは個人（夫になりますが）ではどうにもならない案件のため、困っているところです。
（ちなみに夫の債務状況（他の借り入れ、年収、ローン返済率、勤続年数、勤務先など）に問題はありません）
↑そしてＢ銀行の「どうにもならない案件」はＡ銀行では全く問題外視されていて、
確かに銀行のカラーなのか担当者のカラーが出てるなぁ、と思います。

ローンの担当者には所有権移転登記や仲介業者に算定してもらった相場価格の文書の提出？についても伝えたのですが、全く受け付けてもらえませんでした。
でも、受け付けてもらえない理由が分かり納得いたしました。
ありがとうございまいした。

回答No.7

yakyutuku

担当者としては面倒だから嫌、が答えになりがちだと思います。特に景気が良くて、ほかに客がいるならなおさらでしょう。
ところで交渉したのは銀行二つだけでしょうか？
個別ケースに対するきめ細かい対応は、信金や地銀のほうが強かったりします。どんな商売でも大手は楽で金になりやすいものを扱い、小さいところは手間でカバーするものです。可能性を探られるなら小さいところを地道に回ったほうが良いかもしれません。

お礼

なるほど、信金などは考えていませんでしたが
調べてみる価値がありますね。

アドバイスありがとうございます！

ご回答ありがとうございました。
帰省と重なってしまったため、お礼のお返事が遅くなり失礼いたしました。

回答No.6

trickstar7

NO.5　様

補足，議論の引き戻しありがとうございます。

＞議論が脇道にそれております。
うーん，まあ昔を思い出してちょっと余計なことを申し上げたかもしれませんが，
質問内容が
＞第三者（具体的には弁護士さんになるでしょうが）からみて
＞「それは銀行がおかしい」といえることなのか、それとも
＞「銀行の言うとおりだ」になるのか、教えていただけると助かります。
とのことなので，まず最初に，現在法曹としての立場から，
「銀行の行為は違法ではありません。」と申し上げた以上これが本論だと思うのですが。

おっしゃることは，いちいちごもっともなのですが，
質問者さんが聞きたいのは
NO.5さんがおっしゃるような
「銀行のローン貸し出し姿勢はいかにあるべきか」
というような事ではなく，
ローン借りれる可能性があるかないか，という事だと思うのです。
で，経験から，同様のケースに貸し出したことがありますよ，と述べたにすぎません。
他に相談されたら，貸し出し条件が緩和されることもありえますよ～ということです。
ただ，No.5さんがご指摘のように誤解を招くおそれもありますので，
もちろん，それでも同じ理由でローン取り組みを断られる可能性は十分にある，と言う風に意見を訂正しておきます。

お礼

何度もご回答ありがとうございます。
帰省と重なってしまったため、お礼が遅くなり申し訳ありません。

質問のレベル以上の回答者の皆様のやり取りで、
上空でのやり取りを下から仰ぎながら見ているようです。

質問した当時は理不尽（と思っていた）な理由で却下されて、半分アタマに来ていたので「弁護士～」という言葉を出してしまいましたが
おっしゃるとおり、本来は「どうして親族間売買はダメなのか」ということに重点を置いて質問すればよかったと思っております。
ご回答には本当に感謝しております。

ありがとうございました。

回答No.5

mahopie

議論が脇道にそれております。

１． 個人間・親族間の売買に銀行住宅ローンが適用できるかだけではない。
２． 本件では、自宅買替で残債務を新ローンに上乗せする、という要素が加わる。
３． 一般的には、個人間売買では旧自宅の売却額の設定が低くなり買主側にメリット・売主側にデメリットがある価格設定となる傾向がある。
４． 加えて、質問者が個人の資格・才覚により過剰パフォーマンスを行う事で、逆に銀行側が警戒信を抱く要素を増加させている。
５． 更に加えて、本件では売主側のデメリット部分がローンの金額に上乗せされる為に、ローン扱い銀行側の個別案件リスクが増大する。
６． そもそも住宅ローンというのは、マス商品として案件固有のリスクの反映を排除して運用基準通りの適用を図ることで、銀行の貸金ポートフォリオに組み込まれるべく商品企画が成されている。
７． また、銀行側の人員配置でも、住宅ローン担当者に創造性・独創性のある人材の配置は行わない。（ルール通りにやるのが仕事）
８． 個別担当者の意気込みと威嚇行為で審査権限者の判断が動く、というのは、内部統制・リスク管理の見地から、逆に今日的には組織運用の面で問題ありと解されるべき事案。
９． 昨今の、メガバンクに対する監督官庁の指導も、上記のリスク管理面（自分で決めたルールが組織の末端まで浸透されているか）に重点を置いており、（質問者の前勤務先へも恐らくこの1年で）業務改善命令・是正措置等が取られている。
１０． 結論から言えば、自宅買替に伴う残債務上乗せでの新規住宅ローン借入という、極めて審査基準の厳しいローンの借入を計画する以上、借入希望者側が周辺項目については審査銀行側が設定する条件を充足するしかない、ということになりそうです。

お礼

詳しいご回答ありがとうございます。帰省と重なってしまったため、お礼が遅れて申し訳ありませんでした。

質問の仕方が拙かったので、皆様にご迷惑をおかけしてもうしわけありませんでしたが
＃５様のご回答を始め、皆様のアドバイスは私の聞きたかったことや
その先までのご回答があり、感謝しております。

４については銀行側は私が宅建主任者免許を持っているということは知らないと思いますが、
もしかしたらおっしゃるように（才覚はないですが）相手方が警戒するようなパフォーマンスがあったかもしれません。

色々、なるほどと思わされることを教えていただき、ありがとうございました。

回答No.3

walkingdic

まあ、既に回答にあるように民法における契約の自由は保障されていますから、特に制限する法律がない限りは貸し出すかどうかは銀行の自由となります。（とはいえ１００％自由なのかというとそうとは限りませんが）

ご質問の親族間売買とか第三者の業者がいないのでだめなどの話は、実は銀行には合理的な理由があります。それは詐欺です。
結構今でも銀行が注意をしていても、融資詐欺というのはなくなっていません。親族間売買とか仲介業者がいないなどは特に融資詐欺にあう危険性が高くなります。

融資詐欺のやり方は色々あるのですけど、簡単にいうと買い手と売り手が結託して、架空の売買をでっち上げるというわけです。

そのため、原則として親族間売買などは認めてくれません。ただし特別な事情などがある場合には了承することがないわけではありません。ただそのためには十分にその背景事情を銀行が承知していることが必要です。
たとえば例外とては、ローンを借りている人が返済不能になり、銀行は抵当権を行使するしかない状態に追い詰められたときに、その人の親族で収入が十分ある人が購入を申し出て、ただ手持ち資金がないからその銀行に融資を求めた場合、銀行としては、このまま抵当権行使では競売となり回収できる資金も少なくなりますので、それよりはその人への売買を認めたほうがよいという判断もなされるわけです。

ただこれは銀行ではその売買にいたる背景の事情もわかっているからこそ、できる話です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
とても簡潔で銀行が難色を示した理由がよく分かりました。
詐欺と勘ぐられて？はちょっとイヤですが、銀行側からすれば仕方がないことなのかもしれないですね。

ただ、今回の質問の銀行（Ａ銀行とします）とは別にＢ銀行も考えているのですが、
そちらでは全くそのことについてはノープロブレムです。
ただ、そのＢ銀行からは別の案件を出され、夫の債務状況やプロフィール？とは無関係な部分で困った状態となってます。
（そしてその案件はＡ銀行では無問題で通過してます）

ありがとうございました。

回答No.2

yoshi170

貸すも貸さぬも銀行次第。
ちょっと前に「貸し渋り」が問題になりましたが、これにより銀行に対して法的な罰則がくわえられたということはありませんでした。

お礼

なるほど、そういえば「貸し渋り」で個人経営者が苦労している、というのを新聞などで読んだことがありましたが、確かに言われてみればそうですね。
ありがとうございました。

回答No.1

6dou_rinne

住宅ローンに限らず、融資するかどうかは銀行の裁量権の範囲内ですからいかなる理由で融資をしようと断ろうと自由です。

お礼

なるほど、そうなのですか。
ありがとうございます。