リフォームか貸し駐車場か どっちが得？

質問

私は以前東京に勤めてましてその時に郊外に15坪の中古住宅を2000万円で20年ローンで買いました。ところが５年後東北の県へ転勤となりました。東京の持ち家はローンの一部で返ってくればいいかと月８万円で貸家としました。転勤当初は社宅住まいでしたが東京に戻ることはなさそうなのと子どもたちも大きくなり社宅が手狭になったのと社宅費が５万円と割と高額なので　転勤後３年たった去年春、ギリギリの生活になりますが新築の家を３５年ローンで建てました。外構も整えられないぐらいの余裕のなさです。ところが去年の秋　突然今まで東京の家を借りていた人が出られました。急に月８万円の収入が無くなりました。そこで仲介をしていた不動産屋に次の借り手を捜すように頼んだら、建物が古く、家の傷みがひどいので他人に貸すには９０万円の補修費が必要でしかもあと５年以内には大幅なリフォームも安全上必要とのことでした。信じられず別の建築業者に確認してもらってもやはりそれくらいかかるとのことです。しかし私にはそれを払える余裕が今ありません。東京の家のローンも１０年以上残っておりしかも売却すると２２年以上経っており建物に価値がなく土地だけの価値であるとのこと。これではローンの残額と差し引きすると５００万円ほど赤字になります。いっそのこと建物を取り壊して駐車場にしようかとも考えましたがそれでも取り壊し費用７０万円とのことでした。貸家にするための補修費もなく、駐車場にする取り壊し費用もない今は誰にも貸せずただローンを払っている状態です。どうすればいいでしょうか？また、ローンが終わっていない家を駐車場にしてもよいのでしょうか？

回答No.2

bisromani · ベストアンサー

駐車場と貸家のどちらがいいかについては、すでに良い回答が出ているようですから、

＞ローンが終わっていない家を駐車場にしてもよいのでしょうか？

についてお答えします。

不動産を担保とする融資契約では、抵当権の対象となる不動産等について重要な変動がある場合には、あらかじめ抵当権者の同意を得なければならない、といった条項を付けるのが普通です。
銀行からローンを借りた場合、まず間違いなくこうした内容の項目があると思います。契約書をご確認ください。

これを無視して、銀行に無断で担保権の対象不動産を取り壊した場合には、期限の利益を喪失したとして、即時・一括の返済を要求される可能性があります。

銀行としても、確実に返済してもらえれば文句はないのですから、相談に行きましょう。月極駐車場にするための費用がいくら、100円パーキングならいくら、見込まれる月収がいくら……という事業計画書を（簡単でいいので）作って、説明してください。
更地や駐車場にすると、家屋の固定資産税はなくなるかわり、土地部分については多少上がります。税金も含めての収支見込みと返済計画を作っておくといいですね。

銀行は、借り手が行き詰まって融資が不良債権化することを恐れています。だから銀行とchippyhoさんの利害は、この点で一致します。
地元の情報に強い地銀などだったら、不動産に関しての耳寄りな情報ももらえるかもしれませんね。

お礼

銀行に相談してみます。ありがとうございました。

回答No.1

kobalt

駐車場の場合、需要があるかがポイントになると思います。
例えば、車でないと不便な場所に、時間貸しの駐車場があれば便利
ですし、周りの一戸建てやマンション、駐車場がないような場所で
あれば月極駐車場が有効でしょう。
ただ、文面を見る限りでは、今のローンで精一杯という状態と感じ
ました。
今の状態では修繕するにしろ、リフォームにしろ駐車場にするにしろ、
何10万、何100万、何1000万のお金が必要になるわけですよね？
土地が良い場所にあるのでしたら、赤字でも売ってしまう手もありと
思います。
赤字がイヤだとおっしゃっても、現状土地の価格が以前より上がる場所など
ほとんどないでしょう・・・

ただし、建物が22年であれば、十分住めるのではないかと思いますが、
そうでもないのでしょうか。
我が家は築40年近い物件に住んでいましたし、身内の貸家も築33年。
中が汚いのと作りが古いのとで建て替えることにはなりましたが、
身内の場合もトイレを水洗にして洋式に変えたり、いろいろ直しては
います。

身内は建て直しをしますが、現在大家はそれほど儲かる時代ではないと
感じます。ローンの返済は家賃からできても、修繕費などがかかる
ことを考えれば、±0で貸したことになるか、またはマイナスか・・・と
さえ思えたりします。

結論になっていませんが、駐車場の需要がある場所でしたら、
100円パーキングがお勧めのようです。月極より儲かるようですよ。
もちろん場所によりますが・・・
検索するといろいろ出てきますので、相談してみてはいかがでしょうか。
身内も迷っていたので調べてみたのですが、話は進んでいないので
かかる費用等は一切私のほうではわかりませんが・・・

以下はその一例です。
http://park24.co.jp/main.cfm
http://www.h-n-t.co.jp/fc_frow.htm
http://www.qqq.co.jp/PARKING/default.htm

お礼

頂いた回答はまさに当を得ています。私も貸家にしても±０で御の字と思います。ローン残金ある状態（抵当は銀行）で建物を取り壊せるのか？誰か教えてください。