借地権契約更新についてご助言お願いします。

質問

地上に借地人さんの住居がある借地を所有しています。
まもなく更新時期を迎えるため、不動産屋さんに仲介をお願いし、更新の意志があるか、
更新料請求についての事前連絡を行いました。

不動産屋さんから連絡によると、借地人さんは更新はしたいのだが、更新料の支払いが
とても困難だと、泣きついてきたとのことでした。
（契約書には更新料について明記され、前回も支払いを受けており、支払い請求できると
考えています）

不動産屋さんは、今後の対応について、地主である私と話し合いたいと言われていますが、
事前に予備知識を得ておきたいところです。
私としては、借地人さんが本当に支払い能力がないのか、単にゴネ得を狙っているのかも
確認しなければと思いますが、あまり悪意を持った行動はしたくはありません。
とはいえ、こちらだけ損するわけにもいきません。

今のところ、「等価交換」、「地代の大幅値上げ」くらいしか思い浮かびませんが、どんな
対応手段が考えられるでしょうか。建物があって居住している限り、「立ち退き要求」まで
はできないでしょうか。

どうかご助言お願いいたします。

回答No.3

lv4u · ベストアンサー

>>ただお相手も代替わりしているので、さほど気を遣わなくてもよいのでしょうか。
また本当に支払い能力がないのかは、よく確認する必要はあるとは思っています。

まあ、過去の長い付き合いもあるわけですけど、代替わりしたら、気は使う必要もあるでしょうけど、現在に合わせた金額の契約にすればいいと思います。

また、人様の懐ぐあいは判らないものです。無いと思っている人でも、しっかり持っていたりするのではないでしょうか？
私の場合、「更新料は○○万、で地代は○万にさせていただきたいと思います」と言ったら、「そんなに地代が上がるなら、払えないかも？出て行くときは更地にしないとダメなんでしょう？」とある借地人は答えたわけですが、実際には、こちらの提示した更新料、前納していた地代と新しい地代の差額を払って更新手続きしてくれました。

お礼

再びありがとうございました。
常識・良識ある範囲で、借地人さんと交渉していこうと思います。

回答No.2

lv4u

>>一つ気がかりは、建物が木造でかなりヨレヨレの築古で、賃貸し私が大家になったら、修繕費や維持管理費が私負担になって結構大変そうな気がします。

確かに大家になってしまえば修繕費などの維持管理が大変そうですね。
まして、うちの場合、自分勝手な法律解釈していいがかりをつける借り主なので賃貸になったら、それこそ大変なことになりそうです。
もちろん、建築屋さんや不動産屋さんレベルの法律知識があれば、一発で「それは違っています！」と言えるレベルの嘘ではあるのですが・・・。

また、ボロボロの建物なら、建物消滅と同時に契約消滅を狙うほうがいいかもしれませんね。

あと「更新料を契約期間で分割して、（利子分割り増しして）毎月の地代に含める」って考え方もあると思います。
結果として地代の大幅値上げになるかもしれませんが、暴利という感じではないと思います。

なお、私のところでは、すでにスムーズに借地契約の更新をされた方が複数いらっしゃいますが、毎月の地代は３倍にしました。まあ、元の地代が「そりゃあ安すぎる！！」と弁護士や不動産屋さん、知人に言われたくらいなので、やっと「普通よりそこそこ安いかな？」ってレベルになっただけですけどね。

（ちなみに、家のすぐ近くで借地上の建物を使わなくなったので、家屋解体して更地にして返還した方がいます。ただ、接道義務が果たせない土地なので、草ボウボウのまま１年が過ぎています。都内ですが、ちょっともったいないですね。）

お礼

ありがとうございました。とても参考になりました。
借地人さんは、祖父の代から住まわれている方なので、できればあまり不義理はしたくない
という気持ちもありまして・・。

ただお相手も代替わりしているので、さほど気を遣わなくてもよいのでしょうか。
また本当に支払い能力がないのかは、よく確認する必要はあるとは思っています。

契約を消滅させられれば、スッキリしますが、
更新料を契約期間で分割して、地代に上乗せするのはいいかもしれません。
今の地代の約2倍にはなると思われます。

不動産屋さん他、専門家とも相談してみることにします。
御礼申し上げます。

回答No.1

lv4u

>>今のところ、「等価交換」、「地代の大幅値上げ」くらいしか思い浮かびませんが、どんな対応手段が考えられるでしょうか。

あとは、更新料が払えないってことで、借地の更新はしない。で、借地を返還してもらうと同時に建物を時価で買い取って建物の所有権を得る。
そして、借地人は、今まで済んでいた住居を賃貸するってことで、新たに契約を結ぶ。もちろん、今までは土地だけを借りていたけど、こんどは土地＋建物を借りるというか、借家住まいになるってことで、今までの地代よりも高額な家賃を払うってことになるでしょうね。
普通なら「更地にして返してくれ」ってところですが、解体費用の支払いは不要になるわけですし、今までどうりに住み続けることが可能になります。
地主の譲歩ってことで、たぶん建物の価値は相当低く見積もることになるでしょうね。

ちなみに、私も同様に近いうちに更新時期を迎えます。借地人は嘘つきで、脅しもかけてきたような人で素直に更新に応じないと予想しています。裁判所への調停を念頭に書類を作成中です。

お礼

ありがとうございました。とても自分では思いつかなかったご提案です。
検討してみます。
一つ気がかりは、建物が木造でかなりヨレヨレの築古で、賃貸し私が大家になったら、修繕費や
維持管理費が私負担になって結構大変そうな気がします。

裁判所の調停ですか。なかなか大変そうですね。相手が相手だとそうなるのですね。
頑張ってください。