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住宅買い替えのマネープラン診断
- 52歳、シングルマザーの質問者が、25万円の手取り月収で1100万円の戸建への買い替えを希望しています。
- 購入に必要な頭金やローン返済額、将来の教育費などを計算し、マネープランを診断してください。
- 将来的な負担や資金の配分、購入のメリットやリスクなどについてのご意見をお聞かせください。
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- pooh_poko
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No.1,No.2です。 一つ忘れたことがあるので…。 購入予定物件（戸建）はバリアフリー化されていますか？ NOなら、居住期間中にバリアフリー化のリフォーム（水回りが入ってくる）が必要になるので、その費用の準備も必要です。 何度も、申し訳ないです。 失礼しました。
お礼
重ね重ねありがとうございます。中古戸建は７０代のご夫婦が7年前に内部をフルリフォームされたものなので、 バリアフリーとまではいかずとも、お風呂も引き戸で手すり付き、トイレも介助者が介助できる程度の広さがあります。 家の中を車椅子で移動するまでは無理かもしれません。が、寝たきりとなればリビングにベッドや簡易トイレを置き、介護を受けるのでもよいかと思っています。 デイサービスやデイケアが利用できる程度なら、入浴はそのときでよいですし。 ケアマネを持っていますが、自宅介護の実情については知識不足で、上記のような考えは甘いのかもしれませんが。 いろいろと細かいことまで考えて下さって感謝いたします。
- pooh_poko
- ベストアンサー率46% (20/43)
若輩者のただの主婦ですが… 一応、実家が不動産賃貸をしております。 気付いた点だけ。 自動車免許の取得は20万前後なので30万程の予算で足りると思います。 勿論合宿ではなく普通の公認の所です。 次女さんの分も捻出出来ると思います。 その分の差額40万を次女さんの大学進学時の費用に組み入れれば良いと思います。 塾の費用は難しいですね。 物件について、具体的に物件を決めていらっしゃるのでしょうか？ 築35年のマンションの老朽化が心配なら、築35年の戸建の老朽化は心配ではないですか？ 戸建築35年は既に寿命が尽きかかったor尽きた物件だと思うのですが…。 売値もほぼ土地だけの値段で古家付きに近い状態ではないですか？ 基礎などの部分はチェック出来ているのでしょうか？ ご質問者さまの資金計画だと、リフォーム無しだと大丈夫そうですが。 購入後少なくとも20数年は住むと思われますので、リフォーム済物件であっても1度はリフォームが必要になってきます。 入居前の水回りリフォームがなされていなければ、居住予定期間中に一番費用が掛かる水回りもリフォームが必要になります。 その費用を考えるとどうかな…、という気もします。 マンションは基礎などを含めた共用部分に関しては積立金があります（それも不足気味のケース多し）ので、 リフォームは内装だけになります。 でも戸建だと基礎や屋根・壁と言ったものを含んだ建物全て自己負担になります。 また、場所が分からないので一概に言えないのですが、築35年のマンションは直ぐに売買出来ますか？ お住まいのマンションの売買はスムーズに行われていますか？ 記載内容から、購入者の充てがある様子ではなかったので。 私ならですが、購入戸建が築20年以内でなければ買い換えしないと思います。（申し訳ありません） 将来は人口減少は決定事項ですし、今よりも不動産市場が活発になるでしょう。 FPに資金繰りとその後の生活などを含めてご相談されてみてはどうでしょうか？ 若輩者の素人が失礼を申し上げました。
補足
詳しいご回答をありがとうございました。 少し訂正と新たな情報を得ましたので補足します。 現在のマンションは昨年550万円を450万円で購入し、リフォームしたもの。 新幹線の駅から徒歩圏内の文教地区のため、需要が供給を上まっている状況で、値下がり傾向もなく、500万円で出して400万円前半で売れるのではないかと、気の知れた不動産業者何軒からか聞いております。 希望の戸建の内部は7年前に水回り、給排水、電気関係までフルリフォーム済み。本日知人の建築士同伴で確認をしてきましが、内部には問題なく、外壁や屋根の塗装もまだ大丈夫なので、屋根の下部分の木部を塗装するのみでよいそうです。 基礎は鉄筋が入っていない可能性があるけれど、平屋なので重さが少なく、壁も四隅にあるので、耐震的にはそう悪くはないということです。 土地代だけで1000万円以上と考えられる好立地の場所なので、お買い得なのではないかと建築士は言っていました。 また、ローンシュミレーションに、間違いがありました。（当初1000万円で計算したため） マンションが売れるまでのローン月額60000円、マンション売却後47000円、 60歳退職時ローン残債370万円で、退職金360万円でほぼ返済です。 pooh pokoさまは、築20年以内でなくてはとお考えなのですね。私もその程度が一番コストパフォーマンスがよいと考えておりますが、そうなると大変不便な場所か、あと500万円は高くなってしまいます。検討中の物件は、新○鐵の門前町のような場所なので、交通・買い物・病院などの便も問題なく、土地の値段分の価値を保ち続けることができるのではないかと考えています。 自動車免許の取得費まで教えて下さりありがとうございました。 次女の塾は行かせないつもりでいます。通信添削で充分ではないかと考えています。
お礼
何度も親身にアドバイスくださり、感謝に堪えません。 １．マンションの売買について は、信頼できる不動産業者も同様に、「すぐに値下がりする状況ではない」が、「戸建に住み替えるなら早いほうが良い」との意見でした。 ２．戸建の価格について も聞き回り、市場に出たらすぐ売れる物件だと判断しました。中古物件が不足しているようなので、今回見送ったら後悔するだろうと思っています。 「損はしていない」というのは、住み続けるわけで、投資物件ではないからですね。 ３．戸建の状態について は、 今すぐはなくても瓦と外壁の塗装が定期的にあると心積もりしておきます。リフォーム業者にも概算で聞いてみました。保有期間全体のコストと言う考え方、大変よくわかりました。 ４．資金繰りについて は、 生前贈与が望めない状態なので、定年時に退職金で一括返済せずに返済を続け、充分な貯蓄額を保とうと考えています。そうなってもローンは月々賃貸の賃料程度ですので、マンションの老朽化で住めなくなり賃貸に移るよりましだと考えました。 生命保険は団信以外にも、掛け捨てで充分な補償を得られるものに掛け替え予定です。 ５．老後プラン ですが、戸建に住み続けるつもりでいます。買い物や病院も近い場所なので、介護保険サービスも利用しやすいと考えています。独身の子供が同居すれば、生活費を入れてもらいます。 ６．当該地域の将来性 は、大学等がないので、若い人の数は減っていくだろうと不動産業者も言っていました。しかし、近くの大企業は日本有数の企業と、景気の影響をあまり受けていない製薬大手なので、県内のコンビナートの中でも比較的安定しているかと考えています。 ７．今のマンション ですが、 建蔽率・容積率に余裕はあります。また2面は道路、1面が公園です。しかし、（新幹線の駅があるだけの）さびれかけた地方都市なので、先々マンションの需要があるとも考えにくく、また年寄りが多いので建替え決議も否決されるだろうと考えられ、老朽化したマンションが娘たちのお荷物になるのは忍びないです。 ８．蛇足 について 長女携帯代金8000円は、長女が奨学金の中から出すことに決まりました。月額5万円借りていますが、3万円近く余るようですので。 また、生命保険を定期保険にし、固定電話をなくすことで１万円浮かせることにします。 次女の塾については、大した塾がないことと、進学予定（あくまで予定）の高校でも塾程度の進路指導が得られるようなので、○会でいいかと考えています。長女の塾にお金をかけた甲斐は、全くありませんでしたので。 お忙しい中、何度も詳しいアドバイスを戴き、本当に有難いことと思っております。 pooh pokoさまにお会いでき、とても幸運でした。 無料FP相談も利用しましたが、やはり無料には限界があり、かといって近くに独立系のFPもおらずという状況ですが、住宅診断士などにも電話相談し、物件・ローン・家計について できるだけの検討ができたと思います。 実家の反対はありますが、決断する気持ちが固まりました。どちらにせよリスクがあるのなら、確実に来るマンションの建替え問題は避けたいと思います。もちろん決断の責任は自分で引き受ける覚悟です。 本当にありがとうございました。心より感謝いたします。