住宅ローンの繰り上げ返済について質問です

質問

総支払額（還付金も入れて）を一番低く抑えるにはどうしたら良いか、ご相談にのって頂けたらと思います。

ローンの内容としましては…
・借入金額1400万、返済期間20年、変動金利0.9、元利均等。
・24年12月時点で、今までの返済期間2年間、残高1000万、残り返済期間14年。
・25年1月には100万程繰り上げ返済する予定。
・その後も年間100～200万は繰り上げ返済する予定。
・繰り上げ返済手数料は無料。
・自治体の利子補給制度が借入利率の50％、残り2年間程。
・ご参考までに以前に住宅ローンについて質問したページを載せておきます。
　　http://okwave.jp/qa/q6253785.html

繰り上げ返済は、総支払額が低くなる期間短縮にしたいのですが、このまま順調にいくとすぐに返済期間が10年を切ってしまいそうです。
せっかくですから住宅ローン減税（10年を切ると受けられないそうですが）を受けたいのですが、ローンの金利が1％を切っているので、どっちもどっちなのでしょうか…？
住宅ローン減税を少しでも長くもらうために、繰り上げ返済を返済額減額にする手もありますが、そうするとローンの利息の減りが少ないですし…。
調べては見たのですが、細かい計算方法などはよく解りませんので、総合的にどうしたら一番お得な返済になるのか、悩んでおります。

細かい金額等ではなく、ざっくりした感覚的なものでも構いませんので、どなたか詳しい方がいらっしゃいましたら、ご教授お願い致します。

回答No.4

ohkinu1972 · ベストアンサー

No2です。

勘違いされているようですが、住宅ローン控除の適用は、
残期間ではなく当初から１０年以上あればOKです。

従いまして質問者様もトータル１０年間控除が受けられます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm

ただし繰り上げ返済の結果、当初から１０年を下回った場合、
以降は控除が受けられなくなります。

お礼

ご回答有難うございます。

てっきりローンの残期間が10年切ったら受けられないのかと思ってました！
重大な勘違いですね。
教えてくださって有難うございます。

回答を受けて私も調べてみましたらこんなページが…
http://tsp-net.jp/~jouken/kuriage.html
ここに書いてある事と回答者さんの言っていることは、同じ事でしょうか。
もしも期間短縮しても、今まで払った期間＋残期間が10年を超えていれば大丈夫って事みたいですね。
我が家も10年間受けられると解って安心しました。

教えて頂いた国税庁のページを確認して気付いたのですが、住宅ローン減税を縮小するかもって噂もありますが、我が家の場合は10年間1％っていうのは確定みたいですね。
今の所ローンの金利よりも大きいですし、後は変動金利が”住宅ローン減税分＋利子補給分”を超えた時に、改めて繰り上げ返済を検討すればいいみたいですね。

回答No.5

simotani

そうですね、単純計算通りではありませんが、通常返済に留めて固定特約で一定期間の金利を下げ、手元の繰り上げ返済資金は３年の個人向け国債か定期で回すのが当面最善かも(但し固定５年以上だと金利は上がります)。で固定特約明けにどうするかを決めれば間に合いそうです。

お礼

ご回答有難うございます。

今は還付金をもらいつつ、資金をなるべく増やすという方向ですね。
資金があれば将来あるかもしれない金利上昇にもついていけますし、安心も得られそうです。

回答No.3

simotani

要は繰り上げ返済した場合としなかった場合で利子負担額がどうなるかを利子補給を加味して計算しましょうと言う話です。
単純に利子と運用収益だけを比較したら明らかに繰り上げ返済が有利だが、返済したら当然利子補給や還付金は減ったり無くなったりします。その額がどれだけあるか。
また2～3年の固定特約を入れたら当然利子負担は減る訳で(短期の固定特約だと変動より金利は下がります)、これで繰り上げ返済は後送りして補給をぎりぎり迄貰うのとも比較する必要があるのです。
必ずしも繰り上げ返済が有利とは一概に言い切れないのです。

お礼

ご回答有難うございます。

＞短期の固定特約だと変動より金利は下がります

そうなんですか！？知らなかったです…。
銀行さんに確認してみようかと思います。

単純計算すると…
ローンの金利は0.9％
住宅ローン減税1％＋利子補給0.45％＝1.45％
1.45－0.9＝0.55
よってもしかして毎年ローン残高の0.55％儲かるって事ですかね？
”早いうちに繰り上げ返済した方が利子の減りが大きい”って聞きますから、早く返せばいいもんだと思い込んでいました。
だったら最初から繰り上げ返済しないでおいた方が良かったのでしょうか？
…後の祭りですが。

回答No.2

ohkinu1972

現状の借入金利は、住宅ローン控除を下回っていますので、
この状況が続く限り、繰り上げ返済しないで、
定期預金にでもしておいた方が得です。
利子補給があるならなおさらです。

さらに、一般の銀行住宅ローンは団信保険料を含んでいますので、
ローン残高分の生命保険に入っているようなもので、
多少の金利は払ってもいいと言えます。

また、ローン返済表や試算をしていると勘違いするのですが、
ローンの利子は毎月の残高にかかるだけ、
繰り上げ返済で表面上出てくる金利削減効果は、
今後一切繰り上げ返済しなかったらと言う前提です。

したがって質問者様のように毎年繰り上げ返済をされる方は、
繰り上げ返済の効果は１年単位で考えるべきです。
そうすると、期間短縮と返済額軽減には大差はありません。
ただし、軽減された返済額分は繰り上げ返済に回すことが前提で、
浪費してはいけません(^_^;)

このまま、低金利が続く限りは、繰り上げ返済は様子を見て、
１０年目のローン控除を受けた年明けに、全額返済がベストかと思います。
もし途中で金利が大幅に上昇したら、一気に繰り上げ返済すればいいでしょう。
繰り上げ返済してしまうとそれまでですが、手元資金を置いておけば、
繰り上げ返済をするかしないか常に選択できますので、有利と言えます。

お礼

ご回答有難うございます。

＞繰り上げ返済で表面上出てくる金利削減効果は、今後一切繰り上げ返済しなかったらと言う前提です

うっかりしてました！その通りですね。
考え方の間違いを教えて頂いて助かります。

やはり還付金など貰えるものはできるだけ多くもらった方が良いですかね。
金利も上がる気配はなさそうですし…。
そうすると、あと４年間は繰り上げ返済しないで、ローン控除と利子補給をなるべく高額で受けた方がいいって事ですね。
５年後には残り返済期間が１０年を切ってしまい、住宅ローン控除を受ける条件から外れてしまうので、その時点で一気に繰り上げ返済をする！…という感じですかね。

確かに今のご時世何があるか解りませんから、手元に資金を置いておけば、臨機応変に動かせますね。

回答No.1

simotani

基本的にローン金利と運用金利を比較して運用が高くなるなら運用すべきです。が、今月募集の10年もの利付き国債はクーポンが0.8。やはり繰り上げ返済を考慮する必要が。
後、敢えて2年～3年の固定特約を入れて金利を下げさせ、その間はひたすら貯蓄するのも(繰り上げ返済は固定明け迄拒否されます)。
尚繰り上げ返済の際には手数料として1回31500円(期間短縮)や52500円(返済金額変更)が必要な金融機関も多く、あまりに少額だと手数料負けします(無料記載は金融機関からの回答でしょうか？)。
後ローンの利子補給を行政から受けられる場合、実効利率がいくらになるかを計算しましょう。計算したら返済しないほうが得な場合も。ローン減税も利子補給の一環。繰り上げ返済で打ち切りになるなら当面貯蓄も有効です(デフレ下では現金が一番強い)

お礼

ご回答有難うございます。

やっぱり運用しても金利が低いですよね。
だったらまず負債の方を早く片付けたくなってしまいます…。

しかし還付金を考えると、貰える間は貯蓄に励めという事でしょうか。

補足

銀行さんが出すいくつかの条件を満たす対象者は、金利優遇＆繰り上げ返済時の手数料が何回でも無料になるという事で、うちの夫がその条件に当てはまっていました。
今年の初めに数百万繰り上げ返済しましたが、有難い事に手数料はかからなかったです。

利子補給は１ヶ月あたり5000円ほど還付されています。