築80年古民家を再生させる資金繰りについて

質問

三重県在住、大正時代に建てられた約33坪の築80年古民家を購入したいと考えている者です。
古民家の再生についてお詳しい方、当方悩みに悩んでいるのでどうかお知恵をお貸し下さい。

前述のとおりの古民家を購入し再生させ、家族の住まいにしたいと考えています。
知り合いの建築士さんに同行していただき物件の状態（縁の下～屋根裏、外観のひずみなど）を見ていただいた上で、状態はかなり良く使われている部材も質の良いものが多いとのご判断をいただきました。
そこで建築士さんと不動産屋さんとに手伝っていただき【土地購入＋古民家リフォーム＋緒費用】で２４００万円という予算をたてました。
私どもは自己資金が無いため、全額をリフォームローンを利用したいと考え、不動産屋さんを介して金利の低い金融機関２行で事前審査を受けましたが、いずれも融資不可の結果が出ました。

理由は、ひとつに個人信用問題。クレジットカードの支払いが遅れたことがあり（所持するカードは２枚、過去２年間で合計４回の支払い遅れ）　これが理由の大きな点、とのこと。

そしてもうひとつは古民家の担保価値不足。築８０年ということで資産価値が足りず融資がし難い、とのこと。

そこでこれらの問題をクリアするためには、
(1)３年待って、個信の履歴をきれいにしてから、再度審査の申し込みをする。
(2)リフォームだから難しいので、建物を取り壊して新築にする。

という提案を、金融機関のローンの担当者の方からうけました。

そこで、悩んでいます。
古民家に魅力を感じてその土地を買いたいと思ったものの、
取り壊して新築にすることでローン審査の通る可能性をあげるか、
３年後までそこが売れないことを祈って待つか、です。
いずれも、うーん・・・と歯切れ良く答えを出せません。

それで、考えたのは古民家の移築です。
移築をすれば、建築基準法では新築扱いになると聞いた事があります。
そでは本当でしょうか？
もし今の古民家を、同じ場所または敷地内で異なる場所に建て直す「移築」で新築となり、
それでローンが通るようになるならば、希望通りに近い形になるのではと考えました。

教えてください。
(1)古民家の移築は、新築ということになるのか
(2)移築の費用は、そのままのリフォームに対してどのくらいUPするものなのか
(3)他に考えられる解決方法、またはおすすめいただける手段
(4)こういった問題について勉強できるサイト等

どれかひとつでもよいので、お知恵を貸していただけますと大変ありがたいです。

詳細情報は以下のとおりです。
他に必要な情報があれば、すぐに追記いたしますのでお教えいただけると助かります。

申込者：30歳男（妻と子供2人）
勤続年数：3年１１ヶ月
年収：458万円
自己資金：なし
その他のローン（車など）：なし
借り入れ希望金額：2318万円（土地＋諸費用＝818万円、リノベーション費用1500万円）

以前にこちらで質問をさせていただき、いろいろと教えていただいております。
http://okwave.jp/qa/q7280333.html

回答No.5

urapon777

場所次第ですが、たった約33坪に2318万円ですか…リスクが高いでしょうね。

田舎ならば1700万円でこんな物件もあります↓
（不動産部門→不動産情報→売家　さわやかニュータウンC区画）
http://hirahata.co.jp/

子供達にとって将来財産となり得るのか？
正直疑問です。

「状態はかなり良く使われている部材も質の良いものが多い」
“こんな物件、めったにめぐり逢えませんよ！今でしょ！”
と言われたのでは…？

■自己資金が無い
■過去２年間で合計４回の支払い遅れ

本当に本当に本当に、現実的ですか？
ローン不払いで差し押さえ→破産→家庭崩壊とか、本当泥沼ですよ？
…急いては事を仕損じる、です！

その家と、子供さん達を見比べてみて下さい。
当たり前でしょうが…どちらを取りますか？

公務員のような安定したお仕事ならば大丈夫ですが…

若い時に大きなリスクを負うより、
1000万円以下の安い中古マンションで我慢して、
子供の学費と貯蓄を優先しておいて…

子供が独り立ちしてから、夢の古民家を購入する方が無難では？
で、マンションはリフォームして人に貸す…と。
一切無駄がないように！

そして一生住む家ならば、バリアフリーと修繕費用も視野に。
古民家の修繕費用・年数に関しては、“必ず”検索でも良いので調べておくべきです。

子供さんが家を出るのか、継ぐのか。
そんな条件一つでも、全く違ってきますから！

ムカデ・やもり・ヘビ・クモ・ネズミ・蛙…などはお好きですか？
“長所”ばかり見ず、色々な“短所”についても考え抜いて下さいね！

そうは言っても、夢は尽きませんよね…↓↓↓
http://www.inakanet.jp/index.html

回答No.4

odasaga09

（３）の補足です。

まず誤字訂正

降幡廣信先生、民家再生塾です。

こういうご造詣深いご意識↓　　一般感覚でここでこういうご意識に出会うとちょと励み意識になります(^^/

＞それにしても、日本の住宅のありかたは、悲しくなります。
＞30年もたてば家の資産価値は限りなくゼロに近づくと聞きますが、
＞本当なら、35年ローンとか組んで住宅を手に入れる人はそのほとんどが、
＞ローンを返済し終える時にはその価値を失いつつあるということでしょうか。

アネハ問題あたりからでしょうか。
木造建売分譲住宅あたりでも、街で見かける現場を通りがかりいろいろ覗いて見ても、いつのまにかすごい様変わりです。
「＞30年も経てば」の役所的な旧態「資産評価」は別として、寿命・耐久的な観点ではもはや「30年」というような安普請（＝その場しのぎ）築造物は見かけなくなりました。

と言ってもメンテ次第、その住宅に対する愛着次第で。
1階の上に平然と防水テラスを取り込んで見た目・使い勝手売らんかな仕様で、メンテ意識がなければあっという間に欠陥住宅視されるのもゴロゴロ見かけるわけで・・・

そういう意味で大正時代以前築造住宅も、メンテ次第で、実は100数十年以上永らえているのは、（私がかって研究で住み着いた地域性にも寄りますが）ゴロゴロ点在します。

家族形態・生活形態の変化だけなどでなく主に「都市の開発」敷地資産運用、土地の金の感覚だけで住宅が廃棄・刷新されてきただけです。

木造部材に的を絞れば、「時代の古いものほど材がいい」。先達からの研究網羅の中の常識です。

ただ掘っ立て由来の、東南アジア系高床式由来の在来日本住宅とは、強固な「基礎」と言う考え方に欠け、それが最大の欠点で、見た目の歪み、耐久性の寿命感覚を促進して来てしまったものです。

戦争を始め敗戦、物資欠乏時代の戦後の物資もない、さらに高度成長期にのっかって乱造されたただ古いだけの昭和木造注文住宅はそれはひどい域で見る影もありませんが、それ以前のものなら間違いなく今新築でかかるコストよりは構造体として間違いなくクォリティがはるかに高いものです。
もちろん、耐震や生活スタイルの現代仕様への補強補充は欠かせませんが、つまるところ、結局は、つまらない「新築」するよりは、既存構造体を生かしていくらでも新築フリープランのような改造「新築以上」は出来ますよ、という価値観点です。

これから高耐久性の、それこそ欧米住宅地のようにさらに百年以上も現存できる視野の「新築」感覚に耐え得る・・・その観点が大元です。
耐久性にかけていた「基礎」補強（＝ほとんど新設）に新たに力をかけるのはその観点からです。

・・・で、その観点まで考えない「とりあえず」、「自分の生きてる間ぐらい」まぁ快適に住めればいいや・・・の観点なら、費用のハショリ方はいくらでも考えられるわけです。

いずれにしても、そもそも都市計画とかその展望という観点のないコノ情けないニッポンでは、そんな高耐久性の住宅はあまり意味がないという観点もあります。

現実、高名な建築家作の名邸や、私レベルの作家の（当然直下型大震災に遭遇するのは確実と言う前提の）せっかくの高耐久住宅でも、都市開発やご家族の事情で、地震や欠陥で壊れるのでなく人間によって壊されている現実です。

ノーガキはさておき、追加質問？に付き合うと、

＞「改築」
＞という分類もあるのですね。
＞改築する際に、新築との区別はないというような説明がありました。

もし金融機関がそういうことを言った、そういう観点だということであれば大いに関心があります。

が、

＞単純に考えると「新築」という申請で、改築をすることも可能ということなのでしょうか？
＞いや、やっぱり違うんですよね。。。

考え方が逆です。
「改築」とは事実上、方便なのです。
用途規制など厳しく変って、今では「新築」申請できないから、「改築」をうたう。

柱一本残して（実際はそんな見え透いたことは現場作業者向けの証言アリバイづくりであって、もっとたくさんの柱が立ってる段階の現場写真だけ撮って残して、「この状態が残ってます」というポーズで）実はそっくり除却、「新築」というのが実情実態(笑）、もちろん民家再生観念の対極にある、無縁の、方便（笑）

＞古民家は、いわゆる一般的な民家（由緒ある旧家でもなければ、町並み保存にも関与していない）なので、その価値は高くないと思われます。
＞手壊しをして、いかせる建材をまた使用するという新築の考えももった方がよいのでしょうか。

機械で（一応分別）解体相場で坪3万円とかですが、手壊しはもっと手間がかかり坪5万円相場というような高コストになります。
それで残せた部材価値とどう見合う？と言う観点になり、結局コストとして同額。ただ、同じ寸法・等級部材で今新材を入手するとしたら・・・林業・流通システム退廃の現状、入手不可能。
だから同じコストをかけるなら、古い時代の古材のほうがはるかに高質である。それに尽きる観点です。

（腐れは別として、「木材の耐久強度はその伐採年齢と同じ経年経過で最強になる」ことはご存知かと思いますが、百年材を使うのが常識の昔の住宅と違って、貴方がおっしゃるように現在の林業では数十年単位でしか経営サイクルが回らず、もはや接着剤に頼るしかない。
この接着剤強度は実際製品開発されて浅く、実際の経年劣化強度実験を得た保証がない・・・

現在「高耐久住宅」と謳われた仕様が、（北海道は別として）日本の高温高湿アジアモンスーン地域で本当に100年先で、長い風土歴史の中で実際実在実績ある在来の工法と比較結果が出るだろうか？

いずれにしろ、設備とか断熱とか生活間取り形態とかは私たち住宅作家からみれば、洋服のアクセサリー的「取ってつけた」どうにでもなる、「ハイハイ（施主のゴマスリしてるだけでいい笑）」部類なので・・・見てる観点が違います(笑）

余談ですが江戸時代の一般大衆用「はっつぁん・くまさん」長屋は、しょちゅう大火で丸焼けになるので、「3年で初期投資回収、耐久性5年持てばいい仕様」とたしか博物館文献にありましたが（笑）・・・
そういう歴史的背景をニッポンの住宅は引きずってるのだろうと（笑）
さらに余談ですが、今私たちはそういう掘っ立て小屋原点、最下層「モクチン住宅」で実際その住み心地を確かめて来ているわけで・・・（笑）

ご施主のどうにでもなる依頼にハイハイ応じながら、私たちは、原発事故以後の生活スタイル見直しには10年単位で先見的に先を研究しているな・・・と（笑）

　長々おかげで理念プレゼンテーション文要点が殴り書き（誤字脱字未点検<(_ _)> ）できました(^^/<(_ _)>

で、結局、先立つものは金。この事情研究はこういう質問を大いに参考にさせていただきながら関心を払っていきたいと思います。経過結末はぜひ公開してくだされば～　よろ～<(_ _)>　(^^/

回答No.3

odasaga09

古民家再生第一人者の降幡弘信先生の「古民家再成塾」で学んだものの、いまだ実作にひとつも結びついていない者で、非常に勉強になる質問です(^^/

金融機関の
＞（2)リフォームだから難しいので、建物を取り壊して新築にする。
こういう姿勢は噴飯ものですね(｀ヘ´；)

＞移築をすれば、建築基準法では新築扱いになると聞いた事があります。

1回解体して再構築するというのは全く経済性がないですから、曳家になろうかと思います。
曳家は地番の違う敷地でなければ「新築」扱いではなく、基準法上れっきとした「移転」扱いです。http://bit.ly/wSNlei

(2)移築の費用は、そのままのリフォームに対してどのくらいUPするものなのか

リフォームというものではなく、民家再生は、新築費用と同等以上になる。これがまともなラインです。

そのほかの質問事項に目下いい解決アイデアに本気には頭が回し兼ねる状況なので・・
ともかくこの質問には大いに関心と注視をしていきたいと思います(^^/　m(__)m

お礼

大変勉強になるご回答をいただき、ありがとうございます。
ご紹介いただいたURLから、いろいろ参考になる部分を見つけました。

「改築」
という分類もあるのですね。
改築する際に、新築との区別はないというような説明がありました。
単純に考えると「新築」という申請で、改築をすることも可能ということなのでしょうか？

いや、やっぱり違うんですよね。。。

古民家は、いわゆる一般的な民家（由緒ある旧家でもなければ、町並み保存にも関与していない）なので、その価値は高くないと思われます。
手壊しをして、いかせる建材をまた使用するという新築の考えももった方がよいのでしょうか。

それにしても、日本の住宅のありかたは、悲しくなります。
30年もたてば家の資産価値は限りなくゼロに近づくと聞きますが、
本当なら、35年ローンとか組んで住宅を手に入れる人はそのほとんどが、
ローンを返済し終える時にはその価値を失いつつあるということでしょうか。

以前ニュージーランドに居たことがありますが、そこでは皆さん住まいに愛着をもち、
丁寧に手入れして、次に売るときのことも考えて、何世代にもわたって活躍する住居がたくさんありました。
中古の家の売り買いの市場も、しっかりしていました。

住宅市場にくわえて、日本の森林業のありかたも関係が気になってきますね。
木があるのに、使われない。
使うために植えたのに使われない。

古い家にある価値を、もっと勉強してみたいものです。
降幡弘信先生の「古民家再成塾」とは、とても興味深いですね。
またいろいろと教えていただきたいです。

回答No.2

toteccorp

リフォームは後回しにして住めないのですか。
最低限の水回りだけなら200万もかからないでしょう。

再生というのはリフォームとは違いますよ。

お礼

回答ありがとうございます。

築80年のうち、後半20年は空き家になっていて、
すぐに住める状態ではないのです。
玄関の軒などは朽ちて瓦が落ちています。

一部壁も土が落ちていて、縁側も戸板一枚。
最低限住めるように、という案もありましたが、
それにしてもリフォーム費用は多額になりそうでした。

回答No.1

mibuna

クレジットカードの支払いが遅れた件は仕方ないとして問題は
土地の値段が安いのに比較してリノベーション（リフォーム）費用が高すぎます。
リフォーム代としての部分は1000万円以下でないとどの銀行であっても
借りるのは難しいと思います。

これが土地の単価が高い場所で尚且つリフォーム代が1000万円以下だと
古屋付土地のローンを払いながらリフォームローンを借りると言う手もあるのですが
担保となる土地が安いと担保額以上の金額を借りるのは困難でしょう・・・。

もしも銀行融資が通る条件があるとすれば親を連帯保証人にして親の資産を
担保にする事です。（親に銀行に担保に差し出せるような資産が無ければ当然無理です）

お礼

アドバイスありがとうございます。

クレジットカードの審査が思ったより厳しいのは勉強になりましたが、
やはりリフォーム費用を獲得するのは難しいのですね。。。これまた勉強になりました。

＞古屋付土地のローンを払いながらリフォームローンを借りると言う手

これも考えたのですが、古屋の状態が、屋根の全葺き替え（瓦からガルバニウム鋼板）から必要でその経費を筆頭に結構な金額。
リフォーム費を下げられない建物なので、難しいですよね。
屋根だけやってあとはコツコツ長年かけて直す・・・ということもできないので、
あきらめました。

銀行融資が通る条件として、新築ローンにして、妻が連帯保証人になる、という案を金融機関さんから提案されたのですが、妻は現在無職（育児中）で、資産的なものも所得を得る保証もないのに保証人になれるのでしょうか？
親であれば、土地や持ち家もあるので大丈夫なのかなと思いますが、連帯保証人になってもらうのって負担を感じます。