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賃貸料不払いが1000万弱、できるだけ回収したい
- １０年契約の学習塾に賃貸している３階建ての２階部分から家賃が滞り、不動産屋を交えて話し合いを行っても解決せず。保証人は病床にあり財産整理が進まず、借主も支払いをする見込みがないと主張。
- 学習塾は新年度の募集チラシまで出して続ける構えであり、大家さんは努力を認めていないと不満を抱いている。大家さんは税金分にも足りない状態であり、不動産屋に対しても不信感を抱いている。
- 大家さんは今後も学習塾が場所を利用するなら不払い分を精算して支払いをすることを申し入れているが、それが不可能なら裁判などの法的手続きを検討している。また、未払い分を差し押さえることや保証人に請求すること、自己破産した場合の対処方法についても知りたい。
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家賃７０万円で未払い額が１０００万弱というと１４か月分以上未回収ということですか。 ＞支払いは公庫や銀行優先になっているとのこと。 それで納得してはダメでしょう。事業計画をみせろと言いましょう。家賃も払えず何が事業だと怒鳴るべき。 ＞今後、支払える見込みがないなら不払い分を精算して退去して欲しいのですが、「学習塾は急に止められない」「いま止めると一切払えなくなる」などと言います。 実家がある程度の土地持ちということで保証人にもなっていましたが、不動産屋の話ではこの件の心労から倒れて病床にあり、財産を整理するにも親族が拒否をしていて話がまったく進まないそうです。 ＞お気の毒とは思いますが保証人になった以上は責任をとって欲しいのですが無理なことでしょうか。 いままでの未納家賃を月別にリスト化し、何月何日までにいくら払えと具体的に書いて送る。 そのうえで、払えないのなら訴訟を起こして退去してもらうと内容証明郵便で送ることです。 ＞不動産屋はあまり強く出て自殺でもされたら面倒…みたいなことを言い不動産屋にも不信感が湧いています。 質問者様が自殺するほうがよろしいのですか？ ＞決められた賃貸料を毎月支払うことを強く申し入れをしましました。 口頭でなく内容証明郵便で書いて、この次は訴訟だぞという姿勢を示すことです。 ＞それが不可能ならば裁判などどのように法的手続きをとったらよいか教えてください。 まず家賃支払いの命令を判決によって行い、支払われない場合に強制執行 つまり銀行預金の差し押さえや学習塾設備の差し押さえという手順になります。 まず、行政書士あたりに訴状を書いてもらいます。 訴状 [ 収入印紙貼付 ] 平成２１年１月２６日 原告 〇〇 〇〇 印 東京地方裁判所 民事部 御中 (住所及び送達場所） 〒〇〇〇-〇〇〇〇東京都港区虎ノ門〇丁目〇〇番〇号 上記原告 〇〇〇〇 電話 〇〇-〇〇-〇〇 〒〇〇〇-〇〇〇〇東京都〇〇区〇〇町３丁目７番５号 被 告 〇〇〇〇〇〇 賃料請求事件 訴訟物の価格 金３０万円 貼用印紙額 金■■円 予納郵券 金■■円 第１ 請求の趣旨 １ 被告は原告に対し、金980万円および延滞金利平成■■年■月１日から、 平成■■年■■月１日から、それぞれ、支払済まで年５パーセントの割合による金員を支払え。 ２ 訴訟費用は被告の負担とする。 との判決ならびに仮執行宣言を求める。 第２ 請求の原因 １ 原告は、平成■■年■月■日、被告との間で、次の約定にて、建物賃貸借契約を締結し、被告に対し、後記建物をを貸し付けた（甲第１号証）。 賃料 月額70万円、毎月末日限り翌月分払い 期間 平成■■年■月１日、から、同■年■月■日まで 敷金 金■■万円 （建物の表示） 区 町 丁目番 号所在 メゾン○○○４０５号室 ２ 被告は、平成■■年■■月頃から、賃料を滞納し始め、・・・・うようになった。 ３ 被告は、平成２０年１２月３１日、同年１１月分及び１２月分の賃料を滞納したまま、部屋を退去して明け渡した。 ３ よって原告は被告に対し、・・・合による金員の支払いを求める。 証拠方法 １. 甲第１号証（賃貸借契約書） １通 ２. 甲第２号証の１（内容証明郵便）、同２（同配達証明） 各１通 添付書類 １ 甲号証写 各１通
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- -phantom2-
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質問の状態でしたら、司法手続きを取るのが最善と考えます。 そこまで滞納金額が多ければ「家賃の長期滞納を理由とする、賃貸契約解消及び明け渡し強制の申し立て」は裁判で認められます。 ＞収入がそこそこあるものの経営を始めるときの負担が思った以上に大きく、支払いは公庫や銀行優先になっているとのこと。 公庫や銀行は返済を続けないと取引が停止するので、要するに倒産の恐れがあるから最優先で返す、それで家賃は後回しとは甘えられてるか舐められてるかも知れませんよ。 つまり本当に資金繰りがつかなくて滞納してるのか？苦しいのは確かだけど、今まで払ったり払わなかったりでなんとかなってるから、だらだら滞納してるのか？などは裁判に踏み切ればはっきりします。 裁判にして最後まですれば、法律の力で必ず強制的に追い出せますからその覚悟でやるべきです。 その覚悟を相手が察すれば、もしかしたら滞納分はともかくこれからはちゃんと払うかも知れません。 ちゃんと月々払い始めたら、それに滞納分を少し上乗せして返さえるように交渉し、とにかく気長に返させることです。 もし裁判に踏み切っても払ってこないなら、それは本当に払う金が無いのですから、裁判を最後までやって出ていって貰いましょう。 滞納を少しでも解消して・・・という要望は判りますが、今月の家賃が払えない者に1000万なんてとても払えません。 ＞今後もこの場所で続けていくなら保証人と相談をして不払い分をきっちり精算して、決められた賃貸料を毎月支払うことを強く申し入れをしましました。 持ってない金を払えといくら交渉してもそれは時間の無駄ですので、これ以上被害を増やさない為にも出ていって貰うしかないです。家賃が70万なら裁判費用を考えてても十分にやる価値があると思います。 次に保証人ですが・・・質問の状況ですとあてには出来ないと思います。 病人でまともに話も出来ず、持ってる不動産も共有なのかどうか知りませんが保証人単独では処分出来ないのでしょう？ プロの金融屋ならそのような者からでも取り立てる手段はあるでしょうけど、素人にはちょっと無理ですよ。 ＞裁判などどのように法的手続きをとったらよいか教えてください。 上記の通りですが、不動産に強い弁護士に依頼することになります。 ＞まだ新しい机や椅子、パソコンなどは家賃の一部に差し押さえることができるのでしょうか？ これはできません。裁判所など司法の命令なしに個人が勝手に差し押さえる事は法律違反です。 ＞保証人が支払う能力がないのであれば親族に請求できるのでしょうか？ これも出来ません。保証人の親族はその保証に関係ありませんから・・・しかし保証人が死んで相続人が相続放棄しなければ、相続人は保証人の地位も相続しますので、その親族には請求できます。 ＞自己破産などされた場合の対処など教えてください。 自己破産とは法的な債務整理ですから、こうなった場合は裁判所の命令に従うしかありません。 つまり質問者さんは債権者の一人（滞納家賃1000万）という立場ですので、全体の債務から按分された配当を最終的には受け取ることになるでしょう。例えば配当が10％になったら100万ですね。
お礼
アドバイスありがとうございます。 裁判は大げさではと躊躇していましたが月が経つにつれて金額もどんどん増えていき回収の見込みも少なくなっているような気がします。 たしかに大家としては舐められていたのだと思います。 最初は低頭でしたが最近は借主の方が保護されているという法律のコピーを差し出され、まるで私たちが悪いような言い方をされています。 不動産を持っているとお金が余っているようなイメージで思われているのかもしれませんが、先祖代々からの土地を引き継いで行くには相応の維持費と税金が掛かっていることを借主は知らないのでしょう。 現在も２億を超える相続税を分割支払中なので生活も大変です。 塾に通っている子ども達には迷惑をかけますが心を鬼にして望みます。 本当にありがとうございました。
訴状は家賃債権のサンプルをコピーしたので 一部３０万円などというミスがあります。ご容赦のうえご判読ください。＃１
お礼
アドバイスありがとうございます。 やはり司法にゆだねるしかないようですね。 アパートなどの滞納は不動産屋が絶えずチェックしているようなのでこんなことは無かったのですが、受験間近の子どもまで巻き込んではとこちらが強く出られなかったのも原因です。 不動産屋が紹介する弁護士ではなく、こちらの知り合いの弁護士に相談をしてみます。 お忙しいところありがとうございました。