賃貸の保証人です。立ち退きの責任はどこまであるのですか。

質問

賃貸の保証人です。立ち退きの責任はどこまであるのですか。
不動産業者から賃貸料が3ヶ月未納になっている、本人に連絡がとれないので連絡してくれと、突然連絡がありました。賃貸人に何度も連絡をとりましたが、連絡がとれません。
3ヶ月の滞納分、荷物撤去の費用は負担し、契約を解除したいのですが、賃貸人が居座った場合、保証人は負担し続けなければいけないのですか。何かよい方法は、ありませんか。
また、賃貸人退去の責任は、保証人にあるのですか、不動産業者にはないのですか。教えてください。

回答No.2

Arkhimendes · ベストアンサー

保証人の債務は民法の４４８条等々により、賃借人と同じ債務を負うと規定され、また単なる「保証人」と「連帯保証人」の２つがあります。

　単なる「保証人」の場合には、家賃等の支払い要求に対し、「先に賃借人へ請求せよ」と訴える権利（催告の抗弁権、民法第４５２条）に加え、「賃借人の資財を処分して充当せよ」と請求出来る権利（検索の抗弁権、民法第４５３条）が認められますが、「連帯保証人」については、これらが認められてはいません。

　更に、契約の解除権は民法の５４０条～５４８条からも、原則としては契約の“当事者”が持つ権利であって保証人としての行使は認められてはいませんので、飽く迄も家主か借主からの申し出が必要であって、ここからの「退去の責任」なる問題は当事者ではない不動産業者には生じません。

　そして、この解除原因が仮に家主による家賃不払い等（債務不履行）の正当な理由にも係わらず、賃借人が応じない場合には、先の民法第４４８条によって、保証人への責任追及も有り得、また、借主からの契約解除であれば当然明け渡す必要があり、これを守らないのであれば、この責任は同じく保証人にも及ぶと言えますが、この際、”退去への強制執行”と言った法的手続き自体は”不法占有等”を理由として先ず家主からの提訴が最も適切に感じます。

　よって、その賃借人を退去させたい場合には、家主や管理人（不動産会社？）との連携も必要と思えます。

お礼

回答ありがとうございました。はっきりわかりませんが、連帯保証人だと思います。結構深刻な問題ですね、法律はよくわからないので、専門家に相談して対応したいと思います。

回答No.3

noname#203300

in_go-ing　です。

　補足拝読いたしました。

>　法的に強制的な退去の手続きがあるとするならば、不動産業者でなく、保証人がすることになるということ

　いいえ。明渡しの訴訟は大家が行います。連帯保証人が出来るのは契約者本人に代わって払った家賃等の契約者本人に対する請求でしょう。

　大家は、連帯保証人に請求すればよいのですから当面は裁判費用や時間をかけてまで訴訟を起こす必要もないわけです。

　連帯保証人も払わないとなると契約者本人と連帯保証人を被告とする未納家賃の支払いと部屋の明渡しを求める訴訟を起こし増す。当然勝訴するでしょうから“取れる方から取る”ということになり、強制執行（給与等の差押さえ）も出来るようになります。

　明渡しに関しては、契約者本人に連絡も取れない、連帯保証人も手を出さない、となれば強制執行となるでしょう。その費用は一時的には大家が負担するでしょうが、最終的には被告側（連帯保証人も含む）が負担することになります。基本は強制執行された側の負担なのです。

　いずれにしても連帯保証人は契約者に代わって払ったものは契約者本人に請求可能ですが、果たして回収できるかどうかは甚だ疑問でしょう。

　と言うわけで、連帯保証人というのは契約者の“道連れ”にされて地獄の底まで付合わされる役回りなのです。私が前に書いた「１千万の借金の保証はしても賃貸物件の保証人には肉親以外はなるな」の意味をお分かり頂けたでしょうか。本当は、契約者が火事でも出せばその補償まで請求されたり、自殺でもすればそのための損害まで補償しなければならない（実際にそのような判決も出ています）のが賃貸物件の連帯保証人です。質問者様には本当にお気の毒ですが、それと比べたら・・・・とお思いになるしかない“災難”でしょう。

　で、つい「私なら・・・・・　」と前の時には書いた次第です。あれは『違法行為助長』で削除対象かもしれませんね。

お礼

回答ありがとうございました。弁護士等の専門家に相談して対応したいと思います。

回答No.1

noname#203300

大家しています。

>　賃貸人が居座った場合、保証人は負担し続けなければいけないのですか。

　はい。それが連帯保証人の責任です。

>　何かよい方法は、ありませんか。

　説得して引越しさせるか、保証人である質問者様が契約者本人から訴えられるのを覚悟で部屋を整理して明渡すかです。

　私なら『何度も連絡をとりましたが、連絡がとれません。』の証拠を残して後者を取るでしょう。裁判になっても立派に言い訳が立ちます。

>　賃貸人退去の責任は、保証人にあるのですか、不動産業者にはないのですか。

　『賃貸人退去の責任』と言う言葉が曖昧ですが、居住者を強制的に追出す権限は管理会社はもとより大家にもありません。勝手に鍵を開けることさえ非常時以外は訴えられれば負けるのです。結局、出て行かせるには、多額の費用と時間をかけて裁判するしかないのです。そのために『連帯保証人』を立ててもらっています。大家や管理会社はこちらに“賃料”の請求をかけることになります。最終的には大家は賃料さえ入れば良いと考えるしかないでしょう。
　そのためこのサイトでも「保証人を依頼された」という質問の時に、私は「１千万の借金の保証はしても賃貸物件の保証人には肉親以外はなるな」とアドバイスしています。借金の保証の方が上限がハッキリしているだけ始末が良いのです。

補足

『賃貸人退去の責任』と言う言葉が曖昧ということですが、もし、法的に強制的な退去の手続きがあるとするならば、不動産業者でなく、保証人がすることになるということいいのですか、教えてください。