相続したアパートの修繕について

質問

一昨年親から学生向けアパート（築２５年、６部屋、月額３万円、相場程度の家賃）を相続しました。この春卒業年度が重なる関係で一気に５部屋空いてしまいます。物件は住居から遠い場所にあるため親の代から不動産業者に一括管理してもらっています。

業者の見積では、相当の年数が経っているため部屋によっては結構な額の修繕費がかかります。３月初旬が物件契約の山場だそうでそれまでに部屋を直しておいた方がよいと言われています。

私の不安は空き部屋全て修繕したとして全て入居してもらえるのだろうかということです。周囲では空き部屋のある物件が増えているようです。

修繕をすれば絶対に入居が決まるわけではないが、修繕をしないと絶対に入居は決まらないという訳です。

物件はまだ手放したり建て替えたりする予定はありません。当面賃貸を続けたいと思っています。

どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.8

m_inoue222 · ベストアンサー

＞リフォーム前の部屋を見せて、入居してくれるのならリフォームするというのは甘いでしょうか？

うちはほとんどがそんな事で決まりますが．．．（退去予定で募集します）

学生さんは卒業と同時に３月上旬退去、新入居者は４月からの契約ですから．．．

「この部屋と同等なリフォームです」．．．それで良いと思いますよ

お礼

了解です！

大変参考になりました。ありがとうございます。

回答No.7

inon

全て修繕して今より家賃を下げるか、売ってしまうしか手はないでしょう。
他の物件との差別化をしないと誰も借りませんよ。

お礼

全て修繕で今より家賃を下げる！難しいですね。

ありがとうございました。

回答No.6

jinkoda

学生向けのアパートと言うことであれば、周辺にある大学などがなくならない限り、毎年、入居する学生はいるわけですね。
そうなると、その新入生にあなたのアパートを選んでもらうためには、やはり、相応の競争力が必要だと思います。
たとえば、相場の家賃とはいえ、その相場で募集しているアパートの品質はどうなのでしょうか？新築あるいはそれに近いアパートで同じような相場であれば、確実に入居者は選んでくれませんね。
だとすれば、修繕をしないと、家賃を下げて入居者に選んでもらうようにします。しかし、入居者もどうせ住むなら、そこそこ良い部屋に住みたいと思うのが心理です。
ぼろぼろのアパートだとすると、どんなに家賃を下げても入居してくれないかもしれません。

確実に満室になるかどうかはわかりませんが、少なくとも入居者が「住んでもいいかな」と思うレベルにまでアパートをきれいにすることが必要でしょう。

一番だめなのは、空室になることです。１部屋空室ですと、年間３６万の収入減です。

であるならば、一部屋２０万で総額１２０万～１５０万くらいかけても、空室を止める方策をとることが第一です。

空室というのは、「費用がかかって、収入がない」という状態ですから、避けなくてはいけません。

もし、修繕しても空室が発生しそうなときは、家賃を大幅にさげるべきです。
ただし、その場合は定期借家などにしたほうが良いでしょう。

学生相手の場合は４月までが勝負です。
それ以降は、ほとんど埋まらない可能性が高いと思います。

しかし、アパートで結構な修繕がかかるというのは、もしかすると「原状回復」のことではないですか？原状回復とは、床の補修、壁紙の張り替え、ボイラーの清掃、点検、鍵の交換、エアコンの点検、交換などを意味します。
もし、原状回復のことであれば、これは大家が最低限やるべきことなので、必ずしなければ入居者はいないと思いますよ。
だれだって、建物全体は古くても、部屋はきれいであってほしいと思いますよね。

薄汚れた部屋では敬遠されてしまいます。特に学生相手ならば、必要でしょう。

そして、どの程度の修繕がいるかどうかは、結構かかるという不動産屋さん以外に、ほかの不動産屋さんにもみてもらいましょう。
修繕でもうける不動産屋も結構いますので。

アパートの修繕というと、外壁の塗り替え、屋根の葺き替え、ボイラーなどの設備の交換といった建物全体のことにも思えましたが、空室になって修繕がかかるというと「原状回復」のことかなと思いました。

これから、賃貸経営をするならば、できるだけ入居者が満足する部屋にしてあげてください。そのためには修繕も必要です。ほったらかしで儲かる時代は終わったと思っていただいた方がいいと思います。

お礼

説明不足でした。確かに原状回復のための修繕のことです。外観は数年前に塗り替えは行ったので年数よりも新しく見えます。

流しの取り換えや壁紙の張り替えで一部屋１０万以上はかかります。修繕費用自体は他業者と比べて格段に高いわけではありません。

やはり心配なのはそれなりに費用をかけて直して、果たして入居が決まるだろうか？ということです。

ありがとうございます。

回答No.5

m_inoue222

大家してます

物件の程度と業者に依りますが「リフォーム日数」と「費用」を確認しましょう

うちの場合はだいたい４－５日でフルリフォームします

２部屋ほどだけリフォームして契約状況を見ながら他の部屋に手を付けられては？

＞当面賃貸を続けたいと思っています。

格安で貸すかリフォームするかしか選択肢が無いのですから最後は貴方の考え次第でしょう

お礼

３月アタマの合格発表後に一気に決まり、以後ほとんど入居がないのが通常のようです。だから２つだけリフォームしてあとは決まったら・・というのはむずかしいようなことを業者に言われています。

リフォーム前の部屋を見せて、入居してくれるのならリフォームするというのは甘いでしょうか？

ありがとうございます。

回答No.4

atelier21

立地場所が不明なのですが、凡ての大屋さんの思いです
賃貸者数より部屋の数が多い条件の中で何をするか
「周囲との差別化、それも各段に良くする」しかないでしょう

お礼

もう家賃をこれ以上下げられません。その上格段の投資となると二の足を踏んでしまいます。

立地は大学近くですが、周囲も同様のアパートがいっぱいあります。

ありがとうございます。

回答No.3

k-josui

＃１さんと同じで質問の趣旨が不明ですが・・・

・当面賃貸は続けたい
・修繕をしなければ、入居は期待できない。まして周囲に空きが目立つようであれば、汚かったらまず入居してくれないでしょうね。

これを考えれば修繕しかないでしょう。
修繕せずに現状維持なら、3年後には入居者はゼロになるでしょう。
そこで賃貸はやめるなら現状維持でもいいでしょうけど、その後も続けたいのであれば修繕以外に道はないと思いますよ。
但し修繕代金の回収ができるかどうかは判りませんけどね。

ただ、現状小子化が進んでいますから、じり貧になる可能性もあるように思いますけど・・・
漠然とやらずに発想の転換が必要なのかも？

お礼

修繕はしても構わないのですが、「５室全てを今」すべきかどうかで悩んでいます。

一旦空いたら翌年まで入居の可能性が０みたいなので・・

ありがとうございます。

回答No.2

skip-man

全ての事業でリスクは付き物ですから，腹をくくるしかありません。
学生が入居したい。と思わせる付加価値を考える事です。

お礼

リスクは取らざるを得ませんね。

ありがとうございます。

回答No.1

noname#159030

質問の趣旨は？
何を聞きたいの？

お礼

わからないないなら何も書かない方がいいですよ。