適正な修繕積み立て費ってどうやって判断するのでしょうか？

質問

候補物件の中から物件価格の安い方を選んだのですが、修繕積み立て費を計算すると、あまり差がなくなることに気が付いて愕然としました・・・。
両方とも大型物件で、内容は違いますが共有施設はいくつかあります。

選んだ物件の修繕費は以下の通りです。

＜入居時　４７万＞
（１～３年　　　　５６００円）
（４～６年　　　１１０００円）
（７～１０年　　１５０００円）
（１１～１３年　１８０００円）
＜１２年目　１９万＞
（１４～１６年　２１０００円）
（１７～２０年　２３０００円）
（２１年～　　　２５０００円）
＜２４年目　１２万＞　

共有施設の内容にもよるでしょうが、この数字はやはり高めなのでしょうか？
比較物件の方の安さもこれで大丈夫なのか？後から大金を請求されたりしないのか？という疑問も残るのですが。
金額よりもその内容・・・とも言われたのですが、どうやって修繕費が適正なのかどうか判断したらよいか分からず困ってしまいます。
アドバイスを頂けたら大変助かります。どうぞよろしくお願い致します。

回答No.5

nachiguro

3です。補足ありがとうございます

そうしますと1～3年でm2当たり60円での積算ですね。
そこから4～6年で120円、7～10年で163円に加え、12年目の19万円は恐らく外壁修繕時の一時金と考察いたします。

長期修繕計画と言うのは一時金（この場合ですと12年目の19万円、24年目の12万円）を出さないために積算するのが一般的でその間に防水工事のメンテナンス、鉄部塗装、ポンプのメンテナンスが各々1回あるのが普通ですけどそれでも12年目に一時金発生は出ないもの（出したくない）と思って積算するのが心情なのですが。

私もかつて長計を積算し、あまりにも安価すぎて会社に対して喰ってかかったことがあるのですが入居時の47万があってこの平米数で12年目に発生するのは何か大きな工事か積算ミスがあると疑いますね。

結論として当初のm2辺りの単価は妥当というか少々安目でしょう。これは恐らく販売会社の戦略だと思います。（イニシャルの管理費等が高いと売りにくい）
そして4年目からのm2辺りの単価は急激に上がっているので、どうしても気に入ったのであれば、早い時期（2年目迄に）にm2辺りの単価を120～140円位にあげないときついですね。

あと目安にして欲しいのは概ねですが、90m2近くの専有面積ですと10年で「自身の部屋が」支出を抜きにして貯める積立金の金額としたら120万程度を目安にしたら良いと思います。

ただ、現実的には管理会社で工事しなければならないなんて規約はないのですから、工事金額はあくまでも目安であり多少は高めに積算しているのも事実ではありますが、このご時勢一時金を出すような積算をする長計をだす管理会社（販売会社にノウハウはないので）は私個人からしたらトラブルになると思います。

しかし700世帯近いマンションを管理する会社でこんな積算するのか？って信じられないんですが・・・

私は積算の事情を知っているだけに買いませんけどね。（長文すいませんでした）

お礼

詳しい解説をありがとうございました。

回答No.4

bouhan_kun

よくあるトリックとして、築年数が浅い新築などだと、デベが管理費や積み立てを少なく設定して売り出し、でも管理組合等で計算するととても足りないことが判明し、数年内に値上げになることがあります。で、その辺をデベやお抱えの管理会社に聞いても、まともに答えるとは思えません。よくある自主管理推奨のＮＰＯなどに物件詳細を添えてそうだんしてはいかがでしょう。

お礼

管理費・修繕費があまりに安いからと言って飛びついても危険・・ということですね。アドバイスありがとうございます。

回答No.3

nachiguro

こんばんは。

正直これだけでは解りません。
理由は
(1)専有面積が何平米あるのか？（言い換えれば専有面積辺りのm2金額）
(2)総面積や設備或いは建築内容（タワー式、セットバック屋根はシート防水なのか石瓦スレーブ）によって耐用年数が変更される点
(3)長期修繕計画の資金計画はあくまでも現時点での素案であり、管理体制によって管理費の剰余金の発生により変更が生じる可能性があります。
故に現時点で回答は困難です。

ただこの内容を見た限り、あくまでも平均値としてですが少々高いかと思いますね（あくまでも私が購入する立場なら買いませんが・・・）

可能でしたら概ねの専有面積をお教え戴ければ幸いなのですが・・・

それとまさかとは思いますが管理費と混ざってませんよね？念のために

お礼

専有面積は９２m2です。
総面積５３０００m2で、総個数７４０戸で、タワーではなく１０階建て。
かなり敷地が広く、ログハウスやキッズルーム、ミニショップ、ゲストハウスなどがあります。（使用料金は有料のものもあり。）
機械式駐車場は全戸分あります。

管理費・駐車料金は別です。

回答No.2

inon

それだけ綿密に積立金を算出しているのですから、どこかに根拠になる計算があるはずです。（無ければ金額が出ません）先ず販売会社に根拠を提示してもらってください。

＜後から大金を請求されたりしないのか＞
物件を購入すれば居住者が作る管理組合がマンションの全てを取り仕切ります。貴方が理事長・理事になれば修繕積立金の動きも見えてくるでしょう
逆にコンサルタントを入れて、貴方がそれを承認する立場になるかもしれません。

お礼

レスをありがとうございました。

そうですね・・具体的な数字が出ていることは、それなりの根拠があるわけですね。さっそく販売会社に聞いてみます。
もうひとつの比較物件の方は、もっとざっくりしたアバウトな数字でした。
まだ綿密な根拠のもと出しているのではないのかもしれません。

管理組合の役員になってもならなくても、自分の財産を守るということから人任せではいけないということですね。

大変参考になりました。ありがとうございます。

回答No.1

keiwa

修繕積立金の金額が適正かどうかは、そのマンションの規模、施設、設備の全てが分からないと分かりません。
そして、１０年後、２０年後、３０年後にどの様な修繕を行うか、計画を立てて見積もりを正確にします。
それを月割りで計算し、何年かおきに値上げをして、３０年後に不足しないかを見積もります。
建築物や設備の良く分かる人が３０年間の長期修繕計画を立案し、業者から見積もりを取り、不足しない様に金額を決定します。
一度、ご自分で長期修繕計画を立案されてみると良く分かります、管理会社に任せず自分達で行う事が大切です。

お礼

レスを頂きまして、ありがとうございました。

管理会社におんぶにだっこではなく、修繕内容が適正かどうか
自分達でしっかり把握していくことがこれから大事になるのですね。
参考になりました。アドバイスありがとうございました。