競売について教えてください。

質問

相続問題でもめてます。
私の住む土地は築２０年以上の家がありますが、
土地の名義に叔父Ａが入っています。
協議が進展しないので、
「お前の住む土地はこのままだと競売になるよ。」と電話がありました。
どうすれば良いのか教えて頂けますか？

回答No.1

y-bankrupt · ベストアンサー

競売になるか、ならないか。
まずその対象となる土地の登記簿謄本を取得してください。登記簿謄本を取得する方法が分からなければ、最寄りの法務局に行けば職員が丁寧に教えてくれますので、それに従って取得してください。
登記簿謄本を取得したら、甲区を確認してください。そこにある名義が所有者になります。恐らく今回の場合は、ご両親いずれかと、その叔父の持ち分の所有になっていると思います。
例：お父様2/3、叔父1/3という感じです。

次に乙区を確認してください。そこに抵当権が登記されていると思います。抵当権者≒金融機関、抵当権設定賢者≒所有者が一般的ですので、各々誰であるかを確認します。
上記の例を踏襲すると、お父様がお金を借りているのであれば、○○持分設定となっており持分2/3に対して抵当権が設定されているはずです。叔父がお金を借りているのであれば1/3に対して抵当権が設定されています。

まずこの段階での対処法、相続問題とあるのですが、お父様がお亡くなりになられているのであれば、余程ご高齢でお金を借りたのではない限り、金融機関から強制的に団体信用生命保険に入れられておりますので、それで借金は完済できます。生命保険の保険証券は通常金融機関に質権として取られておりますので、見たことはないと思います。登記簿謄本に記載のある金融機関にご確認ください。
また生命保険に入っていない場合は、設定されている抵当権の債務残高をご確認し、金融機関と支払い方法を決めてください。これで相続が対象となっている部分への競売は回避できるはずです。

ではもう少し悪質なケースですが、叔父が自分の名義の分を担保に借金している場合。叔父がお金を返さないとその部分は競売になります。
しかしながら、お父様の持ち分については競売の対象にならないのでご安心を！
競売となった場合、叔父の持ち分について落札した人が共有者となりますが、共有持分に応じた使用収益が可能となります。そのため、その持分に応じた地代を支払うことになると思います。
ただし、地代ですから土地価格の数％程度になると思います。そこは第三者に依頼したり、相続税路線価または固定資産税評価額の数％などと決め方はありますので、話し合いで決めればいいと思います。

以降実務的な私見です。
このケースで競売になった場合、落札する人はほとんどいないと思います。なぜなら買ったはいいけど、全く土地は使えず、わずかながらの地代に甘んじることになるからです。そして実際質問者様が住んでいることで、利害関係人が多数おり、面倒だからです。
ですから競売になった時に、入札者なしで何回か競売が流れる可能性があります。その度に最低落札価格が下がっていきますので、ここぞと言う時に質問者様が自分で落札してください。そうすれば晴れて単独所有の土地の完成です。

※状況が全く分からないので、誠に勝手ながら相続問題＝お父様がお亡くなりになったという状況でお話ししました。何卒ご了承ください。

お礼

ものすごく詳しく懇切丁寧に回答してくださり、
ありがとうございました。参考にさせていただきます。

補足

皆様、親身に回答していただきましてありがとうございました。
問題が多岐にわたりますので　質問番号：7213756　にまとめました。

回答No.3

tk-kubota

＞土地も建物も私が所有しており、叔父は別の場所に住んでおります。

所有も居住も関係ないです。
誰と誰が相続人で、相続財産は何処のどれとどれかと言うことが問題となるのです。

補足

皆様、親身に回答していただきましてありがとうございました。
問題が多岐にわたりますので　質問番号：7213756　にまとめました。

回答No.2

tk-kubota

これは、相続で協議が整わないから、叔父Ａから「・・・競売になるよ。」と言われたのでしよう。
それならは、抵当権云々の問題でもなければ持分権の問題ではないです。
共有物分割訴訟による競売です。
この競売で買った者は、建物収去の裁判すれば勝訴します。
即ち、解体しなければならない運命の建物です。
誰が死亡して、誰が相続人か判りませんが、共有物分割訴訟には気をつけて下さい。

補足

回答ありがとうございます。土地も建物も私が所有しており、叔父は別の場所に住んでおります。