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差し押さえ？競売？
私は現在２７歳で１５年前両親が離婚。出ていった父名義の家で母と２人で１２年間住んできたのですが 本日、裁判所から「担保不動産競売開始決定」の通知が届きました。 父が連帯保証人になっていて担保に今私達が住んでいる家を入れていたようです。 父は離婚後、再婚し現嫁名義の家に住んでいるようで、差し押さえ物件目録には母と住んでいる家と土地しか明記していませんでした。 名義は父ですが、１５年間住んでいたのは私達… すぐに出ていかなければならないのでしょうか？ また、競売にかかっているという事は売れるまでは住み続けられるのでしょうか？ 情けない質問ですが、回答・アドバイス等ありましたらよろしくお願いします。
- _nico_
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- sayuri38
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ＮＯ４です。 お父様名義とのことですので、占有権限は使用借です。残念ながら、競売落札時には保護されません。 祖父はご健在ですか？借金の行方が気になりますよね。 ところで、今回の競売開始決定の物件目録に今お住まいの建物以外に、祖父の土地は含まれて居ませんか？ （物件番号１ が土地 で 物件番号２ が建物）祖父が土地を物上保証していた場合。 若しくは 物件番号１ に お住まいの建物のみですか？ 不動産の場所と権利関係（この場合は建物の地上権の種類およびその土地の使用権利発生時期と土地の抵当権設定時期）によりますが、 よほど山の中のイナカでない限り、上記の土地が含まれていた場合、入札はそれなりにあると思います。 但し、上記の権利関係によっては入札がない場合も考えられます。 その他、給排水や道路の関係等、言い出せばキリがないですが、最近は競売への参加者は増加傾向にあります。 ご質問者様のケースは少し法的な確認事項がありますので、専門家へ相談されることをオススメします。
- sayuri38
- ベストアンサー率100% (1/1)
任意売却を行っている不動産屋です。大変な状況ですね。お察しいたします。 まずは、所有者（登記名義人）がお父様 単独なのか？ 債務者はお母様も含まれるのか？（父が連帯保証人と記されていたので・・・） １５年間ローンは誰が払っていたのか？ が分かると具体的に対策が練れます。 このまま放置しておくと当然競売に付され、落札されて、売却許可決定が出てから、代金納付前後（落札者がオカネを全額支払う）頃まで居住できるケースがほとんどです。担保不動産競売開始決定から入札まで裁判所によってまちまちですが、4～７ヶ月程度です。 入札前に、当事者には 通知書 なるものが裁判所より届きます。 これには何時の競売（スケジュール）で、売却基準価格がいくらなのかが記されています。 だいたい入札の2ヶ月前くらいに届きます。 残念ながら、（従前の回答のような）居住権は民事執行法に基づく競売においては主張できません。 ちなみに 抵当権設定後の賃借権なら6ヶ月の明渡猶予「使用対価を支払う必要あり」 抵当権設定前の賃借権なら契約どおり対抗可能（今回のケースでは考えにくいですが・・・） 使用貸借の場合、対抗不可 となります。 明渡じに請求できる権利も残念ながら（法的根拠も）ありません。あくまで、落札した人が穏便に引き渡してもらえるように貰う程度です。地域と規模によりますが、戸建の場合、相場は５万円～３０万円程度でしょうか。（あまり高額だと強制執行したほうが安価ですむので） いずれにしても、任意売却など競売を回避する方法を急いで模索されたら宜しいかと思います。
- 参考URL：
- http://31674.com
補足
回答ありがとうございます。 昨日父と話し合いをしたところ… 名義人は父、母は負債に関わっておらずローンは父が払っていたが、ここ最近は一切払っていなかったようで母が数回払った事もあった様です。 私が住んでる家は1つの土地に2つの家が建っている状態で、登記名義人は全ての土地が祖父、もう一つの家が祖父、私達が住んでいる家が父名義です。 競売に参加しようかとも思いましたが今回の父の負債とは別に、祖父土地に２億、祖父の家が１億の借金の担保に入っている事を聞かされ、今回競売で私達が落札したとしても、いつかは祖父の負債による差し押さえで土地は取られると言われ参加はやめました。(祖父は親戚の連帯保証人になったのですがこの借り主が逃げているみたいです。) ちなみに土地と家の価値は500万もないらしいです。バブルの頃は良くある話でこんな土地でも３億ほど銀行は貸してくれたと言われました。 こんな家を買うやつはいない、安心して住めと父に言われたのですが馬鹿すぎて話が通じない状態です。 回答者様は不動産関係の知識に長けている方だと思うのですが、このような物件は父の言う通り売れないのでしょうか？ 諸事情があり、後２年はこの家で住みたいのですが落札の可能性はいかほどか教えて頂けば幸いです。
競売において落札された場合、担保権が設定される前から賃貸借していた場合は出て行く必要はありませんが、担保権が設定された後に始まった賃貸借の場合は出て行けと言われたら最低6ヶ月経過したら出て行かなくてはなりません。 使用貸借とはタダで借りているということで、返せと言われたらすぐに返さなくてはなりません。法律的に保護されることはほとんどありません。父親に賃料を払っていない場合は使用貸借であり、買受人に出てけと言われたら直ちに出て行く必要があります。２０年住んでいても、固定資産税程度の金は払っていても、使用貸借です。 あなたが執行官にどのような証言をしたのか（するのか）はわかりませんが、使用貸借と判断されれば、買いに来る不動産業者などは当然追い出して転売することを考えるでしょう。立退を円滑に進めるために引っ越し代程度の立退料は出してくれるかもしれませんが、本来は出す必要が無い金です。 なお競売で売れるまでは父親の住宅ですから、父親がOKならば住み続けることはできます。 まとまった金があるならば、競売に参加することもできますし、競売も入札までは取下ができますから、債権者との話し合いにより任意売却ということで家を買うことができます。家を買そうな場合はまずは債権者と話し合いをして、時価で買うから担保を抹消してくれるかどうか、などを相談することをお奨めします。債権者もできたら任意売却で話しを終わらせることが望ましいと思っています。また競売の買受可能額が出たら、それ以上ならば債権者は任意売却に応じやすくなります（但し地域によります。東京は難しい）。
- hata79
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売れる→所有者が変わる→住んでる人が居住してる理由がなくなる？ですね。 現実には、居住者がいる家を競売で買う人は、どうしても自分の物にしたいというよりも、居住者に新たに貸し付けて家賃収入を得ようという業者が多いです（当たり前ですが、そうでない場合もあります）。 競売で落札する前に、家の状態や現在居住者に「自分が落札したらどうするか」の伺いがあるのが実際です。 「ここに住みたいです」と伝えれば「それじゃ、私が落札したら貸してさしあげます」という話もできるという意味です。 他人の家に住むなどやなこったというなら、抵当権を抹消するだけのお金をはらって競売を停止しないとなりません。 ところで、奥さんにとっては他人ですが、子にとっては父の家ですから住んでたわけですので不法占拠ではなく使用貸借（※）というものになります。その意味では居住権がありますね。 落札者が居住権相当額を支払うから、明け渡してくれと云う場合もありますが、タダで出ることはありません。 不動産の評価額から２から３割ぐらいは「居住権相当額」（嫌な言い方ですが一般には追い出し費用と云われてます）を引いて、最低落札価格を決定してますので、落札価格はその分が差し引かれた金額だと逆算すると出ます。 仮に７００万円で落札したというなら、１，０００万円の評価だが３割の追い出し費用を引いた額で買ったといえるわけです。 その３００万円は、現在居住者のあなた方が「引越ししますから、ください」と法的に請求できるものです。 請求権が法的にあるという意味だけですので、金額は相手と折衝することが必要です。 ※使用貸借 所有者と使用者が賃貸契約を交わさずに不動産の使用をタダでさせる状態。 親子では多いというかあたり前の状態。 親が子に「家賃４万円でおれの家に住ませてやる」というの、聞いたことないでしょう？
お礼
解りやすい回答と居住権の説明までありがとうございます。 居住権とは住み続ける権利ではなく、引っ越し費用を請求できるのみの権利 という解釈でよろしかったでしょうか。 大変参考になりました。本当にありがとうございます。
- chie65536（@chie65535）
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＞また、競売にかかっているという事は売れるまでは住み続けられるのでしょうか？ 売れるまでは住み続けられますが、売れたら、どうなるか判りません。 新たな所有者が、 ・家を壊して更地にするから出て行ってくれ ・我々がここに住むから出て行ってくれ ・（相場の数倍の額を提示して）この額の家賃払え。払えないなら出て行ってくれ などと言い出したら、出て行くしかありません。 今まで２０年以上ずっと、元夫に家賃を払っていたとか、明確な「２０年以上の賃貸の証拠」とかがあれば、居住権を主張できますが、家賃も払ってない、２０年経ってない、では、居住権は主張できません。 たった１５年では「１５年、単に占拠し続けてただけ」に過ぎません。 家と土地が他人の手に渡れば「不法占拠に近い状態になる」と言わざるを得ません。 貴方たちがその家に住み続ける唯一の方法は「競売に参加し、家と土地を落札し、名実共に、自分達の物にする」しかありません。
補足
解りやすく適切な回答ありがとうございます。 居住権というのは、２０年間住み続け、なおかつ名義人と賃貸契約書を交わしていないと発生しないのでしょうか？ 例えばですが、今まで私と母が払ってきた家のローンの支払いを、今から父と賃貸契約を交わしてローン返済ではなく父に「家賃」として払った場合でも居住権は発生しないのでしょうか？ 競売決定という事はおそらく落札迄には半年ほどかかると思うのですが、このやり方・半年では居住権というもので立ち退きをしばらく回避出来ないのでしょうか？ お手数かとは思いますが、お手隙でしたら回答よろしくお願いします。
お礼
再回答ありがとうございます。 父に、やはり落札される可能性はあると話したところ、親戚の連帯保証人になっている兄弟は他にもいるらしく、 今、競売にかかっている自分(父)と祖父の財産と連帯保証人になっている他の兄弟の担保(土地と家)を一まとめにするから、大丈夫と言われました＾＾； 呆れてそれ以上話しをしませんでしたが、父は今回競売にかかっている物件だけだったら数百万で買われてしまうかもしれないけれど、兄弟の担保を一まとめにすればそう簡単に誰も買わないだろうと言っていました。(親戚が担保に入れていたのはかなり山奥の部落の土地です) 言っている事が二転三転し、どこまで信用して良いのか判らず一まとめに出来るのかどうかも判らず気が滅入る毎日です。 このような情けない質問に付き合って下さりありがとうございます。 専門家に相談しようにも費用がいくらかかるか分からない為、父の言う通り一まとめに出来るのかどうか様子を伺いつつ行動しようかと思います。