税金対策

質問

一般的なサラリーマンです。
7年前に住宅ローン控除を受けれない条件の中古住宅を銀行の住宅ローンで購入しました。
昨年まで自分の両親も呼び寄せて同居しておりローンの一部を助けてもらう程度の援助もあり助かってました。
昨年転勤となり現在その家には両親のみが住み私達は賃貸アパートに住んでいます。
さて同僚からの助言で何となくあやしい提案なのですが
両親から家賃をとった場合、いわゆるマンション投資で税金対策（ローンと家賃の相殺で赤字を出し確定申告で税の課税所得を減じる）と同様の効果を生むことは可能なのでしょうか？

どなたかおおしえください。宜しくお願いします。

回答No.3

hata79

マンション投資で、赤字を出して、給与から引かれてる税金の還付を受けるというスキームは次のとおり。

マンションをローンで購入する、貸し付ける、賃貸料を得る。
賃貸料は不動産所得。
その計算で、経費としてローン支払額のうち利息相当分、マンションの固定資産税、マンションの保守修繕費、マンション自体の減価償却費などを計上。
すると不動産所得はマイナスになるケースが多々ある。
このマイナスを給与所得合算して確定申告をする際に、損益通算ができる。
すると給与から天引きされた所得税の還付金が発生する。

経費のうち、マンション自体の減価償却費が大きい点に注目すると、中古住宅だと減価償却費がそれほどでもない可能性があり、不動産所得がマイナスにならない可能性大。

また、給与から天引きされた所得税額が還付される金額の限度。
仮に年間に負担してる所得税が５万円だとしたら、５万円以上の還付はありえない。
５万円の還付を受けるには、不動産所得のマイナスを（税率が５％の人だと）１００万円発生させないとならない。
「５万円の節税のために１００万円を支払う」というバカばかばかしいスキームに手をつけることになるわけです。

赤字の原因となる減価償却費が大きければ、このスキームは有効でしょう。
減価償却費は計算上の費用なので、上記の例なら１００万円の現金支払がされてなくても経費になるからです。

もし減価償却、損益通算という用語に対して「なに、それ？」というレベルでしたら、親に賃貸して不動産所得を得て、節税するというスキームは考えないほうがよいですよ。

確定申告書の提出によって還付金が発生します。そのこと自体は勤務先が知りえません。
但し、市民税の特別徴収の通知が勤務先に来たさいに、課税額が少ないので、損益通算をしてるのかなという疑問を、税に精通してる人なら思うかもしれません。
その結果「不動産所得があり、損益通算をしてる」と推測される可能性はあります。

なお、親にタダで貸しても「使用貸借」なので贈与税の問題はでません。
贈与税の問題が発生するのは、２０００万円のものを２００万円という明らかな廉価で「売った」場合です。
もともとタダで貸しても贈与税の対象にならないのですから、幾らで貸そうが贈与税の問題は発生しません。
ベテランさんの回答ですが、勘違いされるのではないでしょうか。

回答No.2

mukaiyama

＞両親から家賃をとった場合…

別居とのことですが、生計も完全に別ですか。
もし、仕送りしているとかで「生計が一」と見なされる関係なら、家賃をもらっても不動産収入とはなりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm

＞ローンと家賃の相殺で赤字を出し…

生計は完全に別だとしても、月々のローン返済額のうち、経費となるのは利息・手数料部分だけです。
完本の返済分は経費でありませんので、よほど極端な家賃設定でない限り、赤字とはなりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

また、意図的に赤字を作り出すために家賃を相場より格安に設定すれば、相場より安い分は子から親への贈与と見なされ、贈与税の問題が起きると懸念されます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

＞確定申告で税の課税所得を減じる）と同様の効果を生むことは…

絵に描いた餅です。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

回答感謝します。
・生計は別です。
・利息部分だけでもと考えてます。
・なるほど。贈与税も勉強します。
・多分その手間にみあったような見返りはないのでしょうね。

回答No.1

adobe_san

でも・・・これには別問題が出るよ。
御社は給与以外の収入を認めてるのかな？
赤字でも「収入」なので確定申告が必要です。
そこで会社にばれますよ。

お礼

回答感謝します。
なるほど。そのような問題もあるんですね。
会社にも確認してみます。