住宅ローンについて質問（素人的な質問で恐縮です）

質問

アラサーの世間の平均年収的なサラリーマンな私ですが、マンションの購入を考え始めました。
簡単な質問のはずなのですが、住宅ローンについてネット検索しても、わかりにくい記事しか見つけることができなかったので教えてください。また質問は２つさせてください。

■1点目の質問です
アラサーなので35年ローンで組むと定年後も払う必要性が出てきます。
さすがにそれは辛いな。と思うので、
定年でローンが終わるように30年ローン（実際は2X年ローンですがわかりやすく）にすべきなのかと思います。

そこで質問なのですが金利の動きは35年と30年それぞれのローン同じいう前提で、
35年ローン契約をして、30年で返済が終わるように月々繰上を含めて返済する（30年ローンで組んだ時の支払額と同じ額を毎月払う）のと、
30年ローンで契約をして契約内容通りの金額を払い続ける場合だと、総返済額は一緒なのでしょうか？それとも30年ローンの方が安くなるのでしょうか？
総支払額が安くなるのであれば少しでも短い年数でのローンにしようかと思っております。

■2点目の質問です。
固定金利では、2年ローンとか3年ローンという非常に短い住宅ローンなどありますが、
こんなに短い期間で住宅ローンを組む人というのは、どういう人なのでしょうか？
私のような30年変動ローンかな？と考えている者には縁の無いローンだとは思いますが、どういう方が借りられるローンなのか教えてください。
（もしかしたら賢いローンの組み方をすれば、お得な方法があったりするのかな？なんて浅はかな考えももっていたりします。）

住宅ローンについては無知でして
失礼な質問をしているかもしれませんが教えていただけたらと思います。

回答No.7

ohkinu1972 · ベストアンサー

基本的に約定返済（決められたとおりに返済）と、
繰り上げ返済で金利計算は変わりませんので
質問のとおり毎月同額になるように繰り上げ返済すると
総支払額は一緒になります。
ただし、手数料が別途かかる場合はその分損になります。

つなぎローン以外を除いて住宅ローンで2年とか3年とかの商品はありません。
おっしゃられているのは短期固定金利特約型の商品のことでしょう。
これは、基本的には変動金利なのですが、
特約を結ぶことで決められた期間は固定金利となるものです。
固定期間が終わった際は再度固定金利特約を結ぶか、
変動にするか選択できます。

お礼

回答いただきありがとうございました。

回答No.6

funoe

一見、正反対の意見が出ているようですが、一番端的に真実を表現してるのはNo2testman199さん。
他の皆さんは「繰り上げ返済手数料が有料ならその手数料分だけ損になる」ということを言っています。
ちゃんと「繰り上げ返済手数料が無料なら・・・」を教えてあげれば良いのにね。

＞金利の動きは35年と30年それぞれのローン同じいう前提　　
＞35年ローン契約をして、30年で返済が終わるように月々繰上を含
　めて返済する（30年ローンで組んだ時の支払額と同じ額を毎月払う）
＞繰上げ返済手数料がかからない

ならば、総返済額は同じになります。
ついでにいえば、各年末時点のローン残高も同じになりますので、
ローン減税効果も同じになります。

さらについでにいえば、私が利用中のローンも含め、繰上げ返済手数料
が無料の金融機関は多数あります。
ほとんどの場合、ネットから繰り上げ返済手続きを行うこと他が条件に
なっているようです。

2番目の質問については、おそらく
「当初の2年間（or3年間）は固定金利が適用されて、2年後（or3年後）に
引き続き固定金利を選択するか　変動金利を選択するか、選べる」という
タイプの商品のことではないでしょうか？
　2年後（or3年後）の固定金利はその時点の金利なのでどうなっているか
はわかりませんが、　少なくとも当初の何年かは金利急上昇のリスクを避けられます。

お礼

色々と補足をつけて説明いただきまして勉強となりました。
ありがとうございました。

回答No.5

86tarou

１：一緒ということはないでしょう。繰上返済には手数料が掛かることが多いですので、毎月繰上返済すればそれ以上に損する可能性もあります。いつ繰上返済するかによっても金利削減効果も変わってきますので、一概にはどちらが得かは分かりません。
ですが、十分に無理がないなら最初から短い期間のローンにしておきましょう。定年までの返済でも繰上返済は必須で、10年程度は短縮し、完済後は老後資金の貯蓄に充てたいところですので（年金だけでは生活出来ない可能性高し）。

２：通常、つなぎ融資とかでない限り、そんなに短いローンは存在しないでしょう。仰られているのは変動金利の２（３）年固定金利の特約のことだと思います。２（３）年間は固定金利ですが、それが満了した時にには変動金利に移行するというものです。なお、この時にまた固定金利を選ぶことも出来ますが、金利はその時になってみないと分かりません。
どちらにしても変動金利ですから、これでしか払っていけないような試算では、将来金利が上昇した時に返済額が上がって困ることになります。なので、全期間固定金利でも無理のないローンの試算にしておき、その上で変動金利（短期間固定金を含む）を選ぶなら差額を貯蓄して将来の金利上昇に備えないと安心出来ないでしょう（一部は繰上返済）。

お礼

前提条件が少ない中で、丁寧な回答して頂きましてありがとうございます。
複数の人にお礼ポイントを付けれれば、ポイントをつけたかったのですが
一人しか付けれなかったのでお礼のコメントのみになってしまいました。
ありがとうございました。

回答No.4

ayatochi

2点目の質問ですが。
例えば3年固定ローンだと最初の3年は金利が低いので月々の返済が安くなります。4年目以降、また固定金利にするか変動金利にするか選ぶ。金利はその時の店頭金利から〇〇％優遇する。(このケースが多いと思います)
例えば教育費がまだ3年かかるから、その間住宅ローンは安い方が助かるから3年固定にして、子供が独立したら生活スタイル合わせて、またローンを組み直すというような使い方があります。

お礼

例をあげて説明していただくことで、どういう人が利用するかわかり勉強になりました。ありがとうございました。

回答No.3

noname#193571

1点目の質問
銀行によっては、繰上げ返済に手数料が発生しますし、というより手数料がある方が多いと思いますし、３０年間毎月繰り上げ返済の手続きをするのは、現実的ではないのではないでしょうか。

２点目の質問
買い替えの際に使う人がいるかもしれませんね。
とりあえずローンで借りて買って、納得いく価格で売るために前の家を急いで売らずに、２年、３年ローンでつなぐとか。

お礼

回答いただきありがとうございました。

回答No.2

山田 太郎（@testman199）

>■1点目の質問です
条件によって多少差がありますが基本的にほぼ同じになります
いつどれくらい、どのような条件で繰り上げ返済をするかで変わります。

>■2点目の質問です。
金利が固定なだけです。
2年たてば新た金利条件で住宅ローンを続けます。

お礼

回答いただきありがとうございました。

回答No.1

大明神（@bathbadya）

> 月々繰上を含めて返済する
一般的な繰上げ返済の場合
月々の支払額を減額するか、支払い期間の前倒しが選択できます。
繰上げ返済には、手数料が発生したりしますので、毎月行うような方法ではないと思います。

以前は、別の銀行に借り替えると総額が減る。と言いながら、手数料を含むと変わらない。って話題になりましたね。

> 2年ローンとか3年ローンという非常に短い住宅ローン
長期返済分と短期返済分を分けましたが、理由はちょっと忘れました(笑)

お礼

回答いただきありがとうございました。