決断できない住宅ローン

質問

以前こちらで質問させていただきましたが、もうすぐローン本契約だというのに、今だに３年固定（全期間１．２％優遇）か変動かで悩んでおります。回答では、３年固定と変動ならば多少変動の方がメリットがありそう、固定は繰り上げ返済の手数料が高い、長期固定がよいというご意見を頂きましたが、今の支払額を考えると長期固定は無理ですし、変動金利はここ何年も変わっていないとはいえ、やはりこの先不安で、とりあえず３年間だけでも金利を気にせずに一定額を返済し、毎年１００万くらいは繰り上げ返済、もしくは３年分貯め込んだ分を３年後の固定期間終了後に繰り上げ返済しようかと考えています。その後将来の返済は、いずれ相続する予定の土地を売却して返済できれば・・・と甘い考えでいるのですが、このような我が家の返済計画はいかがなもんでしょうか？

回答No.5

noname#35582 · ベストアンサー

＃４のode_an_dieです。

> 提携の銀行には１０年固定までしかない
この件はここまでのお話で初めて出た条件ですね。

１月の金銭消費貸借契約で10年固定が優遇後2.50％となる金融機関は、数行思い当たりますが、２月の金銭消費貸借契約で10年固定が優遇後2.50％、しかも全期間固定がなく、金利選択型も10年が最高－という金融機関はちょっと思い当たりませんので、ご利用は主要銀行ではないのかと拝察します。
量的緩和策の解除（およびその後のゼロ金利解除）をにらみ、（長期利用）顧客の囲い込みを図るためと思われますが、メガバンクは、軒並み２月の住宅ローン金利のうち３年固定と10年固定の金利を下げています。
ソニーは短期固定の金利を上げ、長期固定の金利を極端なほど下げています（ソニーの１月と２月の適用金利の差は、2Y：＋0.018、3Y：＋0.022、5Y：－0.005、7Y：－0.035、10Y：－0.053、15Y：－0.079、20Y：－0.243　です）。

３年後すら分からないのですから10年後はもっと分かりませんね…。
３年固定か10年固定しか選択肢がないのならば、確かに悩みます。
普通に35年返済を考えているのならば、固定期間が終わる都度悩むか（金利が上昇していたらその苦悩も倍増（！？））、それがイヤになって全期間固定のある金融機関へ借り換える－のいずれかのパターンが待っている訳ですね。

35年返済で計画しているけれど、実際には現状でも返済に余裕があり、（間違いなく）10年後には土地が相続できて、売却できるのであればその時点で残債務を一括返済できる程度の借入額である－というのならば10年固定を選択してしまうんですけれど…。

ご自身でいろいろシミュレートはされてみましたか？
３年固定を選んだ場合、３年後の見直し後金利がどの程度までの上昇ならば、10年後の結果を見て、10年固定を選択した場合よりも総返済額が少ないのかとか…。
10年固定は少なくとも10年間は金利の変動がありませんが、３年固定は３年後と６年後に金利の見直しがあります。
ですが、金利の上昇が見込まれたので３年固定が終わったあと全期間固定の住宅ローン商品がある金融機関で借り換えた－として37回目以降の金利を上げて設定すれば簡単ですね。
ご参考までに、３年固定の後、見直し（or借り換え）後の適用金利が3.5％以上になれば、当初金利の高い10年固定を選んだ場合よりも、当初金利の低い３年固定を選んだ方が、10年間の総返済額（元金＋利息）は「高くなります」。

ところで、変動は、金利の見直しは半年ごとですが、返済額は一定期間（５年間というところが多いです）同一ですよ？
金利の見直しは行われますから、返済額が一緒でも「うち元本充当部分」と「うち利息」が変わってくるので、金利が上昇すれば「返済元本が減らない」という現象は起きますけれど、「一定額を返済」という点では変わらないんですけれど…。（金利の見直しが半年ごとだから返済額も半年ごとに変わる－と思っていらっしゃる方が多くて…。）

それにしても、「銀行は不動産屋の提携で決まっていて」、そこでローンを組まなければ家を建てられない、家を購入できない、マンションを購入できない－というのは厳しいですね。
大抵は「提携住宅ローンもあります」程度なので…。
私の場合も、購入したマンション業者の提携住宅ローンはありましたが、別金融機関（勤務先関係）の利用も問題ありませんでしたから。
提携住宅ローンの方が優遇が大きかったりするように装って（？）はいますが、実際には、提携以外の金融機関の住宅ローンを利用しても提携住宅ローンと変わらない条件・金利だったんですよ（勤務先関係であることを抜きにしても）。
実は提携金融機関の提携住宅ローン以外を利用することができたのだとしても、今更、他の金融機関に相談に行く時間的余裕はないでしょうから、せめて早めに（別金融機関への）借り換えの検討もされておいた方がよろしいかと思います…。

お礼

再度詳しいご回答を頂き、ありがとうございます！
じっくり読ませて頂きました。提携の銀行は変動と固定が２年（１．０優遇）３年、５年、１０年のみのようです。変動は５年間は一定のようで、見直し時にも前回の２５％以上は増えることがないようなんですが、やはりよく理解できません。固定は一応３年後、６年後と１０年固定の場合を比べてシュミレートをしてみましたが、やはり３年固定の方が多くなりそうですね。１０年固定の方は支払いが毎月２万円ほど高くなりますが、今の家賃とほぼ同額なので払えないわけでもないし、３年固定より７年分の安心感があると思えば無駄ではないのでしょうか？１０年後には満期の保険で少しまとまった繰上げもできそうなんですが・・・

回答No.4

noname#35582

http://okwave.jp/kotaeru.php3?q=1907877
ですね。
以前も回答をさせていただきましたode_an_dieと申します。

なにやら目先のことに捉われて、勘違いをなさっているようなので、再度お邪魔しに参りました。
> 今は少しでも金利の低いうちに貯蓄して繰上げ返済をと考えています。
今はいくら貯蓄しても大して「増え」はしませんよ。
特に蓄えることが目的の、元本が保証されている預貯金で考えるのならば。
加えて、現在、預貯金の金利と住宅ローンの金利、どちらが大きいですか？

具体的に数字をだしてみましょうか。
> ３年固定（全期間１．２％優遇）
ですと、当初３年間は年利0.80％程度でしょうか？
前回のご質問では変動も全期間1.20％優遇とされていたと思いますので、変動の場合の優遇後適用金利は1.20％弱と考えられますね。
お申し込み金融機関の35年全期間固定金利が分かりませんので、2.80％としましょう（フラット35でも高い方の金利です）。

借入額2500万円、35年返済、ボーナス返済なし、元利均等償還の条件下でそれぞれの１年間の返済額（元金＋利息）を計算してみましょう。
0.80％の場合は819,183円
1.20％の場合は875,107円
2.80％の場合は1,121,327円

１年間の返済額の差は30万円程度です。
> 毎年１００万くらいは繰り上げ返済
できる余裕があるのならば、長期固定が無理な筈はないのです。

前回も申し上げましたが、３年後に金利はどこまで上昇しているとお考えですか？
例えば、現在の３年固定の店頭表示金利は2.00％で、それが1.20％優遇されて0.80％ということですから、３年固定期間が終了し、金利の見直しを行う時（３年後）に３年固定の店頭表示金利が4.40％以上になって、その後金利が下がらないとしたら、結果的には「アウト」になりますよ。
３年固定の店頭表示金利が4.40％の場合、1.20％の金利優遇を受けたとしても適用金利は3.20％となり、当初から全期間2.80％での契約よりも総返済（予定）額が多くなります。
現在2.00％としたら、多くの市場関係者の読みどおりのスケジュールで量的緩和政策の解除→ゼロ金利解除となった時には、３年後に4.40％はあり得ますよ。

> 途中で固定に切り替えた場合、やはりその時点での短期固定の金利上昇
ましてや、さらに「短期固定」を考えるなんて、ちょっとありえません。
> いずれ相続する予定の土地を売却して返済
これが頭から離れないので「甘い考え」でいらっしゃるのでしょうが、捕らぬ狸の皮算用はやめた方が賢明です。
将来の給与の上昇すら見込まないほうがいい－と考えられているのですから。
ですから、「返済が苦しい方ほど長期固定に」と言われているのです。先々の計画が立てやすいからです。

そうは申しましても、結果として損をしても責任転嫁をすることはできないのですから、bris956さん自身で決めることです。
前回のご質問で私を初め様々な方がご回答を差し上げていますが、それでも３年固定にしたいと、ご自身で回答を出していらっしゃるではありませんか。
あとはご自身の決断に従えばいいんです。
自分で決断したことですから、後悔することになっても仕方ないでしょう。
今回、bris956さんが再度質問を投げているのは、回答が欲しいからではなく、誰かに３年固定に決めた自分の意見を肯定してもらいたいからだと思います。
現状況下においてそれを後押しできる経験者・専門家はいないと思いますが…。
相場なんて生き物と一緒です。
必ずしもプロの読み通りにコトが進むとは限りません。
もしかしたら、３年固定を選択した自分を誇る結果が待っているかもしれませんよ。

お礼

再度のご回答に感謝致します。厳しいご意見、ごもっともです。本当に甘い考え、お恥ずかしいです。確かに長期固定が出来ればいいのですが、提携の銀行には１０年固定までしかない(選べない）のです。その中で選ぶと３年が一番よいように思えたのですが・・・・１０年固定は優遇後２．５％なのですが、３年よりそちらの方がよろしいでしょうか？

回答No.3

noname#20102

今の支払額を考えると長期固定は無理・・・・
というのに、変動や3年固定では自殺行為のような気が
します。
長期固定の支払額にも耐えられないのに、3年間で繰り
上げ返済するだけの貯金なんてできるのでしょうか。
よほど繰り上げ返済しないと、3年間では残債って減らな
いのですよ。
多額の残債が残ったまま、3年後にどれだけ金利が上がっ
てるか、想像してみてください。
3年後ならば支払額が高騰しても大丈夫なのですか？
3年間でお給料がすごく上がる予定でもあるのですか。
変動はもっと危険です。
すでにじわじわ金利は上がってきています。
あとで固定にするくらいなら今、固定にした方がいいです。
私ならば少し生活を切り詰めてでも、長期固定にします。
その選択がもうできないのであれば、3年固定で行きます。
土地を相続できるなら、それは確かに資金計画に入れても
よいとは思います。
ただ土地の値段はその時どうなっているかわかりませんし、確実に相続できるとも限りません。
やはりできるだけ固定期間の長いローンを組まれることを
お勧めします。
ちなみに来週契約といっても、もし3～4日あるのならば
プランを変えることもできるかもしれません。
(私もかなり土壇場で申し込みをしました)
長期と短期の併用ができないかお聞きになってみては
いかがですか。
長期と短期の併用が一番、お得ですよ。
別の銀行でも5日もあれば間に合う場合もあります。
参考になさってください。

お礼

ご回答ありがとうございます。将来いくらで売れるかわからない土地を当て込んでのローン、確かに自殺行為ですね。今は少しでも金利の低いうちに貯蓄して繰上げ返済をと考えています。銀行は不動産屋の提携で決まっていて、長期固定や短期と長期の併用も選択できないかもしれません。

回答No.2

gamigami

目先のことで判断がつかないのならば、変動金利にされることをお勧めします。
理由は簡単で、「何時でも固定金利に出来る」からです。
初回から固定特約を結んでも手数料を取る銀行なら２回目から固定にしても一緒でしょうからねぇ。
毎月銀行の金利表を見て思案する日々を送られた方が良いでしょう。
家は買う前のシミュレーションをしてても意外といろんなところでお金を使います。
変動金利と３年固定ならそれほど金利差が出るところではないので、今すぐの決断が出来ないのなら、１年くらい様子を見てから決めても遅くはないでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。途中で固定に切り替えた場合、やはりその時点での短期固定の金利上昇が怖いのですが・・・

回答No.1

noname#71482

こんにちは。

確か、固定で１本、変動で１本別々に（例えば半額づつ）組める金融機関もあったと思います。
※諸費用は若干割高になります。

スケジュール的に間に合うか？ですが（たぶん事前審査からやり直しなので）相談されてはいかがですか？

お礼

ご回答ありがとうございます。たぶん２本立ては無理な銀行だと思います。もう来週契約なんです。