貸家建付地について

質問

私は、マンション一棟の建物と、その建物の土地を所有しています。マンションは10室あり、空室もありますが、全て他人に貸しています。子供に土地のみ一部、贈与したいと考えています。分筆では無く、1000分の１００みたいな感じで一部贈与したいと考えています。建物は贈与しません。土地を贈与しても、地代等、一銭も、子供から頂きません。そこで質問です。
（１）土地を一部贈与した後、私が亡くなったとします。私が残した土地は子供が相続する時に貸家建付地として評価されますか？
（２）子供は、土地をもらった翌年に贈与税の申告をさせますが、自用地の評価で計算すれば良いでしょうか？
（３）一部贈与したら建物は子供の土地に、建てているということになりますが、借地権的な契約はしないつもりです。駄目ですか？何か、問題が起こるでしょうか？私が亡くなったら建物も子供に相続させます。
（４）難しい問題だと思いますが、良く、相続対策で、建物のみを贈与したら良いみたいな事を雑誌に載っていますが、空室があったり、建物が古いと修繕費等の問題もあったり、所得税や固定資産税等の申告、そして私が亡くなった後に土地が貸家建付地として評価されず、色々大変だと思いますが、土地を一部贈与するより建物を贈与した方がメリットは多いのでしょうか？土地じゃなく、建物を贈与した時のデメリットは、私が記載したぐらいでしょうか？
（５）今回みたいに土地のみを一部贈与した場合の、デメリットは？私が亡くなった後に、子供が相続時に損をするような事がありますか？贈与したら相続時、土地の価値が下がっていなければ、少しでも子供は得をしますよね？
お答えお願いします。

回答No.1

tk-kubota

拝読しますと、相続対策のようです。
私達何度も経験していますが、持分譲渡や、土地建物別々に所有権とすることは関心しないです。
何故ならば、長い間には、様々な生活様式がかわります。
その時点で、持分権に抵当権設定登記できますし、土地だけ、又は、建物だけに抵当権設定登記できます。
このように、万一のことを考えますと、結果的に、相続対策の念が変わることがあります。
そして「子供に相続させます。」と言っておられ、遺言と思いますが、これも実務では100%実行されてはいない現状です。
何故ならば、相続は、被相続人の死亡時期によって相続人が変わるからです。
なお、評価については、税務署では土地と建物は個別に評価し、持分割合になると思います。
また「借地権的な契約はしないつもりです。駄目ですか？」と言っておられますが、10分の9の持分権者は10分の1だけ不当利得していることになります。全部を利用しているのですから。
このように、様々な角度から様々な専門家と相談した方がいいと思います。